南汇航头房地产项目报告.docx

航头镇咸塘地块商业项目的意见和建议
一、航头镇概况
＞ “金三角”区位，是南汇重点发展区域之一
航头镇位于闵行、奉贤、南汇“三区”交界，地理位置优越，素有 “金三角”之称， 平方公里，常住人口近 6 万人，辖 13 个航头镇咸塘地块商业项目的意见和建议
一、航头镇概况
＞ “金三角”区位，是南汇重点发展区域之一
航头镇位于闵行、奉贤、南汇“三区”交界，地理位置优越，素有 “金三角”之称， 平方公里，常住人口近 6 万人，辖 13 个行政村， 2 个居委会，辟设 2 个工业园区。航头是新一轮《上海市城 市总体规划》确定的重点建设的 22 个中心镇之一，亦是上海市南汇区 经济贸易发展四大重点区域之一，目前生活购物条件已经逐步成熟。
＞水陆空齐全，交运便捷
航头镇地理位置优越，水、陆、空交通便利：距城市外环线 13 公 里，距浦东国际航空港24公里。距洋山深水港35公里。辖区内主要市、 县航道有：咸塘港、大治河、新闸港（惠新港），主要干线公路有：沪 南公路、南航公路。
＞作为一个新兴房产市场，航头地区房产市场以别墅和多层住宅为主， 动迁和配套商品房占据相当比例，处于上升通道中
航头镇上已开发的高档别墅区聚集了东方夏威夷、生茂养园、爱 法〃奥朗新庄园、绿洲千岛花园、富康别墅、爱法〃奥朗新庄园，售价 已达到万元以上。公寓中，位于富田路的翡翠苑是多层建筑，价位在 3800-4200 元/平方米之间。金色航城均价约在 5300 元/平方米左右，房 型品种齐全。
消费能力逐步攀升，商业急待升级，专业市场是航头商业重点发展
方向
歸05年各区县腐买力指數
从上图可以看出南汇的购买力略高于远郊区县，甚至还超过部分市
区区县，居民的消费能力逐步得到攀升。
南汇主要商业消费集中在惠南镇、周浦镇，专业市场主要集中于航
头镇。凭借良好的投资环境和“两港”建设所带来的机遇，一批国际、
国内知名品牌企业相继落户南汇，加快推进了航头商业专业市场建设。
目前航头地区。主要有航头镇上海车市项目、航头镇裕航大酒店、易初
莲花物流配送中心（占地 2 万平方米）、农工商大卖场、沪杭和苏航家
具大卖场等。推进了该区域商圈得成型、提升了该区域商业能级。
二、项目研判
凭借沪南公路和杨高南路优势，接受临港新城和浦东新区产业的双 向辐射，充分发挥航头中心镇的交通、人口集聚和商务成本优势，建成 专业市场为主的综合型区域，重点发展各类专业特色市场，成为特色显 著的区域性生产、生活资料集散地，形成交通枢纽型商业中心。
从上述内容可以看出，航头镇本地的消费力已具有相当水平，随着 房地产开发的不断深入，消费能力的逐步攀升，并利用便利的交通条件， 吸引外区的消费者，本项目的商业前景值得期待。
但是，地产的发展需逐步完成，消费力的培养和品牌的营造都需要 时间，以航头镇现有的消费能力来支撑 3 万平方米的商业确实有一定的 难度。本着“领汇”一向坚持的谨慎、务实的原则，建议发展商将此商 业项目分期，先开发地块北端近1 万平方米的商业建筑群落，并先行招 商、营运。这样可充分利用现有的消费力，保证首期商业的正常运作， 还能得到商家的反馈信息和招商经验，对下期的开发目标进行适时的调 整，以降低开发风险；之后随着周边区域房地产的发展、消费