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浅论房地产企业集团的资金管理模式
浅论房地产企业集团的资金管理模式
摘要:房地产行业属于资金密集型行业,从批租、开发到销售都占用大量资金,因此,房地产企业的资金链管理关系着整个房地产企业能否正常运转。因此本文研究房地产企业集团的资金管理的特点,房地产企业集团的资金管理模式重要问题,力图实现一定的研究意义。
关键词:房地产;企业集团;资金管理;管理模式
当前我国房地产业是国民经济的支柱产业,取得了长足的发展,由于房地产业迅猛增长的投资以及持续攀升的房价带来了诸多负面影响,中央及地方政府推出了各种限制性的土地与金融政策以对房地产业进行调控,严厉的调控措施对房地产业的管理发展提出了更高的要求。
一、房地产企业集团资金管理的特点
房地产行业是典型的资金密集型行业,资金管理是房地产企业财务管理的核心内容。房地产在资金使用和管理中存在着鲜明的行业特性,项目开发经营涉及面极广,投资周期长,经营风险大,资金回收慢等特征。具体来讲:
(一)风险性
主要包括经营风险、财务风险和政策风险。房地产企业的高负债经营使得面临高财务风险;房地产企业存货占资产比例很高,有着经营性风险;近年来国家对土地政策日益严格规范,企业在土地的获取,安排使用方面都收到相关政策的约束,政策风险也是企业所面临的主要风险之一。
(二)复杂性
房地产开发经营是对建筑业、家具制造业、建筑装饰业、机械制造业等行业影响巨大,不仅受到国家政策和城乡规划的制约,而且受经济、社会、文化等因素的影响,房地产开发企业在资金运筹上要比其他行业复杂。
(三)特殊性
房地产企业的财务关系表现为在项目开发过程中要与相关单位,与上游原材料供应商,与设计施工单位,下游的客户都有着错综复杂的资金往来,尤其是与消费者之间的各种预收预付、应收应付款,与其他行业资金相比具有明显的行业特征。预收房款是房地产企业另外一个重要的资金来源,但是发放的按揭贷款并不能全额使用,除此之外,商业银行对房地产发放的贷款也收到国家法规的严格限制,这些突出表现了房地产行业的特殊性。
二、房地产企业集团资金管理模式
由于不同的房地产企业集团在规模、资产等方面存在着很大的差异,所以各个企业集团在资金管理组织模式上也因选择的不同而有所差异。一般来说,我国房地产企业集团资金集中管理模式主要有资金结算中心、统收统支、财务公司、内部银行以及现金池模式五种。
(一)结算中心
内部结算中心是根据房地产企业集团需要而在企业集团内部设立的,不具有独立法人资格的独立的资金运营结构,通常设立于财务部门内,性质类似于内部银行,负责办理集团内部各成员或分公司现金收付和结算业务,以降低资金成本、提高资金使用效益。
结算中心按照银行账户管理办法,在银行统一开设结算账户,各成员企业取消原有银行账户,在内部结算中心开设结算账户,集团的所有往来款项都通过内部结算中心结算;各成员企业收入款项直接汇到内部结算中心在银行开设的结算账户(收入户);支出款项时,各成员企业向内部结算中心提交付款通知单,通过审批后,从收入户拨付款项到内部结算中心账户,办理转账汇款手续。内部结算中心对集团资金进行统一调度,向金融机构统一申请贷款,各成员企业需要补充资金时需要通过结算中心,按照市场规则有偿使用。各成员企业在结算中心的存款必须遵循用款自愿、自由原则,