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北碚城南 A18-2/01 地块商业定位报告 Jasmine Jia January 2011 目录 Agenda ? Part 1 :周边概况? Part 2 :竞品分析及 SWOT ? Part 3 :整体定位策略? Part 4 :样板比对/参考模型? Part 5 :建筑设计建议? Part 6 :业态规划及租户建议? Part 7 :运营及推广策略? Part 8 :项目开发计划? Part 9 :人员架构? Part 10 :财务测算项目北为中高档住宅项目概况 Summary 北南东西逸景苑嘉茵苑新城国际缙云小区 B?A18-2/01 地块,总占地面积约为 26500 平米,规划建筑面积约为 31800 平米, 绿地及公共面积约为 15600 平米。项目南为工厂车间及写字楼西湖山水项目西为政府规划之大学科技园项目东邻双元大道及轻轨 6号线嘉陵风情街龙湖编号楼盘名称入住时间总户数入住人口 1嘉茵苑 1200 2逸景苑 600 3缙云小区 2400 4新城国际在售 1000 5西湖山水在售 688 6中央美苑 1000 7回龙花园 1000 合计: 7888 23821 周边入住人口 Residence 按重庆市统计局数据,平均每户入住 人计算。以上为步行 5分钟可达本项目的小区,我们给与最高的期望值周边底商调研 Research A18 地块周边底商调研可以看到: ?休闲类消费严重不足?餐饮比例尚可,但面积不足,多为小餐馆,没有适合婚宴、聚会或商务消费的场所?购物类消费中,建材占 1/3 ,小卖部占 1/5 ,无法满足中高收入人群的需求?服务类消费中,汽车服务占 1/3 ,种类不够丰富。周边休闲、服务类商家缺乏,餐饮和购物不上档次和规模,无法适应入住率日益增高的社区消费需求目录 Agenda ? Part 1 :周边概况? Part 2 :竞品分析及 SWOT ? Part 3 :整体定位策略? Part 4 :样板比对/参考模型? Part 5 :建筑设计建议? Part 6 :业态规划及租户建议? Part 7 :运营及推广策略? Part 8 :项目开发计划? Part 9 :人员架构? Part 10 :财务测算?重庆市政府规划的六大新兴商圈之一,北碚城南商圈中的重点项目?分为南、北两区,总 30万平米建筑面积。?北区定位大型购物街区, 18万㎡,含百货、购物中心、专卖店、超市、写字楼。?南区 12万㎡,以温泉浴、酒吧、茶馆、迪吧形成主力消费区。?徽派建筑风格。?目前正准备将地下停车场改装为商业,发展露天停车位。嘉陵风情街优势:业态集中,未来北碚的主力步行街,消费者在这里可以满足大部分消费需求。弱点:体量过大,街道较宽,在初期空置店铺较多时,很难迅速聚集人气;店铺规划以大体量为主,缺乏小店;业态规划较乱,高中低端店铺混于一体,造成整个街区不上档次。?龙湖未来在朋家院将有 4000 亩规划,按照惯例,它很难不做商业。?Option 1 :“天街”式商业,可参考西城天街,典型的 shopping mall 形态。?Option 2 :“新牌坊”式商业,集中式购物区+住宅底商,以餐饮和超市带动人气, 休闲次之,逐步加入家居等购物业态。龙湖朋家院组团优势:龙湖品牌、未来业主和固有租户,以及熟练的商业操作手法,是商业成功的保证。弱点:位置较偏,需要靠自身的第一批住户带动消费,预计会先做底商或超市,再做集中式商业,成型时间预计在 3年以后。(需进一步调研) Strength ?地段优势:政府着力打造的城南核心商圈?客群优势:紧邻北碚新区中高端住宅群(包括缙云大道别墅区、龙湖朋家院项目) ?紧邻政府办公区、北碚 CBD ?交通优势:紧邻轻轨 6号线( 2013 年竣工) Opportunity Threats Weakness ?目前整体片区乃至北碚的商业氛围较差?北碚消费者没有在这一地段消费的****惯?项目远离大学区愈 10万人的消费力?首先以工厂姿态亮相,对后期商业转型是一个考验?新总规带动整体片区的发展?周边休闲、服务类消费不足,是一大机会?周边及整个北碚的餐饮不上档次?嘉陵风情街体量过大,难以短期形成气候?嘉陵风情街率先开街,有力抢夺优质租户?龙湖未来成熟商业进驻,将对整个片区形成强大的威胁目录 Agenda ? Part 1 :周边概况? Part 2 :竞品分析及 SWOT ? Part 3 :整体定位策略? Part 4 :样板比对/参考模型? Part 5 :业态规划及租户建议? Part 6 :建筑设计建议? Part 7 :运营及推广策略? Part 8 :项目开发计划? Part 9 :人员架构? Part 10 :财务测算