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利率、汇率调整对房地产价格的影响
　　一､引言
　　房地产业是资金密集型产业,其供给和需求都离不开银行贷款,具有第二 金融 的“美
称”,使得货币政策对房地产业 发展 具有极其重要的 影响 ｡在开放的 经济 条件下,增值收益;i 代表 t 期的利率｡
　　房地产市场跟股票市场一样,消费者具有买涨不买跌的投资心理｡一旦部分消费者预期
房地产价格将上涨,其他消费者会匆忙跟进,从而造成房地产市场非理性繁荣｡因此,我们可
以认为房地产增值收益与前一期的收益相关,即与房地产价格增长率有关｡由于房地产开发
建设､销售都离不开银行贷款,使得利率变化对未来房地产增值收益有很大影响｡同时,货
币升值将使国际游资迅速向获利性好的产业转移,在较短的时期内完成货币买入卖出的置
换,吸纳这些游资的行业不会是汽车业,也不会是国内的消费品生产行业,而最大可能是有
较长久消费需求支持的房地产业｡这些“热钱”会像吹气球一样很快地把房地产业炒热,导致房地产价格迅速上升｡因此,下一期房地产增值收益可表示为:
　　H*t+1=f(gt,it,Et) (3)
　　其中,gt 表示房地产价格增长率,E 表示汇率,上述公式说明 H*t+1 是由过去价格的增
长率､利率和汇率共同决定｡
　　由于方程(1)中 Pmt 代表房地产仅为自身使用时的房地产价格,即消费者从房地产的使
用中获得的效用,因此我们可以认为此时房地产价格仅与收入 Y 和利率 i 有关｡这是一种简
化的描述,收入 Y 可以代表消费者的需求能力,利率 i 代表金融支持程度,同时也是一个宏
观变量｡因此,自身使用时的房地产价格可表示为:
　　Pmt=f(Yt,it)(4)
　　将方程(3)､(4)代入方程(3),可得到如下表达式:
　　Pt=f1(Yt,it)+f2(gt,i,E)/(1+i)(5)
　　通过上面的理论分析,可以清楚地了解到影响房地产价格变动的若干因素,分别是可支
配收入､过去房地产价格实际增长率､利率和汇率｡根据方程(5)建立近似线性方程如下:
　　pt=αo+α1Yt+α2it+α3gt+α4Et+ui(6)
　　由于房地产折旧速度非常慢,实际利率是租赁价格的主要部分｡承租人支付给房东的房
租中,绝大部分是对房屋所占用的资金的补偿｡如果你自己拥有一所住宅,那么年成本的主
要部分就是抵押贷款的利息｡所以,在总需求的所有组成部分中,房地产投资对实际利率最
为敏感,货币紧缩或者是其他原因使利率提高时,房地产投资将会下降最多｡房地产投资下
降,意味着房地产需求下降,最终会导致房地产价格下跌｡因此,房地产价格与利率在经济上
呈负相关关系｡
　　由于汇率与利率之间呈正相关关系,汇率下跌即货币升值出现时,利率将下降,房地产
价格也会随之上涨｡如果一国货币升值时国内出现通货膨胀,那么随着进口产品的增加,进
口产品的价格也会随着上升,将进一步推动国内商品价格的上涨,房地产价格也不例外｡因
此,房地产价格与汇率之间呈负相关关系｡
　　表 1 中模型 3 描述了汇率与房地产价格的关系,解释变量为城镇居民可支配收入 Y､汇率 E､过去房地产价格实际增长率 g｡回归结果显示,过去房地产