长沙县星沙商业乐园商新业策划书.doc

“星沙商业乐园”商业策划书 1、项目规模简要及本方案的目的 规模概述星沙商业乐园项目由兆佳(香港)有限公司,湖南兆佳实业有限责任公司投资, 由湖南兆佳房地产开发有限公司开发,占地面积 93. 4 亩,建筑面积 47689 平方米。位于长沙县星沙经济技术开发区内, 城区主干道开元路和星沙路的交汇处,地理位置优越。项目建筑施工进度已于 9月 25 日整体封顶,目前进入装修阶段。星沙商业乐园作为星沙第一个整体品牌优势,规模化经营平台的复合型商业项目,将整合周边经营商户的各种经营业态,形成良性互动的成熟商业模式,彻底改变星沙现有经营内容单一、营业额低、比较分散、商户信誉不好的局面。其商业发展形势和升值潜力被普遍看好。星沙商业乐园建筑风格上采取围合式布局,西班牙式建筑风格与传统商业建筑手法相结合,按功能划分 A、B、C、D四区,共四层(C、 D 区为三层) ,一层面积 平方米;二层面积 平方米; 三层面积 平方米; 四层面积 平方米;层顶面积 平方米。其中一、二层为独立商铺, 以经营品牌服饰为主体,兼营儿童商业乐园、休闲、娱乐等项目,上、下层连体商铺 49 间,单层商铺 34 2间。三、四层规划为商场、办公、金融、餐饮、会务中心、康体中心等投资项目招商,顶层屋面为花园式屋面。 本策划书的目的结合周边区域市场的商业经营业态调研和商业模式的分析,整合本项目现有资源特征,采用先进、科学的招商策略,组织专业的招商人员,制定相应的商业计划。从而达到“快速”、“高效”、“低投入”的效果,使整个项目的招商工作取得圆满成功。 2、项目分析 项目硬件缺点分析 工程现状:在 11 月底 A、B 栋外立面和兆佳广场出来,工程进度相对拖后,影响了招商和销售的进行; : 大型商家进驻在选择铺面上出现较大困难,可选择性不强; 物流系统不完善:没有提供大型货物电梯,对 3、4 楼客户货物的存放、移动存在一定的影响; 、四楼铺面划分不合理:A栋三、四楼铺面密度过大,B栋三、四楼共只有 6个铺面; ,不利于整体招商; A区等商业区距离较远; 项目软件市场分析 价格偏高: 目前星沙区域市场周边同性质商用物业价格在 3000-6200 元/ 平方米不等,星沙商业乐园在同类别产品中因为其品牌优势和规模化经营平台策略,以及地理位置较好、户型面积合理、且控制好套价,所以更有市场竞争力。但是目前均价已经是星沙市场最高水平,比较项目周边铺面价格,存在价格偏高、专业租户承受能力有限的问题; 客户持观望态度: 目前星沙的传统商业主要还是集中在板仓路的两侧二、三、四区为主,部分潜在客户对星沙商业乐园的商业发展前景存在持币观望态度,部分低价的商铺具有一定的吸引性; 商业氛围不足: 从近期市场态势看,本地块目前的商业氛围尚不成熟,尚无法达到一般商业步行街“先有市、后做场”的理想态势。星沙的先天商业氛围不浓厚对项目人气的聚集、商业氛围的营造形成阻力。 主要体现在项目的销售策略上,前期的销售与后续的三、四楼定位与招商完全脱节,缺乏项目的整体性,项目的整体风格定位很难得到实现。按照商用物业的运作程序,项目招商工作理应提前进行,而目前的销售工作在这方面没有涉及。 物业管理系统尚未确定,商家入驻信心不够。 针对不足现状如何转换包装,改良为优势 必须加快工程进度: 在 11 月底之前完成兆佳广场和水晶广场,为项目开展招商活动提供现场场地,使客户有直观的感官刺激。 在不改变价格的前提下,突出项目的特点,使客户感觉到物有所值。同时通过多种付款方式,提供一定折扣,适当减免租金和物业管理费,争取政府更大的税费减免力度等措施来刺激客户前来购买或租赁铺面。 宣传造势: 针对持观望态度的客户,则必须加强造势,使之体会到星沙商业乐园的销售及招商十分火爆,产生一种紧迫感, 通过宣传和与客户直接沟通,使其明白星沙商业乐园通过两年的市场培育,完全可以成为成熟商业,具有巨大投资回报。 工程设计改进: 针对工程设计上的不足,使进场经营的商户产生不便,完全可以由工程部进行改造,例如电梯,从而使商户的经营更加便利。 项目的优势分析 城市发展中的优势地段分析星沙目前的商业模式,大多是作坊式和家庭式的零散经营,稍有规模的商区又往往经营内容、形式单调,加之客源分散,没有形成集中的商区商圈。现在的“星沙商业乐园”本身即处于未来城市发展的主干道星沙大道