天回山庄项目营销策划方案.doc

天回山庄项目营销策划方案成都和城梵景物业发展有限公司营销策划部制作前言鉴于本项目的特殊情况—二手房翻新改造重新推出市场,根据对目前市场情况及项目现状情况的分析,我们发现,要在短暂的有效销售时间内达成任务目标-- 1、必须对目标客户进行准确的市场界定和销售锁定; 2 、必须对项目定位、产品设计、营销策略等工作制订出十分匹配的措施和手段, 营造出本项目明确的特色和优势; 3、必须借助有效的营销策略手段,快速传递本项目物超所值的信息; 4 、必须造成客户需求远远大于产品供应的强大落差,形成市场轰动、客户抢购的销售态势; 只有这样,才有可能在短时间内,保证项目回款。为此,本公司从市场、产品、客户等方面着手,对本项目进行了深入的分析,得出了以下比较可行的营销解决方案。区域房地产市场分析一、成都市北门房地产市场分析随着今年成都城北交通环境的改善、大型项目的上马、土地供应的放大,成都楼市向北扩展的步伐越来越快,种种迹象显示, 200 7年,成都北部将迎来好年景。经过近两年的大规模改造,往年时常梗阻的城北交通将变得流畅。三环路几大老街片区如建设路片区、李家沱片区、梁家巷片区、沙河源片区等地的旧城改造,将道路一并打通,北出市区的重要通道金府路、大件路的改造工程也在有条不紊进行中, 而随着出城的几条主通道如成彭路、蜀龙大道的改造建成,成都三环路到新都、到彭州的交通瓶颈将被彻底打破。据悉,成都最长的高架桥北新干道高架桥已经破土动工, 一旦这一工程完工,成都市区去彭州的时间将从现在的30多分种缩短至20分钟左右, 到新都的时间可能缩短至 10多分钟,城北楼市将因此插上腾飞的翼翅。据土地拍卖市场传来的信息, 2006 年,城北推出的土地用量巨大。据悉 2006 年仅成华区就将腾出 12000 亩土地进行整理,其中上市量可能达到近 4000 亩!目前多家知名开发商已经囤兵城北,伺机而动,据了解,万科在城北拿下了 600 多亩的土地, 其项目“双水岸”正在热销;晓初物业在北部新城拿下千亩土地,其项目“博雅新城”已于年前正式动工。阳光 100 “潜伏”城北多年,手头拥有数千亩土地,基本完成前期筹备工作,此外还有东莞皇城、多元集团、港基地产等分别持有数百亩土地, 成都置信则强势进军彭州,参与城市包装和推广。去年年底,总投资高达 200 亿元年产 80 万吨乙烯项目落户彭州,彭州房产将由此迎来一个“石化城”建设时代,彭州目前已经储备上万亩的土地供应量,“石化新城”的楼市建设将大大提速。业内人士称,成都城北的新都、青白江等区市,也将迎来一个崭新时代,目前来自攀枝花、西藏等多个地方的购房者纷纷踊跃前往以上市区选房、买房。业内人士认为,届时,成都北部除凤凰山、大丰片区形成新的高档居住社区外,青白江、新都、彭州也将形成新的楼市热点,成都北部新城及卫星城的紧密环绕布局,城市功能布局更趋合理,成都城北无疑将迎来一个更高更好的发展起点。随着向北发展号角的吹响,再加上北新干线通车、北部新城规划、地铁修建等利好消息,新都成为继华阳、温江后的又一热点发展区域。根据城市规划,成都市今后将沿成绵、成乐两条高速公路向北、向南发展,城市格局从环状变为扇形,而北新干线正是向北的“主动脉”,将极大带动凤凰山、大丰片区以及新都新片区的发展,直接助推北部新城各楼盘的强势崛起。随着政府对城北、新都片区的大力改造,整个城北的发展日新月异,精品社区一个个出现。一直以来,城北的房价与城南、城西相比相差起码在 1000 多元以上,也正是这样,城北房产也正成为投资者眼中的“肥肉”,透露出极大的增值空间。业内专家表示,投资城北房产将可能演绎暴涨神话的投资热土。因为城北逐渐改善与向好的居住条件,省内外不少开发商对即将崛起的北部新城信心十足,一个个规划优良、建设精致、思维独特的居住小区正在呈现,并获得了广大购房者的称赞和追捧。随着城北房地产的开发设计档次与城南、城西高档社区的靠近和平肩,未来的北部新城充满了无限的生活魅力,一个全新的居住新中心正在崛起。二、成都市北门人口分析成都市城区北部至新都,并跨成绵高速路,和青白江区相连,将发展成规划面积大约 100 平方公里、 100 万人口的“北部新城”。其中,大丰、三河一带将是发展重点,将和中心城区连成一片。目前“北部新城”已作为今年的重点项目开始实施,计划投资 亿元,今年计划投资 1亿元,进行道路、管网、土地整治等基础设施建设。根据规划,新都将进行行政区划调整,撤销大丰、三河镇建制镇的建设,其外环路以内都将纳入成都中心城区的建设范围,并通过地铁三号线与中心城相连。城北至新都和青白江区相连区域将发展成为规划面积大约 100 平方公里、100 万人口的“北部新城”。三、成都市北门交通分析“北部新城”具有的优势非常明显。首先,它率先规划和推出了一条改变城市交通