2011年08月天津东疆港住宅项目前期策划定位.ppt

2011年08月天津东疆港住宅项目前期策划定位
“”调控
“”调控
房产税
新国八条
津十条
土地增值税
商品房明码实价
限购令
限价令
政策调控
金融政策
税收政策
土地、房屋内外环境
潜在竞争
现实竞争
购房者
品类定位
项目配衬
核心价值体系
分期增值点(项目开发策略)
竞争策略
项目定位
形象定位
案例研究
客户定位
建筑风格
配套功能
户型突破
总体布局
景观设计
规划建议
参考因素
思考逻辑
战略导入
成本战略意义
“红与黑”的角色转变
黑
红
黑海战略：求生存
红海战略：血腥
●短期内在售房地产项目的格局，受政策带来的市场观望所引起的
面对未来可预见的残酷区域内竞争环境，开发项目的供应方成本方面需要提到战略层面考虑。
●未来东疆港区域内大量产品上市，供应量巨大，同时板块外也同时面临区域竞争
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区域内外环境
外部环境：三大临海板块正在崛起
从天津目前的海岸线的规划建设情况来看，从北向南依次为中心渔港、海滨休闲旅游度假区、天津港（包括东疆港）、临港经济区、南港工业区。临海建设住宅的区域仅有前三者，目前这三个板块都处于开发建设的初级阶段，而东疆港是发展建设相对较快的临海板块。
工业区
休闲旅游
度假区
区域内外环境
外部：竞争板块分析—中新生态城
目前产业进展状况
生态城于2008年9月开工建设，力争用3年时间建成290万平方米的生态住区、75万平方米的公共建筑和40万平方米的产业园区的起步区,10年左右完成生态城整体的开发建设。
结论：中新生态城是中国和新加坡两国政府合作的当今世界上最大的生态宜居的示范新城。政策支持力度较大，路网、产业导入等相关配套的建设使得区域成为滨海新区目前的开发热点，除已正式拿地进驻的企业之外，华润、和黄、招商等企业都纷纷高度关注此区域的投资潜力，区域内土地市场热度升温。随着红树湾项目上市可进一步观察客户对于区域价值的认可度。自然资源条件、品牌企业高品质项目、规模开发也将是对本案区域的直接影响。
区域内外环境
外部：竞争板块分析—北塘
结论：该项目是新区内唯一保留原始城镇机理的小镇，除已具有的传统文化资源外，北塘建设工程发展以国际会议中心、中小企业总部、森林公园、高尔夫球场等为基础，整体定位以高端产业为依托的旅游商务区。
大量的别墅项目、旅游资源、酒店等高端公建配套使得北塘成为本案区域可产生竞争关系的重要区域之一。
目前产业进展状况
，位于滨海新区的核心地段，北接中新生态城，南通于家堡CBD。规划将北塘开发建设成为集会议论坛、旅游度假、购物休闲、餐饮娱乐于一体的新型服务产业聚集区和生态宜居新城区。
●国际会议产业区 ●中小企业总部区 ●北塘小镇 ● 还迁生活区 ● 北塘特色旅游区
目前产业进展状况
该项目位于汉沽区营城镇高家堡村旧址，北靠津汉快速路，西临中央大道，海滨大道穿港而过。规划面积18平方公里，规划为“一港一城”。
● 陆域“一城”——规划面积10平方公里，主要为产业区和居住区。
● 海域“一港”——规划面积8平方公里，分为作业港区和休闲港湾区。其中海域作业港区规划泊位14个，年吞吐能力1700万吨；休闲港湾区可容纳大小游艇1000艘。
结论：该项目依托紧紧围绕“北方水产品加工集散中心”和“北方游艇产业中心”产业定位，对整体园区进行产业分区布局。将其建设发展成为一个以水产品加工集散、游艇产业为主，港口物流和休闲旅游相关产业竞相发展的现代化主题经济区。
区域更强调产业开发和商业为主题拉动的区域，在住宅开发体量上相对有限。
区域内外环境
外部：竞争板块分析—中心渔港
项目名称
核心卖点
产业定位
住宅产品类型
东疆港
以码头物流为基础产业，着力发展海滨高端度假旅游业
●码头物流业
●海滨高端度假旅游业
围绕海滨高端度假旅游为核心的居住投资两相宜的海景别墅、酒店式公寓、高层住宅及相关配套商业
中新
生态城
突出绿色、生态、宜居的核心卖点，品牌企业集聚的规模效应
科技研发、总部经济、服务外包、文化创意、教育培训、会展旅游等具有可持续发展的绿色环保“三高”产业
突出环保、节能、宜居和可持续发展的高端别墅、公寓、相关配套商业
北塘
总部基地、会展业、突出传统文化特色的旅游业
●餐饮
●民俗旅游
●会展经济
● 总部经济
以中小企业、第三产业为核心的总部基地，以高端居住或投资为目的别墅、公寓及相关配套商业
中心渔港
北方水产品加工集散中心