物业知识教材物业房屋日常养护管理.docx

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物业知训教材:物业房屋日常养护治理
房屋日常养护是物业治理部门为确保房屋的完好和正常使用所进展的常常性的日常修理、季节性预防保养以及房屋的正确使用维护治理等工作,是物业治理企业房屋修缮治理的重要环节。房屋日常养护的根本原则是因地制宜,合理修缮;对不同类型的房屋要制定不同的修理养护标准;定期检查、确保安全;准时维护,保证正常使用;最有效的合理使用修理费用;最大限度的充分发挥房屋的有效使用功能。
通过对房屋的日常养护,可以维护房屋和设备的功能,使发生的损失准时得到修复;对一些由于天气的突变或隐藏的物理、化学损坏导致的猝发性损失,不必等大修周期到来就可以准时处理。同时,常常检查房屋完好状况,从养护入手,可以防止事故发生,延长大修周期,并为大中修供应查勘、施工的牢靠资料,最大限度的延长房屋的使用年限。同时不断改善房屋的使用条件,包括外部环境的综合治理。
一、房屋养护的原则和内容
(一)房屋养护的原则
房屋养护的原则是:因地制宜,合理修缮;对不同类型的房屋要制定不同的修理养护标准;定期检查,准时维护;加强对二次装修的治理,确保安全,保证正常使用;最有效地合理使用修理基金;最大限度地发挥房屋的有效使用功能。
(二)房屋养护的内容
房屋养护的内容包括房屋的日常养护和房屋的季节性预防养护两个方面。房屋的日常养护的来源有两个方面:一是住用户临时发生报修的零星养护工程(包括对业主或使用人进展的房屋二次装修的治理);二是物业治理公司通过寻常把握的检查资料从房屋治理角度提出来的养护工程,因此,房屋的日常养护包括房屋的零星养护和房屋的规划养护。房屋的季节性预防养护的来源,主要有防台防汛、防梅雨和防冻防寒。房屋的季节性预防养护,关系着业主或使用人的居住和使用安全以及房屋设备的完好程度,所以,这种预防养护也是房屋养护中的一个重要方面。房屋养护应留意与房屋建筑的构造种类及其外界条件相适应,木构造的防潮防腐防蚁蛀、砖石构造的防潮、钢构造的防锈等养护,都必需结合详细状况赐予重视。
二、房屋养护效劳中存在的问题
物业治理公司作为房屋养护效劳的主体,其承受养护的对象是开发商建筑的房屋,其实施效劳的对象是房屋的业主或使用人。开发商建筑的房屋质量,物业治理公司实施的效劳质量,业主或使用人对房屋的使用质量,均会影响到房屋养护效劳的质量。目前在这方面存在的问题,多半也是由于这三者的关系处理不当或质量有问题而引发的。
(一)由开发商建筑的房屋质量而引发的问题
上海市建立工程质量监视总站于1996年5月组成五个住宅工程质量检查组,对本市1995年4月至1996年4月至1996年3月竣工的100幢住宅工程进展抽查。
这次住宅大检查结果说明,上海市住宅工程总体质量水平不高,低水平的合格工程较多。住宅工程实物检查发觉存在的质量问题主要有以下几个方面:
(1)屋面防水层明贴,泛水高度缺乏,天沟坡度缺乏造成积水,架空隔热板安装质量差,铺设凹凸不平,板面积水。
(2)外墙粉刷龟裂起壳相当普遍,易造成墙面渗水,室内及公用走道地坪壳裂严峻,有起砂现象。预制楼板安装离缝缺乏,灌缝不实,造成楼地面发生顺缝方向的贯穿裂缝,楼地面空鼓裂缝、起砂较多,室内墙面平顶不少地方有爆灰、穿边填嵌不密实等问题。
(3)铝合金门窗制作安装问题多,例如型材厚度缺乏,制作马虎,安装不牢,漏装限位,漏打硅胶,致使边角渗漏。
(4)木制品制作安装粗糙,木门和隔断制作粗糙,翘曲变形,关闭不严密,开启不敏捷,有相当数量夹板门漏设排气孔。
(5)局部水箱混凝土不密实,底部渗水。
(6)水电安装质量差,配管导线色标混乱,不符标准,压接帽不阻燃,开关串接,多股导线接头不搪锡,卫生洁具用木榫木螺检固定不坚固,避雷带接头、电焊及接地装置不标准,室内给排水管道接口渗漏。
(7)工程质量保证资料缺、乱、错现象还存在,原材料质保书复印件手续不符规定要求,水泥、防水材料进场不做质量复试,外省市空心板准用证及试验报告数量缺乏,隐藏工程漏项较多,填写不标准。
在这次检查中,发觉建立单位肢解工程、采纳多头发包形式较为普遍,现场质量缺乏治理力度,特殊是屋面防水工程和铝合金门窗工程,绝大多数由建立单位转包给其它施工单位,造成这两个分项质量问题较多。
商品房作为大宗、耐用、高值的商品,假如它的质量低下,会给业主或使用人带来住用的不便和无尽的精神苦痛;会给物业治理公司在实施房屋养护时,陡增难度,由于有很多房屋质量问题,靠后天修理是无法彻底解决问题的:还会直接影响到房改工作的开展和商品房市场的进展。
(二)由物业治理公司的效劳质量而引发的问题
对物业治理公司的房屋养护的效劳质量投诉是业主或使用人投诉的热点之一。
从目前投诉的状况来看,主要有两大类型:一是对房屋养护的收费标准:二是对房屋养护的效劳质量。过去,无偿养护房屋,人们对养护的要求不太高,认为修得不好,可以叫房管所的人再来修。而有偿养护,业主或使用人不但对收费的多少有自己的想法,而且对修理的质量要求也特殊高。双方的意见不全都,就会引起投诉。
物业治理公司与业主或使用人纷争迭起,这些状况的消失其缘由是多方面的,有的是由于个别物业治理公司的确存在多收费、乱收费,个别效劳人员的效劳态度差、效劳效率低;有的是由于个别业主或使用人对物业治理还缺乏肯定程度的了解,期望值太高。
物业治理公司在实施房屋养护时,其效劳质量的好坏会直接影响到其与业主或使用人之间的关系,以及物业治理公司本身的声誉。因此,物业治理公司要一切为业主或使用人着想,一切为业主或使用人效劳。对于发生的问题和纠纷,不是先去分清是谁的责任,而是先去将问题解决。只有这样,才能将物业治理公司的房屋养护效劳质量搞上去。
(三)由业主或使用人对房屋的使用质量而引发的问题
《上海市居住物业治理条例》第四章,就物业的使用对业主或使用人提出了详细的要求,其中其次十九条明确规定:业主或使用人装修住宅,应当事先告知物业治理企业,物业治理企业应当将装修住宅的制止行为和留意事项告知业主或使用人。
随着人们生活质量的提高和房改工作的顺当进展,住宅装修就像购置大屏幕彩电、高档音响等大件一样,成为人们的普遍追求。
然而很多业主或使用人无视法规、条例,违章装修住宅,这是法制观念淡薄、房屋使用质量不高的一种表现,由此,引发了很多问题。
目前,违章装修的现象随处可见:有的破坏了主体构造;有的推倒了承重墙;有的在墙上打孔打到邻居家;有的凿地面无视限度,导致往楼下渗漏水;有的在天面上装修时把天花板都钻穿了;有的随便扩大住房使用面积等。
“二次装修热”反映了社会的进展给人们制造了“安居”的环境以及人们生活观念的变化。“二次装修热”中有四个面值得引起重视:一是目前住宅设计不是很合理,建材、设备明显落后,装修材料与产品整体上还不能满意市场需要,配套力量不强;二是“二次装修”刚刚兴起,人们对此还缺乏应有的常识和肯定的财力后盾;三是有关部门缺乏应有的指导和引导;四是设计施工技术力气缺乏,装修“游击队”活泼,五花八门的装修公司,有的技术不行,有的不负责任,有的缺乏起码的职业道德,致使装修市场较为混乱。
由此可见,物业治理公司如何治理好业主或使用人的二次装修事关重大。管得好,就会营造出一个住用户信任、环境幽静、干净、美观的祥和气氛。管得不好,不仅会缩短房屋的用寿命,而且会噪声四起,连绵不断,装修废物处处乱放,弄得四邻担心,怨声载道。如此违章装修,不仅危害当今,而且殃及以后,必需呼吁人们重视,群力制止,以避后患。
三、房屋日常养护的类型