土地增值税清算技巧与汇算清缴热点难点问题.doc

大成方略纳税人俱乐部讲稿土地增值税清算技巧与汇算清缴热点难点问题第一部分土地增值税清算基础知识第二部分清算收入的审核第三部分税前扣除原则第四部分转让税金的审核第五部分利息支出的审核第六部分期间费用的审核第七部分开发成本的审核第八部分汇算清缴热点问题第一部分:土地增值税清算基础知识一、土地增值税清算概念二、增值额和扣除项目三、开发成本的口径四、税率的形式五、清算对象(重点) 六、清算条件七、清算审核八、补缴土地增值税九、清算后再转让一、土地增值税清算概念《土地增值税清算管理规程》(国税发【 2009 】 91 号) 第三条规定,“土地增值税清算,是指纳税人在符合土地增值税清算条件后, 依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定, 计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额,并填写《土地增值税清算申报表》,向主管税务机关提供有关资料, 办理土地增值税清算手续, 结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为。”二、增值额和扣除项目土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和规定的税率计算征收。其中, 纳税人转让房地产所取得的收入减除规定扣除项目金额后的余额,为增值额。具体到房地产开发企业,规定的扣除项目包括: 1 、取得土地和开发土地的成本费用,包括土地价款和出让金、场地平整费用和契税等; 2 、新建房及配套设施的成本费用,包括前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施费和开发间接费等; 3、与转让房地产有关的税金,是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产交纳的教育费附加,也可视同税金予以扣除。 4 、与转让房地产有关的期间费用,包括管理费用、销售费用和财务费用等。其中, 上述(1)(2) 项可以加计扣除 20% ,第(3) 项据实扣除, 第( 4 )项按照( 1)(2 )合计数的一定比例内计算扣除。三、开发成本的口径会计口径:包括土地和资本化利息土地增值税法:不含土地、资本化利息加计扣除基数:会计口径-资本化利息见《关于土地增值税清算有关问题的通知》( 国税函【 2010 】 220 号)“三、房地产开发费用的扣除问题: ……(四) 土地增值税清算时, 已经计入房地产开发成本的利息支出,应调整至财务费用中计算扣除。”四、税率的形式 1、定额税率是指按照征税对象的计量单位直接规定纳税绝对额的税率形式, 主要应用于土地使用税和车船使用税, 在消费税和印花税也有部分应用。 2、比例税率是指对同一征税对象不分数额大小,规定相同的征税比例的税率形式,是最常见的税率,应用于企业所得税、增值税、营业税、房产税等。 3 、累进税率是指按照征税对象数量的增大,征税比例逐步提高的税率形式, 又分为超额累进税率和超率累进税率, 特点是每个级次分别适用不同的税率。前者主要应用个人所得税的工资薪金和个体工商户所得, 后者主要应用于土地增值税。 4 、土地增值税的税率土地增值税实行四级超率累进税率: 《土地增值税暂行条例实施细则》第十条条例第七条所列四级超率累进税率, 每级“增值额未超过扣除项目金额”的比例, 均包括本比例数。计算土地增值税税额, 可按增值额乘以适用的税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算,具体公式如下: (一)增值额未超过扣除项目金额 50% 土地增值税税额= 增值额× 30% (二)增值额超过扣除项目金额 50% ,未超过 100% 的土地增值税税额= 增值额× 40%- 扣除项目金额× 5% (三)增值额超过扣除项目金额 100% ,未超过 200% 的土地增值税税额= 增值额× 50%- 扣除项目金额× 15% (四)增值额超过扣除项目金额 200% 土地增值税税额= 增值额× 60%- 扣除项目金额× 35% 公式中的 5%, 15% , 35% 为速算扣除系数。五、清算对象(一)会计成本核算对象开发成本核算对象, 是指在进行成本核算时, 归集和分配开发成本而确定的成本承担者。由于房地产开发企业是按照城市总体规划和建设规划以及土地使用规划的要求, 在特定的固定地点进行开发经营的。因此应结合开发项目的地点、用途、结构、装修、层高、施工队伍等因素, 按照下列原则,选择成本核算对象: 1、一般的开发项目, 以每一独立编制的概算或施工图预算所列单项工程为成本核算对象。 2、同一开发地点、结构类型相同的群体开发项目, 开竣工时间相近、由同一施工单位施工的,可以并为一个成本核算对象。 3、对于个别规模较大、工期较长的开发项目, 可以结合经济责任制的需要,按开发项目的一定区域和部位,划分成本核算对象。(二)企业所得税——计税成本对象《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》(国税发【 2009 】 31 号) 第二十六条成本对象是指为归集和分配开发产品开发、建造过程中的各项耗费而确定的费用承担项目