2010慈溪嘉润国际广场项目营销策划报告下.doc

慈溪市嘉润国际广场营销策划报告- 1- “认知价值定价法( Perceived-Value Pricing )”鉴于观海卫镇市场上类比参照项目没有。在将来实际销售时,我们将结合来访客户对项目售价进行测试,并将采取“认知价值定价法( Perceived-Value Pricing )”对本项目实际入市价格进行厘定。 商铺售价结论由于目前还难于采用“认知价值定价法( Perceived-Value Pricing )”拟定价格,而且三线城市的租金往往难以反映真实的商铺售价因素,我们综合“租金还原法”与”市场比较法”来测定商铺的价格,两方法权重设定分别为 30%、 70%,得出项目一层均价为: 租金还原法市场比较法综合得出权重 30% 70% 100% 街铺 34800 52487 47180 拟定,本项目一层街铺均价为 48000 元/㎡。慈溪市嘉润国际广场营销策划报告- 2- 一般购物中心,各层价格关系,如下: (P指均价, P1指1F内铺均价,类推) 价格对比楼层价格比例售价对比值 P1/P 街铺 50% P2/P1 50% P3/P2 70% P4/P3 70% P5/P4 70% 结论:项目商业板块街铺及各楼层均价(目前) 楼层售价(元/㎡) 一层街铺 48000 一层内铺 24000 二层 12000 三层 8400 慈溪市嘉润国际广场营销策划报告- 3- 注: ?以上价格的制定是依据现阶段的市场情况; ?本节所策定价格,仅为目前价格,设定 2010 年10 月入市,可暂拟定上涨 5% 计算。另, 如适当平衡返租成本,设定前三年一次性返租 24% ,租金收益返还 12% (一半),后二年租金收益与返租成本持平,则售价需提高 12% 入市。得出 2010 年入市价格为: 楼层售价(元/㎡) 年增长平衡返租成本入市价格尾数归零值一层街铺 48000 5%0%50400 50400 一层内铺 24000 5%12% 28224 28200 二层 12000 5%12% 14112 14100 三层 8400 5%12% 9878 9900 慈溪市嘉润国际广场营销策划报告- 4- (五)商业板块销售收益测算楼层入市价格总面积项目总市值可售面积预计销售额一层街铺 50400 2670 134568000 2670 134568000 一层内铺 28200 14114 398014800 9372 264290400 二层 14100 16586 233862600 00 三层 9900 16580 164142000 8641 85545900 合计 49950 930587400 20683 484404300 说明:商业板块总市值为 9305 9 万元,可售面积预计销售额为 48440 万元。备注: 上表为参考面积, 1-3 层商业总面积设计院提供数据为 51337 ㎡。(最终应以测绘面积为准) 慈溪市嘉润国际广场营销策划报告- 5- 第六章公寓与小户型住宅深度营销慈溪市嘉润国际广场营销策划报告- 6- 一、公寓部分深度营销(一)项目本体价值 1、楼层平面图慈溪市嘉润国际广场营销策划报告- 7- 2 、户型数据单身公寓标准层 F型G型H型 H'型J型K型单层数量 2 106221 户型种类一房两厅一卫一房一厅一卫一房一厅一卫一房一厅一卫一房一卫一房两厅一卫套内建筑面积(㎡) 32 35 公摊面积(㎡) 建筑面积(㎡) 单层面积(㎡) 231 层数 5-20 (共 16 层) 单户型总面积 3696 总面积(㎡) 套数 32 160 96 32 32 16 合计套数 368 3 、产品定位与优势产品定位: 首创酒店式服务精装公寓优势: ?产品投资专属性,总价低,易于出租,市场租金高于同地段住宅约 30% 。?全商业配套、酒店式服务。慈溪市嘉润国际广场营销策划报告- 8- (二)产品价值打造?市场稀缺性。作为观海卫唯一的酒店式服务公寓,产品独特而稀缺。?样板房展示。?精装修策略。装修标准: 户内装修?内墙:刮白,刷乳胶漆?防火防盗门,门铃,可视对讲?地面:复合地板?天花:石膏镶边,环保防水乳胶漆饰面、灯具?开放式厨房:整体橱柜、微波炉、消毒柜、冷热水龙头、不锈钢洗菜盆、抽油烟机?卫生间: ?铝塑板天花、排风扇、防滑地砖?洗脸盆、冷热水龙头、马桶?淋浴水龙头、不锈钢地漏公共部分装修: ?大堂:地面采