中原2011年惠州创成香山美墅二期策略执行沟通.ppt

破局重塑引领
香山美墅定位与营销策略报告
惠州中原事业三部

创成香山美墅二期策略执行沟通
谨呈:创成发展有限公司
中原地产2011
报告目标 Report Goal
清晰竞争策略
锁定目标客户
统一营销思路
梳理全年营销工作
二、面临大势及竞争(与谁竞争)
五、策略分解及执行
三、项目整体定位(凭何竞争)
四、营销策略总纲(如何竞争)
一、项目目标设定
报告结构 Structure
设定目标
提出问题
解答问题
品牌目标、企业目标(长期目标)
利用本项目为平台,通过项目品牌运作,成功积累并提升创成在城市高端住宅开发领域的影响力,树立创成豪宅专家的地位
具体营销目标(短期目标)
计划12年3月底二期开售,在走量的前提下,实现利润最大化
目标意味着——什么???
项目运作目标(中期目标)
通过二期香山美墅的成功营销,快速树立项目项目的高端物业的一线品牌项目的前列
项目二期目标回顾
目标界定
核心目标:
——通过设计项目高速、高价、高形象的专属营销模式,项目营销结合品牌营销,建立香山美墅项目的市场影响力,为优势景观资源高端项目系列产品的后续拓展打下基础。
意味着相对较高的价格
1
价格目标
2
速度目标
超出当前市场平均水平
3
品牌建立及项目运作
意味着项目营销和企业品牌营销密不可分
进行战略方向思考并解答。
宏观政策对我们的目标有何影响?
我们的竞争对手是谁?
二、与谁竞争?
竞争范围扫描
宏观市场分析
锁定竞争对手
大势与竞争 Trend & Competition
坚定不移的宏观调控
2010年至今,以遏制房地产市场价格快速上涨的势头,国家调控政策频出,政府坚定打击房地产市场的决心



,国土资源部发布《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》即国19条:其内容包括了“开发商竞买保证金最少两成”、“1月内付清地价50%”等19条土地调控政策。
、国家税务总局发布《关于首次购买普通住房有关契税政策的通知》:对两个或两个以上个人共同购买90平方米及以下普通住房,其中一人或多人已有购房记录的,该套房产的共同购买人均不适用首次购买普通住房的契税优惠政策。
,广东省政府四条促进房地产业平稳健康发展的通知(即“粤四条”)主要体现在加大市场供应、打击投资购房以及市场监管等措施。特别指出各地在审批商品住房项目预售许可时,以整栋为最低审批规模,不得分层、分单元办理预售许可。此外,房地产开发企业取得预售许可后,应当在10日内一次性公开全部房源对外销售,并在公开销售24小时之前,按照“一套房一标价”的方式明码标价,加强对房地产市场运行情况的监控。
4月14日召开的国务院常务会议要求:
对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭,贷款首付款比例不得低于30%;对贷款购买第二套住房的家庭,贷款首付款比例不得低于50%,;
对贷款购买第三套及以上住房的,大幅度提高首付款比例和利率水平。
行政手段
金融政策
税收政策
土地政策

,国家国家多部委联合下发文件,要求各商业银行即日起暂停发放第三套住房贷款;房贷首付提至30%;贷款购买第二套房的家庭,严格执行首付不低于50%,。
而9月份开始,全国各大中型城市”限购令”陆续出台;

1月15日,合肥版限购令出台,但相比其他城市,合肥版限购令相对温和;
1月26日,国务院出台新“国八条”,对房价控制目标,保障房均有明确要求;同时,强调提高第二套住房贷款的首付款比例和利率,而拥有2套及以上住房的,禁止再买房。

1月28日起,重庆、上海两直辖市正式对住房开征房产税。
税率方面,重庆根据面积和单价,实行梯级税率,%%;%,其中应税住房每平方米市场交易价格低于本市上年度新建商品住房均价2倍(含2倍)的,%。
中国人民银行决定,自2011年2月9日起上调金融机构人民币存贷款基准利率,,其他各档次存贷款基准利率相应调整。
十二五规划建议主要内容:
加快转变经济发展方式,开创科学发展新局面
2、坚持扩大内需战略,保持经济平稳较快发展
3、推进农业现代化,加快社会主义新农村建设
4、发展现代产业体系,提高产业核心竞争力
5、促进区域协调发展,积极稳妥推进城镇化
6、加快建设资源节约型、环境友好型社会,提高生态文明水平
7、深入实施科教兴国战略和人才强国