东瑞集团太原长风街项目发展策划报告.doc

东瑞集团太原长风街项目发展策划报告
谨呈:东瑞集团
合富辉煌(中国)房地产顾问有限公司
2012年1月
东瑞集团太原长风街项目发展策划报告
合富辉煌的策划工作是基于大量的基础研究
项目组通过市场基础调研,包括城市、区域发展及规划、房地产市场、客户需求等多个方面,收集了充分的市场信息及数据,同时也进行了多次的深入访谈,其中包括消费者、业内人士等,为策划工作的成功打下了坚实的基础
工作内容
收集的数据
进行的访谈
进行的分析
城市与片区宏观背景研究
房地产市场研究
城市发展背景与规划情况
项目在城市中的地位
项目所在区域的配套设施和交通
市场格局与片区发展状况
城市在售的住宅供需情况
城市后续供应情况
竞争项目情况分析
业内人士及政府相关部门人员访谈
城市宏观经济、房地产大势分析
区域发展、规划分析
区域市场环境、格局分析
目标客户群及购买能力、意愿的初步预测
客户访谈及问卷
主流购房群体区域消费特征
购房群体的细分
调查问卷
近10位客户访谈
项目主流客户群预测
对目标消费者消费****惯、购房能力、倾向的研究分析
*
本项目报告思路框架
前言
项目界定
住宅物业市场分析
借鉴案例分析
发展策略及定位体系
住宅物业研究
客户研究分析
项目本体分析
设计方向研判
产品定位
住宅物业发展建议
工作背景
工作目标
客户定位
市场定位
城市宏观背景分析
宏观经济环境
城市发展规划
基础研究
发展策略及定位
物业发展
建议
项目理解
项目属性
开发条件
问题初判
开发成本估算
财务效益分析
投资测算分析
投资测
算分析
第一阶段汇报20120114
整体发展策略
开发策略
物业打造建议
形象定位
定位体系深化
价格定位
项目发展理解——
准确界定项目属性和明析核心问题是我们研究工作的基本前提……
长风片区是城市近期重点建设的区域之一,城市向东发展的重要节点,毗邻城市商业、商务核心,发展可期
区位
长风片区是太原城市近期重点建设的区域之一,毗邻老城中心,优先承接城市
“南移”发展;
长风大街是城市东西向的次发展轴,未来形成全市商务、商业核心;
本项目位处长风东街片区,是城市东西发展轴上的重要节点区域,是以居住生活为基本功能,以城市服务业为发展支撑的城市东南部现代化门户区。
滨河东路
滨河西路
太行路
东环高速
出入口收费站
长风大街
本项目
长风片区规划结构图
项目所在地
长风文化商务区
长风东街片区
近期重点项目分布图
新商业核心:
亲贤商圈
长风大街
汾河
老城中心
长风东街片区
长风文化商务区
本项目有一定的绿地包围,拥有一定景观资源条件
项目地块处在太原东部的地坎上,环境、空气质量优越
项目本身并无多大资源优势,但项目南面的百亩绿地打造将成为项目的重要资源优势
周边城乡结合部形象将造成一定负面影响。
资源
项目周边形象
都市景观走廊
绿化生态
走廊
本项目
南面退让绿地
从区域市场看,项目受到三类不同项目的夹击
品牌开发商:万科紫台
本土开发商:东景苑
小产权房:礼顿山
市场
项目规模小,同时还受到品牌开发商、大盘以及众多小产权房项目的夹击
商品房项目
小产权项目
礼顿山(195亩)
总建46万
万科紫台(142亩)
总建34万
本项目
(50亩)总建13万
东景苑一期(85亩)
总建27万
槐桐别苑(37亩)
金峰帝景(300亩)
怡海花苑(60亩)
项目名称
占地(㎡)
建面(㎡)
东景里
51>.67万

万科紫台


礼顿山
13万

本项目

13万
㎡,容积率为3-4,属中小型规模高强度项目,配套打造有限,开发期相对较短
项目总占地:49543㎡
项目净用地:34214㎡
总容积率:≤4
用地性质:商住用地
商业兼容比例不小于10%,不大于20%
建筑限高:100米
建筑密度:18-23%
总绿地率:≥35%
本体
周边项目指标一览
项目名称
占地(㎡)
建面(㎡)
容积率
物业形态
项目周边区域
东景里



高层
万科紫台



高层
礼顿山
13万


高层
槐桐别苑



小高、高层
1、由于本项目属于中小型规模,将面临以下情况:
(1)因规模有限导致配套打造相对有限
(2)因规模有限导致开发期将不会太长