房地产项目的规划、报批、工程规划、用地规划等相关知 识.doc

房地产项目的规划、报批、工程规划、用地规划等相关知识
根据国家和北京市有关城市规划的规定,在北京市城市规划区开发建设的项目,必须符合城市规划的要求,必须向市规划主管部门办理项目规划的申报手续,在取得“两证一书”(建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、审定设计方案通知书)后,方可开工建设。
  在已开发使用的城镇国有土地范围,项目规划申报的基本步骤是:
(1)在项目建议书报批或可行性研究报告编制之前,开发商要向规划局申报规划要点,规划管理部门应在要点通知书中对批复时的参考依据;
(2)在项目建议书批复后,开发商应向规划局申报项目选址、定点,即向申请单位下发选址规划意见通知书,对项目用地的位置、面积、范围等提供较详细的意见,并须同时下达规划设计条件;
(3)规划设计条件,是项目选址后,由建设单位申请,规划部门下达的委托设计机构进行规划方案设计的依据性文件。开发商在完成方案设计后,须向规划部门提出审定申请;
(4)通过审定的设计方案,是编制初步设计或施工图的依据,也是取得建设用地规划许可证的必备条件;
(5)开发商依据审定的设计方案通知书和可行性研究报告批复,并在规划主管部门征询土地及拆迁部门有关用地及拆迁安置的意见后,应向规划局申领建设用地规划许可证,该证是取得土地使用权的必备文件;
(6)申领建设工程规划许可证,是在项目列入年度正式计划后,申请办理开工手续之前,需进行的验证工程建设符合规划要求的最后法定程序,该证申办开工的必备文件。
规划报批的程序
   到规划局办理报批手续,首先要到综合业务处领取“规划审批申报表”,每一次申报都要填写此表,然后在规划局确定的申报时间和地点,带齐申报必备文件和资料,到指定窗口申报,领取立案表,并在规定的取件日期领取审批成果。
   一般来说,如果建设单位使用本单位划拨土地或农村建设单位依法使用农村集体土地,则依下列程序到市或区(县)规划局办理选址定点和两证申报手续。
。规划要点是计划立项或建设工程可行性研究的规划基本依据。计划部门可以要求开发单位初始规划部门对于开发项目的意见,再行决定对可行性研究报告的批复。申报规划要点必备文件有:
(1)建设单位对拟建项目意图或方案的说明;
(2)方案示意图;
(3)1/2000或1/500地形图2份(其中一份用铅笔划出用地范围);
(4)其他。
,应到规划部门申报选址定点,以获取选址规划意见通知书申报选址定点的必备文件有:
(1)计划部门批准立项的文件;
(2)建设单位或其上级主管部门申请用地的函件;
(3)工程情况的简要说明和选址要求;
(4)拟建方案;
(5)意向位置的1/2000或1/500地形图2份;
(6)其他。
,应申报建设用地规划许可证(使用城镇国有土地,见“注意事项1”)。申报建设用地规划许可证的必备文件有:
(1)计划部门批准征用土地的计划任务书;
(2)征用农村土地时,市政府批文或划拨国有土地时,市房地局对用地和拆迁安置意见;
(3)1/2000或1/500地形图5份;
(4)选址规划意见通知书要求取得的有关协议;
(5)其他。
,应申报规划设计条件,以获取规划设