豪斯2011年03月平凉欧洲城市场定位及规划建议报告.ppt

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豪斯(中凉[欧洲城]市场定位及规划建议报告
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本报告知识产权归豪斯房屋(中国)机构所有,严格保密,严禁其他组织及个人未经同意擅自使用。
谨呈:鼎盛置业
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鉴于本项目整体规划和产品户型正在调整,且项目即将进入正式开工和营销推进阶段,故此重新对市场做走访进而分析得出该报告。
本报告的主旨是我们基于对平凉当前市场销售状况以及客群需求的调查和判断,进而对本项目的规划建设作出的相关思考分析以及相应的建议方向!
开篇之言
报告思路
市场竞争分析
分期与启动区
背景与约束条件
发展战略
整体定位
项目属性界定
前期核心问题
客户分析
规划调整建议
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我们的一切研究目标都必须以现实条件为基础,以市场的目标为导向
通过早期的项目规划设计,提出改良建议,以更好的推动本项目将来在平凉市场的良性发展
产品:设计怎样的产品层级,避开平凉当前市场的聚焦区,提升吸引力?
价格:平凉目前的楼盘整体市价状况如何?
客户:本地楼市主要面对是哪几类型客户?
客户的目标实质上是项目的宏观愿景
现实的目标体系则是随着市场的变化和项目的发展在动态变化的
项目研究目标
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背景及约束条件
市场背景
■由于市场体制、政府管理的不完善以及当地信息的闭塞,目前平凉房地产市场整体呈现的大环境仍然是:市场不温不火,推盘项目产品单一,集约和经济型的户型比例较低;
■地产价格近两年持续走高,民怨已起;
项目背景
■㎡,总建筑面积:230550㎡,,计划将分五期开发;
■当前为一期地块产品开发,产品正处于调整与确定施工方案阶段;
■一期住宅计划总建约3-4万平米,将以多层和洋房为主;
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背景及约束条件
约束条件
政策面因素(如甘肃十一条,“9070”政策等)在本地的执行;
限价政策的即将实施;
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背景及约束条件下的项目所要面临的方向问题
约束条件
严格的按揭等政策面执行;
限价政策的即将实施;
制定如何精准的产品,保证一期成功销售,推进全案后期成功?
市场背景
市场不温不火
地产价格走高,民怨已起;
项目背景
230550㎡大盘,计划将分五期开发;
一期正处于调整与确定施工方案阶段;
报告思路
市场竞争分析
分期与启动区
发展战略
整体定位
背景与约束条件
前期核心问题
客户分析
规划调整建议
项目属性界定
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本项目位于平凉城的东部城区,临近汽车东站与平凉火车站,交通便利。
城市属性
项目位于东部新城区,目前各项配套还在逐步完善
■项目地块具体四至:泾河大道与临泾路,水桥沟与纸坊沟之间;西临铁路新村(滨河小区),东靠平凉一中2部及教育预留用地。
■本项目目前周边配套有:铁路幼儿园、铁路小学、铁路中学、平凉一中、汽车东站、平凉火车站、平凉凉商业银行、中国银行等生活配套(附:铁路幼儿园、铁路小学、铁路中学在平凉市区都是声誉较好的优质学校)。
文教
用地
体育
用地
本案
文化
娱乐
用地
行政
办公
用地
近期发展方向
远期发展方向
远期发展方向
泾河大道
临泾路
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项目所在地属于城市规划新扩展板块,目前整体区位感还相对较弱,一些生活配套还有待升级。
区位属性
注:滨河小区即平凉市民常说的“铁路小区”,是1997年建的老小区,总规模在1700户左右,住户基本上是铁路公司职工,楼盘户型面积普遍较小,主要以68平米两房为主,据了解,该小区二手房售价大约在3600-4000元/㎡左右。
项目所在地近邻情景图