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美联深圳xx物业分析
地产投资的广义概念包括自住与投资。本报告旨在为那些有投资意向却尚未入市的地产投资者提供决策参考。

(一)选取意义
目前,我国观察一个城市的楼价走势,基本上都是通过对不同时期一手楼盘的平均价格进行比较。而各城市平均楼价的统计方法一般都是以当月(季或年)一手楼盘成交总销售额除以总销售面积而得。然而这就牵涉到两个问题:其一,每个时期的一手楼盘是不同的,如果想比较今年和去年的平均楼价,就好象用今年的梨价跟去年的苹果价相比较一样,比较的基础本身就缺少一致性;其二,每个时期一手楼盘的档次结构和区域结构也是不同的,如果不对这种结构差异进行修正,得出的楼价将会有一定的误导性。而且近些年来,房地产产品的升级换代很快,中高档楼盘比例已经远远高于前几年,根据常用的计算方法,全市均价走高也是正常不过的。因此常用的均价计算方式,往往会得出简单的结论。
在香港,各房地产机构对楼价指数的计算基本上都是采取基于二手楼盘成交的方法。比如,美联物业(1200)楼价指数就是在整个香港地区选取一定数量的具有代表意义的xx屋苑,然后统计这些楼盘的每月二手房成交记录,再适当修正计算出一个当月平均楼价:
从这个公式来看,香港对于房地产平均价格的计算与国内很相近,但需要指出的是:
首先,香港房地产价格的统计数据是直接来源于商品房的成交价格;其次,房地产市场的纵向比较的时候,由于是采用某个具体小区的二手房进行的价格分析,可非常直观地了解某个区域甚至某个小区商品房价格波动的情况。
目前,我国一些房地产市场较发达的大城市二手房交易日趋活跃,二手房交易所占比重越来越大。从纯学术的角度,我们设想,能否在香港楼价统计方法的基础上,在每个屋苑内寻找或设置一个“基准”单位,来代表该楼盘在某一时期最一般情况下的价格,使该单位的价格能够很好的代表该楼盘总体的价格变动趋势,任何该楼盘的成交都应该以该基准单位为基础进行修正和折合。这样可以消除因每月成交样本本身的区位、质量、价格等方面的差异而造成的该楼盘整体楼价状况的偏差,将因个别因素造成的楼价指数的波动幅度降至最低。
(二)选取标准
美联市场研究部在深圳范围内,依据楼盘区域、类型、客户构成、交易频率(包括租售)等指标对二手楼盘精心筛选,选取典型物业,选入美联xx物业数据库。它们的盈利能力往往代表了市场上同质楼盘的水平。
(三)样本分布
根据本报告的写作目的,选取了深圳成熟片区里的成熟物业,即美联深圳xx物业数据库中的部分物业。样本选取的时间段:2005年1月-2006年3月,共15个月。

(一)xx物业成交单价分析
1、区域成交单价分析
(1)罗湖区增值水平有限,样本价格普遍出现微跌
整体来看,罗湖区的住宅价格走势相对稳定。原因有二:首先,由于罗湖区存在大量的外销楼盘,在香港置业者的影响下,其价格的绝对值历年来一直处于相对较高的位置,平均成交价格一直在8000元/平方米左右徘徊。其次,由于近年来罗湖区新盘推出量较小,该区楼盘的价格与折旧相当。但这种情况会随着新盘推出而改变,以“百仕达花园”为例,其成交均价在2006年1月之后“百仕达四期”入市之后出现了大幅上涨,。
注:图中的虚线是趋势线,下同。
(2)2005年下半年福田、南山两区楼盘价格上涨明显
美联xx物业统计显示,关内的福田、南山两区的物业价格上涨幅度较为明显。这两区也是深圳一手房价上涨较快的区域。一手价格的快速上涨,刺激了二手楼市的购买需求,进而促使二手楼市价格上涨。从南山的华侨城以及南山中心区等片区所选取的物业价格走势上看,在过去的1年内均出现了20%以上的涨幅,其中涨幅较为明显的时间段在05年9月之后。以“钰龙园”为例,从其二手成交价格起伏可以看出其强劲的涨势,平均每月上涨幅度在150元/平方米以上。
(3)关外楼市涨幅平缓,近期价格上涨明显
以“国展苑”为例,其成交价格从05年1月至06年3月,平均每月涨幅基本维持在30元/平方米以内,涨幅比较平缓。随着05年片区内的一些新盘如“可园”以及“桂芳园7期”纷纷入市,直接带动了二手价格的上涨。
2、物业类型价格分析
(1)高档住宅涨幅明显
从“东海花园”的成交价格走势可以看到,05年1月至今价格呈现较大起伏,从长期走势上看则可看到强劲的走势,平均每月上涨额度均在550元/平方米左右,%,特别是在05年11月份之后,其价格开始出现明显的波动,。进入2006年以来,其价格变化较为平稳,但涨幅依然明显。
(2)普通住宅涨幅相对平缓
在市场前景较好的情况下,普通住