每平米造价指标.doc

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包含建筑、装修、采暖、给排水、消防、通风、照明、动力、弱电、防雷接地等十个专业。
公共部分楼梯间、电梯间地面为水泥沙浆整风光层,天棚、内墙面基层刷耐水腻子,面层
擦洗涂料。含给排水、消防、通风设施,不含电梯、卫生洁具,弱电(电视、电话、综合布线)只埋管不穿线。混凝土为预拌混凝土,土方运距5公里之内。
,此中:
建筑工程:;装修工程:;电气工程:;
管道工程:;通风工程:;
框剪结构住所楼:
包含建筑、装修、采暖、给排水、消防、通风空调、照明、动力、消防报警、综合布线、安全防备、有线电视、防雷接地等十三个专业。含热交换站、消防、空调设施,中高档卫生洁具,一般灯具,外窗为落地窗,不含电梯,居室门。公共部分楼梯间、电梯间地面粘贴地砖,天棚做轻钢龙骨装修石膏板吊顶,外墙外保温粘贴聚苯板,单层轻质陶粒混凝土条板隔墙,混凝土为预拌混凝土,土方运距30公里之内。
,此中:
建筑工程:;装修工程:;电气工程:;
管道工程:;通风工程:;
框剪结构商住楼:
包含建筑、装修、给排水(给水、排水、中水、热水、纯净水)、消防(含消防喷淋系统)、空调水、照明、动力、弱电、防雷接地、通风等十个专业。外墙外保温粘贴聚苯板、外墙
内保温为水泥聚苯板,加强水泥条板隔墙,外窗为落地窗。本工程不含采暖系统,采纳集中空调采暖,含给排水、通风空调、消防设施,一般灯具,一般洁具,不含电梯,外墙玻璃幕。混凝土为预拌混凝土,土方运距20公里之内。
,此中:
建筑工程:;装修工程:;电气工程:;
管道工程:;通风工程:;
混杂结构住所楼:
包含建筑、装修、采暖、给排水、照明、弱电、防雷接地、等七个专业。外墙外保温粘贴聚苯板、外墙内保温粘贴无纸石膏聚苯板复合板,单层轻质陶粒混凝土条板隔墙,天台不封闭,弱电只埋管不穿线,不含卫生洁具、灯具。混凝土为现场搅拌。
,此中:
建筑工程:;装修工程:;电气工程:;
管道工程:;通风工程:
工程预付款及其计算
预付备料款的限额
预付备料款限额由以下主要因素决定:主要资料(包含外购构件)占工程造价的比重;资料贮备期;施工工期。
对于施工企业常年应备的备料款限额,可按下式计算;
备料款限额=年度承包工程总值*主要资料所占比重/年度施工日历天数*资料贮备天数一般建筑工程不该超出当年建筑工作量(包含水、电、暖)的30%,安装工程按年安装
工作量的10%;资料占比重许多的安装工程按年计划产值的15%左右拨付。
备料款的扣回
发包单位拨付给承包单位的备料款属于预付性质,到了工程实行后,跟着工程所需主
要资料贮备的逐渐减少,应以抵充工程价款的方式陆续扣回。扣款的方法:
(1)可以从未施工工程尚需的主要资料及构件的价值相当于备料款数额时起扣,

从每次
结算工程价款中,按资料比重扣抵工程价款,完工前所有扣清。其基本表达公式是:
T=P—M/N
T----
M----
N----
P----

起扣点,即预付备料款开始扣回时的累计完成工作量金额
预付备料款限额;
主要资料所占比重;
承包工程价款总数。

;
(2)扣款的方法也可以在承包方完成金额累计达到合同总价的必定比率后,

由承包方开
始向发包方还款,发包方从每次对付给承包方的金额中扣回工程预付款,发包方最少在合同规定的完工期前将工程预付款的总计金额逐次扣回。
工程进度款的支付(中间结算)
施工企业在施工过程中,按逐月(或形象进度、或控制界面等)完成的工程数目计算各
项花费,向建设单位(业主)办理工程进度款的支付(即中间结算)。
工程进度款支付过程中,应依照以下要求:
工程量的确认
依据有关规定,工程量的确认应做到:
承包方应按约准时间,向工程师提交已完工程量的报告。
工程师收到承包方报告后7天内未进行计量,第8天起,承包方报告中开列的工程量即视为已被确认,作为工程价款支付的依照。
工程师对承包方超出设计图纸范围和(或)因自己原由造成返工的工程量,不予计量。
合同收入的构成
合同中规定的初始收入,即建筑承包商与客户在双方签订的合同中最先商定的合同总金额,它构成了合同收入的基本内容。
因合同改正、索赔、奖励等构成的收入,这部分收入其实不构成合同双方在签订合同时已在合同中商定的合同总金额,而是在执行合同过程中因为合同改正、索赔、奖励等原由此形成的追加收入。
工程进度款支付
国家工商行政管理总局、建设部宣告的《建设工程施工合同(示范文本)》中对工程进
度款支付作了以下详细规定:
工程款(进度款)在双方确认计量结果后14天内,发包方应向承包方支付工程款(进度款)。按约准时间发包方应扣回的预付款,与工程款(进度款)同期结算。
吻合规定范围的合同价款的调整,工程改正调整的合同价款及其余条款中商定的追加合同价款,应与工程款(进度款)同期调整支付。
发包方超出商定的支付时间不支付工程款(进度款),承包方可向发包方发出要求付
款通知,发包方收到承包方通知后仍不可以按要求付款,可与承包方协商签订延期付款协议,
经承包方赞同后可延期支付。协议须明确延期支付时间和从发包方计量结果确认后第15天
起计算对付款的贷款利息。
发包方不按合同商定支付工程款(进度款),双方又未完成延期付款协议,以致施工没法进行,承包方可停止施工,由发包方担当违约责任。
工程价款价差调整的主要方法
工程造价指数调整法
这类方法是甲乙方采纳当时的估量(或概算)定额单价计算出承包合同价,待完工时,依据合理的工期及当地工程造价管理部门所宣告的该月度(或季度)的工程造价指工程合同价数,对原承包合同价予以调整,要点调整那些因为实质人工费、资料费、施工机械费等花费上涨及工程改正因素造成的价差,并对承包商赐予调价赔偿。
实质价风格整法
在我国,因为建筑资料需要市场采买的范围愈来愈大,有些地区规定对钢材、木材、
水泥等三大材的价格采纳按实质价格结算的方法。工程承包商可凭按实报销。这类方法方便而正确。但因为是实报实销,因此承包商对降低成本不感兴趣,为了防备副作用,地
方主管部门要按期公布最高限价,同时合同文件中应规定建设单位或工程师有官僚求承包商选择更廉价的供应本源。
调价文件计算法
这类方法是甲乙方采纳按当时的估量价格承包,在合同工期内,依照造价管理部门调
价文件的规定,进行抽料补差,在同一价格期内按所完成的资料用量乘以价差。也有的地方按期公布主要资料供应价格和管理价格,对这一时期的工程进行抽料补差。
调值公式法
建筑安装工程花费价风格值公式一般包含固定部分、资料部分和人工部分。但当建筑安装工程的规模和复杂性增大时,公式也变得更加复杂。调值公式一般为:
P=Po(ao+a1*A/Ao+a2*B/Bo+a3*C/Co+a4*D/Do+)
式中P----调值后合同价款或工程实质结算款;
Po----合同价款中工程估量进度款;
ao----固定因素,代表合同支付中不可以调整的部分占合同总价中的比重;
a1、a2、a3、a4----代表有关各项花费(如:人工花费、钢材花费、水泥花费、运
输费等)在合同总价中所占比重ao+a1+a2+a3+a4=1;
Ao、Bo、Co、Do基准日期与a1、a2、a3、a4对应的各项花费的基期价格指数或价
格;
A、B、C、D与特定付款证书有关的时期最后一天的49天前与a1、a2、a3、a4对应的各项花费的现行价格指数或价格。
在运用这一调值公式进行工程价款价差调整中要注意以下几点:
-。
调值公式中有关的各项花费,按一般国际常例,只选择用量大、价格高且拥有代表性的一些典型人工费和资料费,并用它们的价格指数变化综合代表资料费的价格变化,以便尽量与实质状况凑近。
各部分成本的比重系数,在好多招标文件中要求承包方在招标中提出,并在价格解析中予以论证。
调整有关各项花费要与合同条款规定相一致。
调整有关各项花费应注意地点与时点。
各品种系数之和加上固定因素系数应该等于1
房地产建筑成本(按建筑平方米算)
1、桩基工程(若有):70~100元/平方米;
2、钢筋:40~75KG/平方米(多层含量较低、高层含量较高),合160~300元/平方米;
3、砼:~(多层含量较低、高层含量较高),合100~165元/平方米;
4、砌体工程:60~120元/平方米(多层含量较高、高层含量较低);
5、抹灰工程:25~40元/平方米;
6、外墙工程(包含保温):50~100元/平方米(以一般涂料为标准,如为石材或幕墙,则可能高达300~1000元/平方米;
7、室内水电安装工程(含消防):60~120元/平方米(按小区品位,多层略低一些);
8、屋面工程:15~30元/平方米(多层含量较高、高层含量较低);
9、门窗工程(不含进户门):~(与设计及能否高档很大关系,高档的比率较大),造价90~300元/平方米,一般为90~150元/平方米,如采纳高档铝合金门窗,则可能达到300元/平方米;
10、土方、进户门、烟道及公共部位装修工程:30~150元/平方米(与小区品位高低关系很大,品位越高,造价越高);
11、地下室(若有):增添造价40~100元/平方米(多层含量较高、高层含量较低);
12、电梯工程(若有):40~200元/平方米,与电梯的品位、电梯设置的多少及楼层的多罕有很大关系,一般工程约为100元/平方米;
13、人工费:130~200元/平方米;
14、室外配套工程:30~300元/平方米,一般约为70~100元/平方米;
15、模板、支撑、脚手架工程(成本):70~150元/平方米;
16、塔吊、人货电梯、起落机等各型施工机械等(约为总造价的5~8%:约60~90元/平
方米;
17、暂时设施(生活区、办公区、库房、道路、现场其余暂时设施(水、电、排污、形
象、生产厂棚与其余生产用房):30~50元/平方米;
18、检测、试验、手续、交通、交际等花费:10~30元/平方米;
19、承包商管理费、资料、劳保、利润等各种花费(约为10%):以上各项之和*10%=90~180
元/平方米;
20、上交国家各种税费(~%):33~70元/平方米,高档的可能高达100元/
平方米。
以上没有算精装修,一般造价约为1000~2000元/平方米,高档小区可达3500元以上。以上没有包含部分国有企业开发造成的***成本。精装修造价一般为500~1500元/平方米,这要看品位高低,也有300元/平方米简装修,更有3000~10000元/平方米超高档装修(拎包入住)。
21、设计费(含先期设计看法时期花费):15~100元/平方米;
22、监理费:3~30元/平方米;
23、广告、策划、销售代理费:一般30~200元/平方米,高者可达500元/平方米以上;
24、土地费:一般二线城市市里(老郊区地带)为70~100万/亩,~,
故折算房价为:525~1500元/平方米,市里中心地带一般为200万元/亩,折算房价为:
1500~3000元/平方米,核心地区可达300万元/亩以上,单方土地造价更高;一线城市甚至
有高达20000元/平方米以上的土地单方造价;三线城市、县城等土地单方造价较低,一般为100~500元/平方米,也有高达2000元/平方米以上的状况;
25、土地税费与先期费,一般为土地费的15%左右,二线城市一般为100~500元/平方
米,各地标准都不一样样。
结论:基本建设费是固定的,即即是不收土地款的动迁房,以国家最低标准承建,造
价也难以少于1000元/平方米。实质上,多层一般商品房,建安成本大体在1200元/平方米左右,小高层与高层一般商品房,建安成本大体在1500~1800元/平方米左右,品位越高,造价越高。能让利的主若是:小区的品位、向政府缴纳的土地费及地方政府部分的税费、
广告策划销售环节的花费、装修花费等。别的,开发商的开发质量也有必定关系,假如一
味压价,质量是要差一些;民营开发商比国营/政府开发商的成本的确也低一些,这主要有双方面的原由,一是大多数民营企业主要以效益为主导,成本一般控制得好一些,二是民
营企业***成实情对要低一些。不论何种原由,同质量的小区成本上下也不会超出100~200元/平方米
工程成本测算方法
1、计算工程量。
这个工作很简单,就是一点:兼顾计算,事半功倍。
组综合单价。
这也是影响中标与否的要点一步,特别是好多的工程已经开始清单报价,价格的风险
对我们施工单位来说更加重要。必定要依据资料价格信息和已检查到的人工价格(分摊到里
面)。
测算综合单价。
工程子项好多,但是占造价大多数的就那几个项目,我一般对这几个项目进行测算:
混凝土、钢筋、外架、模板(措施费)、地砖、外墙高级装修如干挂。
下边对以上几个单项谈谈我的过程:
混凝土:每一个单价不外乎人工、资料、机械三大块(管理费等等别的计算),人工不要照定额上的人工费,因为禁止的,人工费按清工价格另行总计算。机械费按现场总配置的机械设施按总工期总花费(折旧或租费)一致计算,机械人工就不论了,因为一般都是由
清工合同中包含的。我们不过算一个资料费就够了。以C25混凝土为例:经过当地的其余工程相同资料产地的同级配比看看水泥砂石水泥含量是多少,假如没有,可以到工程所在
地的实验室找找。级配单的级别一般要高过实质设计等级的。还要看工程所在地周边的资料状况。这些要在招标的勘探摸清楚。假如是商品混凝土的话就更简单了。经过级配解析出整个工程的水泥砂石用量,注意:不要去分什么梁板柱什么的,只若是混凝土都放到这里解析。
解析好了以后就是对混凝土的消耗进行解析。大家都知道混凝土的消耗量一般是3%。但是大家有没有注意到,混凝土的工程量计算是不扣除钢筋体积的,而钢筋的比重是
,也就是说一个10000m2的工程,按含钢量50kg/m2的话,就有500吨的钢筋,也就是说钢筋占了64m3的混凝土,这64m3的混凝土可以用来完成一个一般的300m2的框架结构的一个标准层。这么多的混凝土够不够你浪费的?不够不要快乐得太早了,施工消耗
和钢筋的体积相抵消了,但是还有消耗的。你认为送料的车能给足你量吗?不行能的,顶多
给你97%。但是不重要,施工单位还有一招啊:楼板12cm,国家规范赞同±5mm,算算一个楼面下来你能按国家赞同范围自察多少?绕来绕去,就是为了让大家更加认识工程上的实质
状况。我一般都是混凝土取1%的消耗就够了。
混凝土的配比含量都知道了,解析结果乘以你所检查的资料单价就好了。
钢筋:钢筋介绍用鲁班钢筋软件抽料,鲁班软件做的比较细腻。假如不抽料的状况下,
可以按定额含量暂估。完工或进度款支付同期调整。钢筋同混凝土相同,人工费机械费暂
时不论,只算资料费,要点是定消耗,实质中的消耗是1%。并且建议在和钢筋班组定合同
中就把这个1%消耗定死,超了就算他的。因为实质中,科学合理的下料和进料,1%的消耗
控制不在话下。工程量出来了,结合你所认识的资料单价及其走势(总价合同时用)相乘就是可以了。
外架:外架的测算相对繁琐一点,因为这个涉及到施工组织设计和国家的搭设规范以
及当地的安全督查站的要求。要知道,安徽和浙江的搭设要求不一样样的,杭州和宁波的搭
设规范也有不一样之处,市里和郊区的搭设要求也不一样样。但是大体上是相同的。我对这个测算一般是按柱距1500mm,一道踢脚杆一道拦腰杆来算的。
依据建筑物外墙周长和工程总进度计划编制月需求钢管扣件量,这一步对熟****施工的
朋友来说不难的。我们这的行情是:,,每250米
一吨48×,每吨钢管配180-200个扣件足够。有了这些数据,再给你一本《脚手架搭设规范》,应该没问题了。
有的同行可能说这样测算一个外架有没有必需?我告诉你:外架对于施工单位来说有好多的作用,我们在外架上吃苦头的经历难以忘掉。作为定额上的按建筑面积上的计算方法
禁止的,并且这类东西实质上是施工单位的一件法宝:假如甲方拖欠工程款,谈判谈不下来,我就拆外架,这个对甲方来说拥有重要的打击力度,因为这样无疑是告诉他我们要打长远
战了,而拆与不拆,就要考虑外架的成本了。
地砖:这个比较简单一点,人工费、机械费(其实也没什么机械)一般质量要求的13元
m2,地砖价格相信你在成本测算从前已经认识到了。水泥砂的成本6-8元就足够足够了。
粉刷:这个也相同,人工费一般按建筑面积30元/m2。至于资料费4-5元做20-30mm
的中级抹灰够了。人工费按粉刷面积4元/m2。
外墙干挂:这个和设计及甲方要求的资料有很大关系,这些明确的前提下找一个家专业做这个的施工队伍报个价就行了啊。
门窗工程:最好的方法是找门窗厂给你报价。
模板措施费:这项花费我一般是按“包工”给施工班组价格和钢管扣件支撑的租费得出来的。包工的价格,框架结构一般是65元左右。假如工期紧或大跨度要多备一两层模板,价格相应提升。假如是剪力墙也许有结构变换层也要提升。别的的钢管扣件的租金结合老例支撑方案参照外架测算方法计算。
有了以上几个大项,总造价就偏不到哪里去了,其余的小项直接按定额并调差就好了。这也吻合“该粗则粗,该细则细”的方法.