大上海时代广场改造项目工作建议书.doc

大上海时代广场改造项目工作建议书
大上海时代广场改造项目
工作建议书
8>2006年上海商业零售总面积达到3884万平方米,跻身世界大都市之列
2006年上海人均商业零售面积13>.88平方米(),
大上海时代广场之商业物业——背景分析(一)
上海商业水平发达,未来消费潜力巨大
2006年国际主要城市商业零售面积比较
上海商业水平发达
上海消费力增长迅猛,消费潜力巨大
上海人均可支配收入逐年增长
上海社会零售总额逐年增长
上海人均GDP增长迅猛
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人民广场
目前上海商圈基本呈现金字塔形的商圈格局,中小商圈十分发达,但高端商圈相对匮乏
大上海时代广场之商业物业——背景分析(二)
上海商业空间格局
高档商圈
一般商圈
2南京西路
3南京路外滩
1淮海中路
4陆家嘴
5徐家汇
8八佰伴
6打浦桥
7东方路
9南京东路
10新客站
11长寿路
13虹桥
14虹桥交通枢纽
15曹安商圈
16四川北路
中高档商圈
9南京东路
12中山公园
17五角场
大上海时代广场之商业物业——背景分析(三)
构筑国际知名顶级商圈是上海国际化的一个重要措施
银座、新宿、涉谷、池袋等
东京
第五大道、东57街和麦迪逊大道等
纽约
皮特街、必街购物中心、MLC购物中心等
悉尼
辉煌一英里、North Brook、Woodfield等
金丝雀码头、牛津街、邦普顿大街、邦德街
铜锣湾、中环、金钟、旺角、尖沙咀
芝加哥
伦敦
香港
顶级商圈提升了所在城市的品味和档次,并吸引着来自世界各地众多的高档消费客群,促进了城市经济的发展,是支撑国际化大都市的一个非常重要的因素
国际化大都市的顶级商圈
国际化大都市都拥有多个世界知名的顶级商圈,上海作为世界经济格局中的重要一环,理应拥有多个顶级商圈
新加坡乌节路
香港铜锣湾
伦敦牛津街
纽约第五大道
东京银座
结论:
上海未来需要构筑多个顶级商圈,形成与国际经济中心地位相匹配的高档商圈格局
南京西路商圈、外滩商圈是上海目前已形成的高端消费商圈,而淮海中路商圈是具有很大发展潜质的中高端消费商圈,未来可以通过提升其档次,形成品字形格局的顶级商圈网,打造上海国际奢侈品消费之都
南京西路商圈
外滩商圈
时尚摩登
以高端办公和南京路繁华的商业氛围和人气为依托
以恒隆广场、中信泰富和梅龙镇广场为核心构成南京西路商圈的“金三角”。
奢华享受
以万国建筑和浦江美景为依托
以外滩3号、5号、18号为核心,联动外滩老建筑打造上海顶级商业区。
淮海路商业街
以深厚的文化情调、高雅的人文环境、繁荣的商业环境为依托
先发劣势,和另两个顶级商圈相比相对较弱,未来要发展成顶级商圈需要在定位上有所调整
大上海时代广场之商业物业——背景分析(四)
小结2:构筑品字形顶级商圈网,打造国际奢侈品消费之都
大上海时代广场之商业物业——商圈分析(一)
南京西路商圈(1)
南京西路——上海首屈一指的顶级商圈,业态齐全、品牌集中、知名度高、商业规模强大。
南京西路各种业态齐全,覆盖众多门类
品牌实力强大,国际品牌尤为突出
各类知名品牌超过1200个;
其中国际品牌达到550个,其中90%在恒隆、梅龙镇、中信泰富和九百城市广场开设专卖店和旗舰店;
世界顶级品牌20多种,占上海拥有全部世界顶级品牌的90%之多。
较高知名度,客流量大、客源结构呈现外向型发展
日均客流量大,长假期间达到70万人次
客源结构上,来自上海其他区县的客源占据50%以上,而市外和海外客源达1/4以上
区内客源
区外客源
市外及海外客源
商业规模大,单位销售量高
,是全市商业坪效的2倍;
其中,,%;
梅龙镇广场、中信泰富广场、恒隆广场、九百城市广场四大商厦坪效最高,
大上海时代广场之商业物业——商圈分析(一)
南京西路商圈(2)
南京西路商圈是上海目前发展最为成熟的市级商圈之一。东起成都北路,西迄镇宁路,主要分为五大板块。其中最为核心的是以梅龙镇、中信泰富和恒隆广场组成的“梅恒泰”商业板块。
文化传媒、公共活动、休闲服务区
高端的商务办公、时尚休闲和品牌购物中心
商务办公、会议展览、酒店服务区
商业购物、公共活动、酒店办公区
主题休闲娱乐式的商业、办公、住宅综合区
成都