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汇报
2003-02-18
目录录
商业房房地产产发展展环境境概述述
进军商商业房房地产产的意意义
商业房房地产产的战战略目目标
商业房房地产产行业业定位位
商业房房地产产的核核心竞竞争力力
商业房房地产产发展展模式式
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商业房房地产产发展展环境境概述述
经济环环境
政策影影响
行业整整体发发展趋趋势
地区行行业发发展状状况
商业房房地产产发展展的社社会环环境
商业房房地产产发展展状况况
详细分分析内内容见见商业业房地地产外外部环环境分分析报报告
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全国宏宏观经经济增增长状状况
1997~2001年全全国GDP增长长状况况
(单位位:亿亿元))
国内经经济的的持续续增长长,对对增加加国民民的可可支配配收入入和提提高国国民的的市场场购买买能力力和消消费能能力提提供了了基础础,为为商业业繁荣荣和商商业房房地产产的发发展提提供了了有利利条件件。国国内生生产总总值持持续稳稳定的的增长长为房房地产产和相相关行行业提提供了了更好好的发发展空空间,,同时时房地地产及及相关关行业业的发发展又又对拉拉动内内需起起到了了很大大的促促进作作用。
过去五五年宏宏观调调控的的主要要手段段是积积极的的财政政政策策和稳稳健的的货币币政策策
未来五五年货货币政政策既既要防防止通通货紧紧缩,,又要要防止止通货货膨胀胀,预预计利利率也也将在在一段段时间间维持持较低低的水水平。。国家通通过转转移支支付等等手段段调整整了不不同地地区的的可支支配收收入,,扩大大社会会有效效需求求。为为实现现国民民经济济持续续稳定定增长长,政政府将将继续续采取取积极极的财财政政政策,,保持持必要要的投投资拉拉动力力度。。对房地地产的的经营营发展展比较较有利利。
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上海GDP增长状况况分析
1998~2001年上海GDP增长长状况(单单位:亿元元)
上海GDP近几年以以保持两位位数的速度度增长,加加快了上海海市退二进进三的发展展速度,对对上海市的的经济和商商业的繁荣荣起到了极极大的推动动作用
同时上海市市发展的多多中心化和和住宅郊区区化又促进进了上海商商圈的数量量的增加和和规模的扩扩大,为上上海商业房房地产业的的发展提供供了很好的的发展机遇遇。
上海市近几几年规模较较大的世博博会、特奥奥会、F1赛事等一一大批有影影响力的大大型综合性性盛会又必必将加速上上海经济和和商业的进进一步快速速发展,同同时也为商商业房地产产开发提供供了更多的的发展机会会。
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新土地政策策将对土地地供应总量量、价格、、房地产业业竞争态势势以及跨区区域经营都都带来重大大变化
供应总量
国家将通过过土地规划划控制供应应总量
土地结构和和性质,政政府完成一一级开发,,减少生地地供应。
土地利用计计划要公开开透明
价格
总体价格比比协议转让让的价格高高,长期走走势趋向市市场合理价价格
各地的价格格水平不一一
区域经营
打破了地区区、行业垄垄断,大大大加快了区区域竞争的的进程。对对地主的威威胁比较大大
介入外地经经营的范围围和速度加加快
竞争态势
重新洗牌,,淘汰一批批地主,加加大了行业业竞争的激激烈程度,,对核心能能力提出更更高的要求求。
规模和品牌牌对企业的的生存发展展更加重要要。
国家土地政政策:从从2002年7月1日起,各各类经营性性用地,必必须以招标标、拍卖或或者挂牌方方式出让。。
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未来房地产产市场突出出的几个变变化将表现现在土地价价格短期内内的增长、、利润率的的下降和房房地产企业业数量的减减少
短时期内土土地价格的的增长伴随随土地出让让政策的改改变不可避避免,部分分地区可能能出现增速速过快的局局面,中长长期内,土土地价格将将会对短期期的增速进进行修正,,但土地资资源的短缺缺决定,价价格不会低低于现有水水平
开发成本的的增加、供供需结构性性矛盾、市市场竞争的的加剧和成成本构成的的逐渐透明明可能导致致利润的整整体下滑,,市场优胜胜劣汰的竞竞争法则决决定房地产产市场中将将走向成熟熟,行业整整体利润将将逐渐趋于于稳定合理理
土地价格和和出让方式式市场化导导致房地产产行业和市市场进入门门槛提高,,一批规模模小、资质质差的企业业将被逐渐渐淘汰,行行业内企业业的整体质质量将得到到提高
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有实力的房房地产开发发商将是新新政策的最最大受益者者
提供更多的的机会
促进规模化化专业化
缩短开发时时间
控制制经经营营风风险险
行业业和和地地区区垄垄断断被被打打破破,,开开发发商商可可以以在在全全国国1400多多个个地地区区选选择择合合适适开开发发地地区区和和项项目目,,选选择择面面大大大大宽宽于于以以前前自自己己凭凭关关系系找找地地的的开开发发模模式式
目前前政政府府主主要要供供应应熟熟地地,,大大大大减减少少了了开开发发商商自自行行进进行行一一级级开开发发的的时时间间和和风风险险
由于于土土地地成成本本透透明明,,开开发发商商可可以以选选择择自自己己的的优优势势项项目目开开发发,,便便于于控控制制风风险险
只有有规规模模化化、、专专业业化化才才能能有有更更多多的的开开发发能能力力和和获获得得更更多多的的开开发发资资金金、、获获取取新新的的开开发发项项目目,,有有利利于于形形成成全全国国性性的的大大开开发发公公司司
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上海海东东滩滩投投资资公公司司战战略略和和组组织织管管理理体体系系咨咨询询Copyright©©2002BySINOTRUSTManagementConsulting
土地地政政策策将将使使现现有有房房地地产产开开发发商商将将重重新新洗洗牌牌,,改改变变目目前前竞竞争争态态势势
外商商、、外外地地、、外外行行的的竞竞争争成成本本降降低低,,更更多多的的外外资资竞竞争争者者进进入入房房地地产产开开发发市市场场,,竞竞争争将将更更加加激激烈烈,,价价格格战战将将不不可可避避免免,,房房价价将将更更趋趋向向市市场场化化。。
新开开发发商商增增多多
竞争争方方式式改改变变
土地地价价格格因因素素排排除除在在价价值值链链外外,,对对企企业业的的核核心心竞竞争争力力提提出出更更高高的的要要求求,,促促进进房房地地产产行行业业规规模模化化,,专专业业化化,,以以降降低低成成本本,,控控制制风风险险
重新新洗洗牌牌
没有有实实力力的的地地方方开开发发商商将将被被市市场场淘淘汰汰,,房房地地产产行行业业的的兼兼并并重重组组将将维维持持一一段段时时间间。。2001年年深深圳圳市市土土地地使使用用权权出出让让建建筑筑面面积积在在20万万以以上上的的大大地地块块均均落落入入万万科科、、泰泰华华地地产产、、振振业业集集团团、、百百仕仕达达地地产产等等品品牌牌公公司司囊囊中中。。
东滩滩经经营营商商业业房房地地产产————受受土土地地政政策策的的影影响响
1、、由由于于国国家家土土地地供供应应总总量量将将受受到到严严格格的的限限制制,,未未来来获获取取大大面面积积优优质质土土地地的的难难度度将将非非常常大大
2、土地出让让方式的转变变将促使企业业从土地资源源优势型(地地主型)向能能力优势型企企业转变,能能力优势的形形成与公司决决策和经营市市场化速度相相关
3、土地价格格比协议转让让价格总体水水平上升,长长期价格趋向向合理区间,,总体价格水水平将高于现现在水平,这这对东滩84平方公里土土地增值提供供机会
4、房地产开开发行业竞争争趋向激烈化化,实力决定定开发机会,,资本运作、、技术创新、、专业人才、、投资策划等等方面都对房房地产商提出出了更高的要要求
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土地市场
供应者
土地多头供应应的局面将得得到更本性好好转
国家成为土地地的唯一供应应商。
土地统一供应应将成为一种种趋势。
需求者
国民待遇。对对内和对外的的开放,外资资和民营的需需求将大幅上上升
尤其是开发服服务领域,
政府审批
公开、公正、、公平
市场化配置土土地资源,维维护国家土地地政策的稳定定性
减少行政审批批和政府划拨拨
中介服务
国外评估机构构的进入带来来了先进的管管理理念、成成熟的评估技技术、服务手手段和实践经经验
市场化价格将将合理回归
目标:形成平平等、公开、、竞争有序、、统一规范的的土地市场秩秩序
加入WTO对对中国土地市市场的影响主主要是规范政政府的审批行行为和公开、、透明,规范范
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