某大厦项目可行性分析报告.doc

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目录
1 总论 4
项目概况 4
项目建设的必要性 4
可行性研究报告编制依据 5
主要技术经济指标与研究结论 6
2 项目选址及建设条件 7
项目所处区域 7
项目建设地点 9
建设条件 11
3 市场分析 12
XX市写字楼市场现状 12
XX市写字楼市场分类研究 13
项目影响因素分析 14
项目STWO分析 17
4 营销方案设计 22
项目名称及产品定位 22
目标客户 23
管理方案设计 25
定价策略 26
销售安排 27
5 项目建设方案 29
建筑设计方案 29
结构设计方案 32
XX大厦项目可行性研究报告
2
公用设施方案 33
6 专篇设计 38
消防 38
节能 41
防雷 42
智能配套方案 43
7 环境影响评价 46
项目建设与运营对环境的影响 46
环境保护措施 49
环境保护措施实施评价 51
8 项目组织机构与进度计划 52
组织机构与人力资源 52
项目招投标管理 52
项目实施进度安排 54
9 投资估算与资金筹措 57
投资估算的依据及说明 57
总投资估算 58
资金筹措方案 59
10 经济效益分析 61
项目销售计划 61
盈利能力分析 62
清偿能力分析 63
不确定分析 63
11 风险分析及对策 66
政策风险 66
XX大厦项目可行性研究报告
3
市场风险 66
经营管理风险 67
财务风险 68
12 结论与建议 70
结论 70
建议 70
XX大厦项目可行性研究报告
5
总论
项目概况
项目情况
项目名称:XX大厦
项目地址:XX市大东区
总建筑面积:19160平方米。其中:公寓及写字间约11369平方米,商铺约为5091平方米,地下停车场及设备用房约2660平方米。
建筑高度:15层(含地下一层)
建设单位情况
建设单位:XX市XX房屋开发有限公司
法人代表:X
资质等级:房地产开发企业资质三级
公司地址:辽宁省XX市沈河区彩塔街11号
项目建设的必要性
实践大东区“十一五”发展规划的需要
在XX市大东区“十一五”经济和社会发展规划中指出:结合市府大路沿线餐饮业较发达、东陵西路汽车贸易渐成规模和地铁1号线出口处的潜在商业资源优势,规划发展具有商务休闲、金融中介、特色餐饮、购物娱乐、汽车品牌贸易为特色的商业功能“东扩轴”。本项目处于地铁1号线出口和内环线交汇口,项目的实施实现了相关规划的建设要求
协调大东区产业结构的需要
大东区是XX民族工业的发祥地,经过近百年的发展,目前已形成以汽车、飞机发动机、机械设计制造、生物制药、仪器仪表和其他机械制造业为主的庞大的产业群,是中国著名的航空发动机制造基地、数控机床生产基地、轻型汽车生产基地。但是,大东区产业主要以制造业为主,
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而经济的发展趋势是第三产业渐成主流,本项目的建设对于协调大东区产业结构具有重要的意义。
实现大东区“一带三圈”规划目标的需要
随着XX地铁一号线进入大东区,围绕在这里设立的3个站位,大东区将推出“一带三圈”的地铁经济发展框架。其中“一带”指大东区新的经济隆起带。“三圈”指,在地铁一号线津桥站、滂江站、黎明文化宫站站口的周边,半径500~700米的范围内,打造3个经济圈。本项目处于滂江站,依托一环路靠近城市中心区,商业较发达、居民密度较大、收入层次较高和交通便利的优势,重点发展以行政办公、金融保险、信息产业、商务和商贸为主的、具有高科技含量的现代城市集群商业带,拉动和提升城市居民的生活消费水平和消费能级。
可行性研究报告编制依据
《投资项目可行性研究指南》,2002,国家计委以计办投资[2002]15号文件,中国电力出版社
《建设项目经济评价方法与参数(第三版)》,2006,中国计划出版社
《XX市国民经济和社会发展“十一五”计划和远景目标纲要》
《XX市城市总体规划大纲(2000—2020年)》
国家、辽宁省及XX市政府现行有关规定及文件
《大东区第三产业发展规划(“十五”及2010年)》
房地产开发机构发布的工程建设方面的标准、规范、定额
XX市及项目周边地区市场调研和现场勘察资料
投资项目方签定的协议书或意向书
其他有关依据资料
项目批复文件
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6
主要技术经济指标与研究结论
XX大厦项目主要技术经济指标表
序号
项目
指标
单位
一
建筑类
1
总建筑面积
19160
㎡
2
占地面积

㎡
二
投资类
1
项目投入总资金

万元

土地取得费用

万元

前期费用

万元

城市基础设施配套费

万元

建筑安装工程费

万元

园区配套费

万元

管理费用

万元

销售费用

万元

财务费用

万元

预备费

万元
2
资金筹措

万元

项目资本金

万元

银行借款

万元

销售收入投入

万元
三
财务类
1
净现值(税后ic=8%)

万元
2
内部收益率(税后)
%
%
3
静态投资回收期(税后)

年
4
借款偿还期

年
“XX大厦”项目经测算,,,经计算,该项目的盈利水平较高、偿债能力较强,而且销售收入及建设投资等不确定性因素基本处于可控范围之内,因此,项目可行,值得投资。
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7
项目选址及建设条件
项目所处区域
XX市概况
XX是东北地区最大的中心城市。地处东北亚经济圈和环渤海经济圈的中心,具有重要的战略地位。以XX为中心,半径150公里的范围内,分布着钢铁基地鞍山、煤炭基地抚顺、化纤基地辽阳、煤铁基地本溪、石油基地盘锦、煤粮基地铁岭、电力基地阜新等7座百万人口以上的大型工商业城市,构成了经济联系特别紧密、市场容量巨大的城市群体,不仅可为工业企业提供丰富的矿产资源,而且还是一个购买力极强的产品销售市场。
XX市是中国交通最发达的地区之一,也是东北地区最大的交通枢纽。以XX为中心,至北京、大连、哈尔滨、抚顺、丹东高速公路网已经建成。距营口港200公里,距大连港400公里,可与世界140多个国家和地区的港口通航。连接山海关、大连、丹东、长春、哈尔滨等地6条铁路干线汇集于此,并且与朝鲜、蒙古、俄罗斯直接相通。XX桃仙国际机场,是东北地区最大的枢纽机场,距大东区20公里。XX东站坐落在区内,101条铁路专用线构成发达的货运网络。
XX市在辽宁省的位置
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大东区概况
大东区位于XX市东部,是XX市市内五城区之一。,人口63万,是XX市内面积最大的城区。
交通条件
大东区所在地XX是中国交通最发达地区之一,也是东北地区最大的交通枢纽,已形成陆海空立体交通网络。
公路:以XX为中心,XX至北京、大连、哈尔滨、抚顺、丹东一环五射的高速公路网已经形成。
铁路:XX作为东北地区最大的铁路枢纽,铁路网密度居全国首位。连结山海关、大连、丹东、长春、哈尔滨等地6条铁路干线汇集XX,并且与朝鲜、蒙古、俄罗斯直接相通。
海运:从XX出发,2小时可达营口港,4小时可达大连港,可与世界140多个国家和地区的港口通航。
空运:XX桃仙国际机场,是东北地区最大的枢纽机场。从沈海现代工业示范区出发,25分钟可抵桃仙国际机场。以桃仙国际机场为基地的北方航空公司,已开通国内外航线70多条,可直达中国香港特别行政区和国内各主要城市以及朝鲜、俄罗斯、日本、韩国等国家。
货运:XX东站座落在大东区内,101条铁路专用线构成发达的货运网络。XX一环路、大二环路横穿全区,XX市东西快速干道1/3在大东区内。
基础设施
区内基础设施完善、发达。沈海热电厂提供充足的电力,进行各项投资所需的水、煤气等供应充足。工业用地上建筑、必要的专用设备在数量和质量上,居于XX市前列。
居住条件
大东区是XX市最适合于居住的城区之一,南北两条运河流经全区,沿岸花团锦簇、树木葱荣、景色优美,适合开发高档住宅区;特别是正在建设的大东广场,是XX市最大的广场,广场周边地区适合建设金融、保险、高档写字楼等商贸服务设施。除此之外,区内还拥有大片闲置的工业、仓储及生活用地可供开发利用,房地产业发展潜力巨大。
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工业基础
大东区是当前XX市最具竞争力的工业区。区内聚集了众多优势企业,如XX金杯客车制造有限公司、XX黎明航发集团、XX华润压缩机有限公司、XX三洋空调有限公司、XX东芝电梯有限公司、XX金杯通用汽车有限公司、沈海热电厂等。同时,还吸引了一大批国外知名企业到大东区投资,如美国通用公司、德国宝马汽车公司、日本三菱自动车工业株氏会社、沃尔玛(中国)有限公司、美国泰克公司、日本丰田通商株氏会社、三洋电机有限公司和美国吉列公司等。
大东区是XX民族工业的发祥地,经过近百年的发展,目前已形成以汽车、飞机发动机、机械设备制造、生物制药、仪器仪表和其它机械制造业为主的庞大的产业群。是全国最大的机械加工区,其境内所产轻型客车占全国的市场份额达50%以上,航空发动机占全国60%以上。
大东区内可置换的与需重新盘活的工业用地有500万平方米,水、煤、气、电等工业用基础设施完备,有相当丰富的工业资源尚未得到充分利用。区内有一所大学、两个国家级研究所以及众多的工业企业,培养和储备了大量专业技术人才,以及一支专业素质高、技术精湛的产业工人大军。
人才资源
大东区的劳动力资源极为丰富,劳动人口近40万,40多所技工学校、职业学校,每年可培养出可塑性极强的技术工人7000多名。拥有各类专业技术人员11万余人,是XX市科技人员最为集中、科技力量最强的园区之一。
项目建设地点
项目位置
东:现状住宅住宅
南:航空西路
西:傍江街
北:107中学
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项目在XX市大东区的位置
周边配套设施提高了项目的宜居性
项目地块所在地是城市中心次热点区域,西临城市内环线交通干道的滂江街;北为XX市重点初中107中学,正东为辽宁省重点中学XX市第一高级中学;周边有以“东逸花园”为首的等高档生活社区;有“世纪联华”大型商业卖场;西南面为距今已有百年历史万泉公园,,草木繁茂。项目所在地的自然环境优越,区位条件良好。
即将建成地铁提高了项目未来的发展潜力
项目地块处于滂江街地铁站南延长线上。目前,滂江街附近的星级宾馆只有黎明国际酒店,没有大型的商场和高档的写字楼,而这里将是地铁一号线和地铁五号线的交会点,未来的商流、客流量将十分巨大。大东区将据此打造发展潜力巨大的滂江商贸圈。
XX发展规划为项目提供了无限想象空间
根据XX市的发展战略,中捷友谊厂、矿山机械厂都将搬迁至铁西新区,这就为地铁滂江站提供了广阔的空间。在这里将建设义乌XX国际商贸城,义乌的商品将通过这里发往东北各地。同时,在地铁滂江站东部将建设大型的商场、星级的宾馆、高档的写字楼,使这里成为新兴的商贸圈。