农贸市场调查工作.doc

xx项目市场调查工作计划
此次项目调查工作将分为二个阶段完成,第一阶段明确项目是否进行开发并确定开发的时机,第二阶段在确定项目可能的开发方向后进行深入研究。同时,以项目地块条件为限制条件,逐渐剥离,为项目可能的定位方向提供依据。
第一阶段:
一、宏观层面
调查时间:10-12天
xx市、xx市、xx市等相关宏观经济环境调查;
绵阳市房地产发展现状;
项目所在区域的房地产市场现状;
项目所在区域未来的竞争环境(规划方面);
地块属性研究(SWTO分析);
1)地块的基本条件;
2)地块周边的各类配套设施;
3)区域人口分布状况;
4)区域内居住圈状况;
5)道路交通条件;
6、项目所在区域周边的居民结构及居住圈分析;
1、)居住圈密度调查分析
2)周边人口状况调查分析
二、关于商业
1、竞争环境:
调查方法:实地走访+相关人员访谈等
调查样本:5-10
调查时间:5-7天
调查范围:xx市区范围内
调查对象:与项目有较强可比性、相似性的同类或类似不同业态的专业市场、卖场进行摸底,(如建材、灯具、家电、农机、酒店用品、通讯、陶瓷及大卖场及其他市场);
调查内容:
▲被调查专业市场或主要经营区域的现状(物业形态、租金水平、业态组合档次);
▲被调查区域内的不同业态的特征及与项目所在地区域的组合可能性;
▲可能的辐射区域;
▲大概的经营状况等;
2、项目内现实经营者调查;
调查方法:商家访谈
调查样本:70
调查时间:7天
调查范围:项目所在地专业市场内
调查对象:有一定规模、不同经营类型、档次的商家,按一定的业态分布
调查内容:
▲现有的经营面积、商品类型、经营状况;
▲现使用物业的使用性质、租金水平、相关费用;
▲可能的经营辐射区域(郊县、城区等);
▲对目前这个专业市场满意与不满意的方面;
▲在项目改造期间的经营场所选择及可接受的改造时间;
▲未来项目改造后的理想物业形态及相关管理服务;
▲对因为项目改造后带来经营成本增加的看法和接受程度;
▲对未来经营的楼层、面积、开间、形态等选择;
▲对冻库/仓库、停车场的相关需求;
▲对酒店的需求及档次、配套要求;
▲对项目未来发展前景的预期;
第二阶段:
一、关于住宅
1、竞争环境:
调查方法:实地走访+相关人员访谈等
调查样本:视实际情况而定
调查时间:5-7天
调查范围:xx市区范围内
调查对象:对项目有借鉴性、可比性或有一定代表性的楼盘
调查内容:
▲被调查项目的基本情况(开发规模、物业形态、绿化率、户型区间等)
▲项目内物业的销售价及进度;
▲项目的主力客户群体;
▲项目周边的交通及配套条件等。
2、住宅潜在消费者调查
调查方法:拦截访问
调查范围:xx市区
调查样本:100
调查时间:10天
调查对象:
▲未来三年内在xx市买房的可能性大于0;
▲在家庭消费中占主要地位;
▲符合市场调查的其它常规甄别条件;
调查内容:
▲现居住物业的类型、属性;
▲未来3年内的购房计划(置业目的、置业区域、时间等);
▲对产品细节的测试(建筑风格、户型结构、面积、功能、景观等);
▲对单位价格、总价和付款方式的接受能力;
▲对计划购房的区位、环境、交通及生活配套设施的要求;
▲选择物业的考虑因素及其影响程度;
▲对项目所在地敌片区的优劣势评价;
▲生活观念****惯及媒体接触****惯、传播诉求接受程度测试;
▲背景观念资料(性别、年龄、学历、家庭收入等);
3、消费行为调查;
调查方法:街头随机拦截访问
调查样本:100
调查时间:3天
调查范围:项目所在地专业市场内及周边区域
调查对象:普通消费者
调查内容:
▲对不同商品及服务的消费能力及选择标准(商品种类、数量、金额、购物时间、购物频次);
▲日常消费半径;
▲希望区内增加的商业类型及商品种类;
▲对项目地块现状的评价;
▲对项目地块的接受程度及相关建议;
4、市场内商户主要客户访谈;
调查方法:深度访谈或座谈;
调查样本:5-10个
调查时间:7天
调查范围:市场内重点商家的主要客户
调查内容:
▲对市场现有状况的评价及要求;
▲对未来项目发展的主要关注内容;
▲对项目未来的发展前景预期;
二、关于酒店、餐饮、休闲娱乐
调查方法:实地走访+相关人员走访;
调查样本:每个行业在3-5个左右;
调查时间:10天
调查范围:xx市区内有代表性的聚集区;
调查内容:
▲被调查专业市场或主要经营区域的现状(物业形态、租金水平、业态组合档次);
▲被调查区域的不同业态的特征及项目所在地区域的组合可能性;
▲可能的辐射区域;
▲大概的经营状况