嘉祥项目总体规划建议.doc

嘉祥项目总体规划建议
2010-9-28
目录
第一部分项目总体形象定位……………………………… P08
第二部分项目总体规划建议…………………………… P14
第三部分项目建筑风格建议…………………………P16
第四部分项目户型配比建议…………………………………P17
第五部分园林景观规划设计建议…………………………… P23
第六部分智能化设施配套建议……………………………P24
第七部分产品创新提示……………………………… P27
第八部分项目商业形态建议……………………………
第一部分项目总体形象定位
一、项目地块概述
宗地位置
回迁
宗地
政府预留
1、地理位置:嘉祥县新城区,毛李庄规划片区
2、用地规模:(其中67亩政府预留,50亩安置回迁),地块呈南北狭长的长方形。
地块特征
1、四至范围:地块四至范围是东至机场路,西至洪山路、南至博源电子公司、北至呈祥街;地块位于嘉祥县城新城区。
2、地面现状:地势平坦,地面标高基本与路面标高持平,目前项目北端有214户居民住宅待拆迁及部分农用耕地未拆迁。
周边环境
1、交通状况:洪山路东,呈祥街南,兖兰东路南,机场路西,距离县城中心三公里左右
2、教育和人文环境: 嘉祥一中新校区,靠近山水家园居住小区
3、商务环境:嘉祥大酒店
4、生活环境:项目西侧拥有大面积水景公园,距离项目不远还有曾子文化公园和石雕公园
5、远期规划:北侧机场路贯通后20分钟直达济宁
二、嘉祥县房地产市场现状分析
嘉祥县坚持旧城、新城和园区三大板块统一整合、梯次整体“挥师东进”,建设济宁别具特色的西部新区。目前嘉祥房地产市场有逐渐活跃起来的态势,但相对来说市场处于上升的时期,老城区中可售房源不多,随着新城区规划的进一步深入,新城区将成为房地产开发的重点区域。

土地市场分析
目前,嘉祥县房地产市场处于起步阶段,市场上在售或即将入市的项目主要有济南、济宁以及本地的开发商开发,主要包括即将上市的冠亚上城,在售的迎宾花园、盛世家园、东顺花园、祥和家园、煤指项目等几个项目,以及刚刚售罄的山水家园,市场表现出逐渐活跃起来的态势。
目前盛世家园一期已销售率已达到85%以上,二期4栋小高层已销售35%均价在2550元。迎宾花园小高层销售率达到60%,均价在2800元左右,祥和家园一期已基本售完均价2200元,二期将于9月底开工,19栋多层,7栋小高层。煤指、冠亚上城两个项目尚在筹措阶段,即将上市。
1、嘉祥主要楼盘概览
项目名称
位置
物业状态
开盘时间
销售价格
销售率
主力户型
项目优劣势
盛世花园
嘉祥县东部经济开发区,省道338与萌山路交汇处
占地约171亩,建面约20万平米。35栋多层+8栋小高层。
2008年开盘
多层2280-2630
高层2330-2760
85%
125平米三室、143平米三室
大型社区,配套较齐全,绿化环境较好,南临曾子文化公园,但距离其他楼盘远,生活氛围较差
山水家园
嘉祥国际大酒店以北
占地150亩,建面18万平米。多层+高层。
2010年5月30日
现均价2300元/平米
售罄
环境较好,紧邻两大公建公园,紧邻主要干道,嘉祥一中;但楼间距较小,且商业配套不齐全,较为不便。
冠亚上城
县政府以南
占地七百亩,开发小高层及多层住宅
预计明年开盘
未定
位于城区中心的大盘,生活、商业、交通均占优势,回迁比例较高
迎宾花园
迎凤路与呈祥大道交口(冠亚上城东面对过)
占地128亩,建面约10万平米。15栋多层+2栋小高
2008年9月
在售小高层2680-3050元/平米
50%(小高层)
100平米两室,120平米三室
位于嘉祥县里,商业氛围较好,出行较方便,居住环境较差,只有小区有绿化
东顺家园
兖兰路路南,火车站西200米
建筑面积34000平米,多层住宅
预计2010年内
未定
项目规模小,环境景观差
煤指
中心西街以北,建设南路以西,获麟街以南
占地面积约90亩
预计2010年9月底
未定
县城中心西侧
祥和家园
呈祥街北,建设路西侧
占地
2008年底
1-5楼2140-2390元/平米
6楼
一期70%,二期雨季后开工,2011年年底交房
125三室,140三室
现房销售,房价较低,园区内经济适用房达到20栋以上,为当地低收入小区,园区内绿化较差,
1540
2、市场分析小结
(1)、嘉祥房地产市场起步较晚,目前主要在售项目4个,且销售率都以达到50%以上,所剩房源多为大面积及顶楼或位置欠佳的产品;冠亚上城,煤指,祥和家园二期将开工建设致使市场观望气氛浓厚;