成交量缘何持续低迷？.doc

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郭莉
房市的严冬眼看就要到了,有钱的没钱的,可以说是人人自危。于是很多种姿态就出现了,很多种生存状态就出现了,很多市场预测也出现了,大家群策群力,开始着手准备过冬。
2008年以来,国内房市成交量持续低迷,这已经成了房地产开发商挥之不去的梦魇。从国家统计局的数据来看,1-6月份全国房地产开发投资完成额为13195亿元,%,房屋施工面积212660万平方米,%,房屋峻工面积16920万平方米,%,而房屋销售25892万平方米,%。而据北京市统计局统计,今年1-6月,,%。7月北京住宅市场成交量仅有6226套,同比下降60%;8月商品房成交4658套,环比下降25%。从今年以来的数据可见北京住宅成交量一直在下降。
采访中记者感觉到,虽然北京大部分项目依然还在挺着,其实是还没有下最后的降价决心,很多楼盘已经几个月都没有卖出去一套了。比如香江国际销售总监潘明朗告诉记者,他们公司的楼盘一向畅销,因此一些高档项目在去年已经抢购完毕。即使是持续数十年畅销的香江地产今年也遭遇了“寒流”,潘明朗表示公司自留的一部分楼盘今年销售情况也不好,已经好几个月卖不出去了。一位不愿意透露姓名的开发商告诉记者,他的楼盘大多位于南城,以中高档为主,5月以来仅仅销售了4套,其中有一套还是打了大折扣。而接受记者采访的开发商普遍反应,今年的销售情况不佳,即使是一些精品项目,情况也还是不尽如人意。
在采访众多地产商、专家、金融界人士时,对于房市低迷的原因,记者遭遇“信心拐点论”和“购买力论”两种观点的撞击。
遭遇“信心拐点”
在采访中,北京天鸿房地产开发有限公司董事长柴志坤和香江国际集团销售总监潘明朗同时对记者提到,他们认为目前楼市低迷的原因并非是需求的疲软,在刚性需求强硬的情况下,只要恢复市场信心,就能迎来房市的春天。
两人一致认为,这轮房地产市场所表现的低迷与供需关系无关,政府的政策也不是引发低迷的决定因素,与房价也没有必然关系(尽管有人抱怨,但并未见得房价影响了整体需求)。但房市低迷和信心的预期以及点燃这种预期的市场非理性情绪有着直接的关系。说白了,就是大家都不陌生的“拐点说”。在这种观点影响下,积极的投资市场进入短期的观望,而潜在的自用需求市场本能地希望由此带来降价的利好观望。这种观望势必对短期市场的僵持造成影响,从而引发行业本身的悲观情绪。比如前段时间,万科降价对市场信心产生了非常大的影响,由于房地产市场是带有资产性质的,信心在很大程度上会影响市场,所以这个市场带有追涨杀跌,多年的宏观调控对市场信心没有产生什么影响,而以万科为首的降价却影响到了整个市场的信心。再加上一系列其他的因素,现在的市场基本是市场信心不足造成的观望。
潘明朗还提到,导致行业偏离信心的一个重要事实是,上一年度对市场前景的过度乐观判断不仅使不少开发商在再生产环节投资过量,同时助长了关键生产要素――土地价格的上涨,这使开发商骑虎难下,腹背受掣:一面是政府主导的宏观调控的组合拳,另一方面是市场本身的犹豫和观跌心态。为此,有人预言行业将重新洗牌。他坦言,多方焦灼和市场数据已经表明一种信心松动的存在。
潘明朗认为,信心的形成需要一个市场环境,现在房市购买力低迷不是因为房价上涨是否真的“猛于虎也”,他认为房价的回落取决于是否对明显的受益群体有利。比如他认为,房价在过去一年的确有些超速增长,过度的增长可能使社会陷入一种盲目乐观的心态,从而诱发泡沫经济或社会问题。但是,这种增长的安全尺度是难以丈量的,更没有确切的标准。事实证明,上一年的房价增长并未引发新的经济问题和社会问题,房价所带来的适量的泡沫对整体经济不仅无害更是有益的(甚至可以帮助消化一定的通胀),只要信心依然存在,信心就可以化解适量的泡沫并转化为经济的动力。
截至发稿,记者与一位投行朋友谈到雷曼兄弟破产一事,他提到,现在美国经济衰退概率超过50%,而美国经济衰退必然影响包括中国在内的世界经济增长,这些都是对投资者的信心问题。就投行业务来说,当投资者信心高涨,PE超过70都不算贵,现在投资者信心严重低迷,PE小于16都没人敢买,房价亦是如此。对于这一轮房价信心的形成,潘明朗认为也得有一段时间作为积累,就如现在信心消失也不是短时间的事。
对于信心的恢复,持“信心拐点论的大部分人认为是一个长期的过程。
房价成了“拦路虎”
与“信心拐点论”相反,不少被访者认为,当前房市低迷是由于高企的房价已经远离了住房消费者的购买能力,刚性需求受到了高房价的压制。比如中国社科院专家易宪容就告诉记者,他认为如果房价真正能降到不同层次居民可支付的能力上,房市低迷的问题将迎刃而解。
在采访中,某国有银行房产个贷专家告诉记者,多年的经验让他感觉,房价的暴涨根源并非供需矛盾,这一轮房价上涨的核心问题是流动性过剩之后资金必须寻找一种出路,而股市楼市成为剩余资金的最佳出口,所以,推动房价的不是需求,而是资金的过剩。他告诉记者,由于很多投资资金已经选择回流银行或者观望,因此市场上刚性需求不断凸显。地产市场被资本吹大的泡沫正在不断挤出,他认为房价会进一步回落。
郭田勇认为健康的房市应该是既看涨又看跌的。他认为下调房价是适应近期市场调整所需。房地产市场因此已由以前具有投资性质和生活消费品性质的双重市场转变为当前仅剩下生活消费品性质的单一市场。那么在需求下降的背景下,房价下调是必然的。
和郭田勇持类似观点的易宪容告诉记者,经过几轮行业洗牌,我国前几年累积的楼市泡沫正在逐步破裂,不仅开发商从中得到了经验教训,百姓也开始认得更清,未来楼市将从投资市场回归消费市场,也就是说,个人购房将更多的用于居住,而不是用来囤积炒卖。易宪容提到,当前的房地产市场已经演变成居民住房消费市场,房地产市场的价格主要由居民购买住房的支付能力来决定。
易宪容指出,投资市场和消费市场有一个显著的差别,就是投资品的价格主要是由市场的预期和信心来决定的,而消费品的价格主要是由购买者的消费能力决定。当房地产市场价格上涨到80%以上居民都没有支付能力购买的时候,当房价“顶在天花板”把绝大多数居民隔离在房地产市场之外时,又岂能靠信心的恢复能够把这些人吸引入市场的?房价真正降到不同层次居民可支付的能力上,房市低迷的问题将迎刃而解。房价回归到适合当地消费水平的合理价位,这是必然的,这其中也包括北京。
对于北京住房消费市场特点的分析,上述银行房贷专家认为,北京这个城市具有其房市发展的特殊性(同时也是优越性)。该专家提到了2004年121文件发布,这也是国家宏观调控第一次大面积、高强度调整房地产市场,这个文件对其他城市房市影响很大,但对北京的影响却是微乎其微的;其后一系列的政策出台,也对北京的影响不大。他认为这主要是因为北京有其他城市不可比拟的刚性需求:除了固定人口之外,这里的新增人口是巨大而持续的,这部分刚性需求主要包括北漂、国际商务人群、教育资源带来的人群、官员的流动、机构、演艺界人群……由此可见,支撑北京房市的需求远远大于实际表现出来的成交量。即便是****惯“唱空”的北京联达四方房地产经纪公司总经理杨少锋也认为:“北京市场的实际需求非常旺盛。”关键是如何把这些刚性的需求转变成实际的购买。
《财经》首席经济学家沈明高认为,从长期来看,决定房价走势的主要因素是消费需求。《财经网》曾经做过一个家庭调查:调查结果显示,被调查者的自有住房率为60%。目前没有房产的占40%,拥有一套住房的占42%,两套的占12%,四套或以上的只有2%。因此,沈明高认为解决和改善住房问题是未来房产市场需求依然旺盛的原动力。这种需求也许会因为近期房价过高而有所延后。但是,从长远来看,房地产市场的需求依然会保持强劲。沈明高同时提到,从被调查者购房的原因看来,改善住房条件与解决居住问题分别占42%与39%,两项总和占比超过八成,显示消费仍然是住房市场的主力军。购房是为了投资的占16%;如果这一结果能够反映住房市场消费与投资的基本格局,他认为未来决定房市发展的仍然主要是消费,而不是投资。
至于一些房地产商担忧“房子越降越没有人敢买”,沈明高指出这种担心是多余的,根据《财经网》的调查显示,当房价下降30%的时候,60%的被调查者表示会积极考虑购买。
易宪容认为,房价下降是一个多方利益博弈的过程。"成交量大幅下滑,开发商的资金链吃紧,这个才最要命。国家执行从紧货币政策,银行不贷款,开发商只有便宜卖房子才能保命。"

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