世联2011年厦门新政后当代·天境2011营销策略沟通.ppt

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新政后当代·天境2011营销策略沟通
谨呈:当代置业
2010政策回顾及新国八条解析
2010年政策回顾:国务院三度发文调控楼市,抑需求、促供给力度空前
。国家统计局2011年1月17日公布数据显示,截至2010年12月,%,%,连续4个月保持上涨。而去年全年的市场成交量也有超过10%的涨幅。“量价齐升”态势明显。
“新国八条”出台背景:房价持续上涨,国务院提出稳定房价
新国八条
“新国八条”内容解析:通过行政,金融,税收等手段稳定市场,行业政策继续从紧、从严
“新国八条”内容解析:政府政策调控的逻辑和方向已十分明朗,进一步加强调控,未来政策储备基本定型
“新国八条”内容解析:限购、限贷、保障房是政策调控的主导
限购将导致,短期内一线城市的成交有明显回落;
限购令将导致部分二三线城市成交有所下降。
现行信贷首付政策将导致60%的投资客流出市场;
限贷将会导致一部分城市一次性付款比例提升。
将减少中低收入人群对商品房市场的刚性需求;
保障房将分流商品房8%的有效需求,导致全国;
%。
2月21日厦门“新国八条”地方细则:进一步收缩政策,加强市场管理,加大市场供应,打击投资市场
政府责任
税收政策
保障房
信贷政策
限购政策
土地管理
个人购房不足5年转手交易须全额征税
时间:截止至2011年12月31日
内容:
已有1套住房的本市户籍居民家庭、累计缴纳1年以上税收的非本市户籍居民家庭,限购1套
已有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭暂停购房
二套房首付款比例不低于60%,。
2011年,全市建设各类保障性住房(含廉租房、经济适用房、公共租赁房、限价商品房和危旧房改造安置房)
合理确定年度新建住房价格控制目标,并于3月上旬向社会公布
其它
厦门新“国八条”细则
建设个人住房信息系统
坚持和强化舆论引导
今年的商品住房用地供应计划总量不低于前2年年均实际供应量。保障性住房、旧城改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%
央行调整存贷款利率的直接目标是调整国家货币供应量及物价水平,是以当前经济形势为背景的,对房地产市场的作用属于间接影响,因此利率的调整虽对房价有一定影响,但无法起到一针见血或立竿见影的效果。
金融政策:2010年央行实行货币紧缩政策,5个月内三次上调利率
金融政策: “新国八条”与“加息”双管齐下,楼市调控效果累加
结论一
本次加息的幅度较小,不足以撼动“房价上涨的预期”,但从2011年整个周期来看,如果加息作用于通胀效果初步显现,物价往下走,但房价仍然上行,则持续加息不可避免,因此此次加息最大的影响不在还款压力,而是对整个购房群体的心理影响。
结论二:
“新国八条”+“加息”双管齐下,楼市调控效果累加,尽管此次加息幅度不大,短时期内对购房者不会造成严重还款负担,但却将使楼市实现从“量变”到“价变”的突破。
结论三
加息直接增加了首置型客户的购房成本,由于加息幅度较小,因此还贷压力并不会大幅加大。
但根据中国人民银行相关消息,今年还将加息三至四次,加息将成为常态的金融调控措施,这种加息常态将严重影响客户信心,降低购房意愿,观望态度将维持。