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住宅产业化
梁留科 吴次芳 常 江 现代住宅产业在我国的兴起,虽然是最近事,但其来势之猛,生命力之强,愈来愈为世人所瞩目,也愈来愈在我国的市场经济中显示出其重要地位,在很多地区,它已经成为国民经济发展的重要支柱产业之一。加快住宅产收入水平不对称。住宅产品属于耐用消费品,其消费需要一定的个人消费基金积累能力。近年来,我国城乡居民储蓄水平虽有较大的提高,但同现行的住宅价格相比,其有效需求仍然不足。解决这一问题的有效办法之一就是启动住宅市场,使住宅成为新的消费热点。解决消费需求和支付能力不足的矛盾的途径应是,发展住房金融,建立房地产金融体系。
住宅建设对拉动国内有效需求有重要作用。特别是经济适用房可以把住房消费的潜在需求转化为有效需求,调整居民的消费动力。随着今后城镇化水平的提高和农民进城买房的需求,这将使住宅产业长期保持繁荣。
拉动有效需求的措施之一就是建立合理的住宅市场体系,根据我国的实际情况,通过房改政策的实施,最终将形成三种不同的住房供应体系。即高收入者购买、租赁市场价商品房;中低收入者购买经济适用住房;最低收入者租用政府或单位提供的廉租房屋,从而建立起以经济适用住房为主的多层次城镇住房体系。以经济适用为主的多层次的住宅供应体系, 以满足不同层次、不同收入阶层的购房需求。经济适用房是未来住房投资开发的重点。建造经济适用房的主要目的在于一方面通过政府行为降低开发成本,从而以较低的价格来满足广大中低收入家庭的住房消费需求;另一方面通过占整个住宅供应量的705―80%的经济适用房的供应,使大量的开发建设达到为整个国民经济发展战略服务的目的。
从长远来看,住宅产业的发展,取决于住宅产业的现代化水平。 目前我国住宅产业现代化程度尚低,住宅建设处于粗放生产阶段。其工业化水平低,劳动生产率只及发达国家的i/~到1/3;住宅部件品种少、不配套、质量低、性能差,总体的生产效益和企业效益不高;能源和原材料消费高,单位成本高、房价高。这些问题不解决,住宅产业将难以成为国民经济增长的支柱产业。因此,必须尽快实现住宅生产由粗放型向集约型的转变,提高劳动生产率,用现代科学技术加速改造传统住宅产业,加速住宅产业现代化。

中华民族长期以来所形成的量入为出的消费****惯,对居民的住宅消费意识有很大的影响。近年来,我国居民的收入增长很快,尽管先后数次降息,但收效并不理想。居民是银行的最大债权人,却没有向银行借钱先消费的****惯,金融机构也没有完整的健全的商品房贷款还款体制。由于手续繁杂,又要做贷款还款保险,再加上居民收入的不稳定性、偿还贷款能力有限性等使得居民更不愿贷款消费。由于我国居民的消费****惯,就使得数十万甚至上百万元的商品房的消费,在实施前的准备期过长,而房地产开发领域发达的银行信贷关系,与商品房消费领域尚未发育的信贷关系出现很大矛盾,落后的消费****惯和认识已经成为压抑商品房消费的另一重要因素。因此,要加快住宅产业化的发展步伐,完善金融体系已成为当务之急。

在我国经济体制改革过程中,社会保障体系尚处在建设之中,人们对就业制度、教育制度等一系列改革结果尚不清楚,支出中预期福利制度改革后可能增加的个人负担部分增多,这样人们用于即对消费的部分缩小,而用于储