2003年南昌市房地产市场运行情况分析报告.doc

2003年南昌市房地产市场运行情况分析报告
今年以来,在宏观经济快速发展的大背景下,在南昌市委、市政府“垄断一级市场、调控二级市场、放活三级市场”方针的指导下,南昌市房地产市场显现出了前所未有的快速发展态势,各项指标大幅增长,投资与消费同步发展,存量与增量相互拉动,房地产业进入了具有南昌自身特点的新一轮快速增长期。
一、2003年房地产市场运行情况
(一)房地产业与国民经济协调发展情况
2003年南昌市预计完成国内生产总值(GDP)636亿元,%,增幅为历年来之最;全社会固定资产投资预计完成218亿元,%。全市预计完成房地产开发投资56亿元,较上年增长60%,占固定资产投资和GDP的比重分别为26%和9%,较上年分别提高1个百分点和3个百分点。
表1:房地产投资与主要经济指标情况表
房地产开发投资额(亿元)
同比增长(%)
固定资产投资额(亿元)
同比增长(%)
GDP(亿元)
同比增长(%)
房地产投资占固定资产投资比重(%)
房地产投资占GDP比重
56
60
218

636

26
9
今年以来,我市经济发展速度创历史之最,主要得益于投资的拉动,而房地产开发投资作为固定资产投资的组成部分,一直扮演着重要角色,全年每月完成的房地产投资均保持50%以上的增长,占固定资产投资的比重约三分之一,对经济的拉动作用日渐增大,与国民经济的发展基本同步。房地产投资快速增长的原因主要是市委、市政府“拉大城市框架、扩大投资规模、加快基础设施建设”政策的推动,加上新建商品房的热销也刺激了投资的加温。
(二)新建商品房供求结构情况
2003年全市市区核准预售商品房面积335万平方米,较上年增长142%,其中商品住宅250万平方米,较上年增长126%;,%,,%。
表2:商品住宅供应情况表
价格(元/m2)
供应量(万m2)
所占比例(%)
单套面积(m2)
供应量(万m2)
所占比例(%)
2000元以下


95平方米以下


2000-2500元


95-120平方米


2500-3000元


120-150平方米


3000元以上


150平方米以上
85
34
表3:商品住宅销售情况表
价格(元/m2)
销售量(万m2)
所占比例(%)
单套面积(m2)
销售量(万m2)
所占比例(%)
2000元以下


95平方米以下


2000-2500元


95-120平方米


2500-3000元


120-150平方米


3000元以上


150平方米以上


表2、表3显示我市商品房市场结构性矛盾比较突出。从商品住宅供应情况看,单价在每平方米2500元以上的供应量占总量的70%,%;从销售情况看,单价在每平方米2500元以上的占总销量的48%,单套建筑面积在95-120平方米的占总销量的51%。
(三)商品房价格走势
2003年南昌市市区商品房的均价为2722元/平方米,%,其中商品住宅的均价为2438元/平方米,%,全年各季度商品住宅的均价分别为第一季度2519元/m2、第二季度2394元/m2、第三季度2327元/m2、第四季度2510元/m2,价格走势基本平稳。
表4:商品房价格与同期居民可支配收入情况表
商品房均价
(元/m2)
涨幅(%)
商品住宅均价(元/m2)
涨幅(%)
居民人均可支配收入(元)
增长(%)
居民消费价格指数(%)
涨幅(%)
2722

2438

7650



2003年,我市商品房的价格继续上涨,除了有效需求量增大,结构性供不应求外,还与土地挂牌拍卖,竞争激烈,建筑材料上涨等因素有关。另外,一些楼盘质量提升,环境优化,增加了建设成本,也促进了房价的上升。从房价涨幅与居民人均可支配收入增幅来比较,前者较后者高9个百分点,显示房价涨幅较大,超出大部分居民承受能力,应引起注