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商品房销售合同法律效力浅析
商品房销售合同法律效力浅析
摘要:随着近些年来我国城镇居民住房的商品化、社会化,我国房地产业得以迅猛发展,商品房销售过程中宣传、认购和交付等问题的合同纠纷也日益增多。鉴于此,本文笔者就以上问题的法律效力进行阐述。
关键词:商品房;销售合同;法律效力
由于近年来,人们法律意识普遍增强和有了法律依据,此类诉讼案件的数量更是呈现大幅度上升趋势。综观案件的诉讼成因,商品房买卖合同纠纷涉及的法律问题很多,本文笔者仅就几个较具代表性的法律问题谈点个人的看法。
一、商品房销售广告宣传对销售合同法律效力的影响
作为商品房销售的一种行之有效的促销手段,商品房销售广告和宣传资料在商品房交易市场普遍存在早已司空见惯。因其图文并茂,购房者很容易被它误导和蒙骗,由此引发的纠纷在全部商品房买卖合同纠纷中占了相当大的比重。
1、商品房销售广告和宣传资料的法律性质及其界定
依据我国《合同法》第15条的规定,商业广告原则上是一种要约邀请,没有订入合同中的广告、宣传资料不能作为合同条款。如果将商品房销售广告一概笼统地认定为“要约邀请”.那么当购房者受到虚假广告的误导而购买房屋并最终遭受损失时,其所受损失就只能通过请求开发商承担缔约过失责任弥补,而无法使自己的损失得到全面补偿。这对购房者来说,显然是不公平的。针对上述这一问题,最高法院《解释》第3条对商品房的销售广告和宣传资料的法律性质作了明确的规定,即:“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请,但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定,并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的,应当视为要约。
2、商品房销售广告和宣传资料成为要约应具备的法定条件
根据我国《合同法》第14条以及最高法院《解释》第3条的规定,。一是商品房销售广告和宣传资料所说明和允诺的对象限定为开发商开发规划范围内的房屋及相关设施,如小区会所、停车位、电梯、绿化等。至于开发商对规划范围之外的周边环境和公共设施进行的宣传,不能认定为要约,若此宣传具有虚假性,导致了购房者的损失,购房者有权要求开发商承担赔偿损失的缔约责任。如销售广告宣传在新建小区周边,政府将建立幼儿园、小学、医院、菜市场及超市等,但实际上政府规划部门并没有此项规划,对此,开发商应按相关法律规定赔偿购房者的损失。二是商品房销售广告和宣传资料所作说明和允诺具体确定。所谓“具体确定”,是指广告的内容是特定的,如允诺规划区内将建游泳池、每单元有三部电梯、小区绿化率达到85%等。而像小区“具有欧洲园林式风光”、“具有热带雨林般的休闲会所”等类似宣传,因为其描绘太笼统,不能认定为具体确定。
二、商品房认购协议的法律效力
1、商品房认购协议的性质
首先,认购协议是一种独立的合同。我等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。”购房者与开发商的法律地位平等,为平等的民事主体,认购协议是购房者与开发商之间为设立商品房买卖民事权利义务关系而签订的协议,因此,认购协议应是一种独立的合同。
。预约合同是当事人双方为将来订立正式合同就相关事宜达成的书面协