北京王府井海港城项目发展策略.pptx

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金网络置业
2011年4月
从“繁华”到“奢华”
前言
>>>>>>本项目将将成为““王府井井战略升升级”的的一面镜镜子
服务品牌牌的升级级
硬件设施施的升级级
运营功能能的升级级
从国内的的中低档档品牌升升级为世世界级的的一线品品牌。
从单一的的商业服服务功能能升级为为集休闲闲、娱乐乐、商务务、商业业等综合合性服务务功能。。
在硬件设设施配套套、建筑筑整体技技术利用用等硬件件方面全全面升级级,体现现国际前前沿水准准。
王府井战战略升级级计划必必将带来来目标群群体的演演变,从从而实现现王府井井从“繁繁华”到到“奢华华”的华华丽转身身,本案案应当打打造成为为王府井井战略升升级的一一面镜子子。
报告目录录
>>>>>>报告整体体逻辑结结构
第一部分分
发展背景景分析
限购背景景下的客客户选择择
北京高端端市场分分析
区域市场场分析
第三部分分
产品定位位建议
产品定位位
产品设计计建议
生态科技技系统建建议
第二部分分
整合营销销建议
客户定位位
市场定位位
物管建议议
第四部分分
推售策略略建议
营销推广广策略
推盘策略略
价格定位位与推售售方案
项目核心心课题
一:限购购背景下下的客户户选择
第二轮::2010年4月新国十十条
第三轮::2010年9月国五条条
第一轮::2010年01月国十一一条
第四轮::2011年1月国八条条
关键:提提高二套套首付至至五成,,局部停停止三套套房贷,,保障房房及中小小户型供供应不低低于总供供地的七七成。
关键:全全面停止止三套房房贷,首首套首付付提高至至30%,外地无无一年纳纳税证明明,停止止房贷。。严格执执行二套套50%首付。
关键:不不足五年年转让,,按销售售全额征征收营业业税。二二套首付付不低于于60%,已拥有有两套的的本地居居民限购购,已拥拥有一套套的外地地居民限限购,不不能提供供一年纳纳税证明明的外地地居民限限购。
在限贷贷、限限购、、限外外的三三重压压力下下,现现阶段段豪宅宅发展展关键键在于于客户户的选选择!!
第五轮轮:2011年2月京十十五条条
关键::二套套首付付不低低于60%,已拥拥有两两套的的本地地居民民限购购,已已拥有有一套套的外外地居居民限限购,,不能能提供供连续续五年年纳税税证明明的外外地居居民限限购。。
户籍
套数
2010年1月
2010年4月
2010年9月
2011年2月
本地
首套
首付2成,贷款利率85折
首付2成,贷款利率85折
首付3成,贷款利率85折
首付3成,贷款利率85折
外地
首套
首付2成,贷款利率85折
首付2成,贷款利率85折
首付提高到3成,贷款利率85折,不能提供一年纳税证明,限贷;
首付提高到3成,贷款利率85折,限购一套;不能提供纳税证明,限购;
本地
二套
首付二套不低于4成,贷款利率风险定价
首付二套不低于5成,贷款利率风险定价
首付不低于50%,
首付不低于60%,,限购一套
外地
二套
首付二套不低于4成,贷款利率风险定价
首付二套不低于5成,贷款利率风险定价
首付不低于50%,,不能提供一年纳税证明,限贷;
全面限购
本地
三套及以上
北京全面停贷
房价过高城市全面停贷
各地区各商业银行全面限贷
全面限购
外地
三套及以上
北京全面停贷
房价过高城市全面停贷
各地区各商业银行全面限贷
全面限购
外籍
提供一年居住证明,限购一套
港澳台
限购一套
传统的的豪宅宅客户户大部部分限限购,,客户户选择择面进进一步步缩小小,项项目发发展关关键在在于客客户精精确制制导!!
一:限限购背背景下下的客客户选选择
禧瑞都都项目目客户户结构构表表明,,限购购对豪豪宅客客户的的影响响达到到了六六成,,具有有购买买资格格的四四成客客户中中有两两成为为港澳澳台客客户和和外籍籍客群群,这这部分分客群群将成成为豪豪宅购购房主主力!!
客户购购房的的主要要目的的主要要是两两个,,第一一是投投资,,属于于资产产配置置的一一种方方式,,占了了七成成;第第二是是终极极改善善居住住,占占三成成!
一:限限购背背景下下的客客户选选择
本案未未来的的目标标客户户选择择范围围将有有以下下三类类群体体:
目标客户选择
京籍的富二代或官二代
港澳台首次置业者
外籍首次置业者
企业型型客户户也有有可能能会成成为本本案的的客群群之一一。
一:限限购背背景下下的客客户选选择
2011年新政政后的的2月份,,北京京市商商品住住宅成成交面面积环环比下下降了了68%,同比比下降降了31%。
京十五条
政策周
国八条
政策周
商品住宅
月度成交
商品住宅
成交面积(万㎡)
成交均价
(元/㎡)
商品住宅
成交套数
2010年1月

19870
8732
2010年2月

18757
5819
2010年3月

21774
8642
2010年4月

23212
10446
2010年5月

18829
5646
2010年6月

20105
4241
2010年7月

19025
4950
2010年8月

21956
5565
2010年9月

20190
10786
2010年10月

20011
5807
2010年11月

22388
11230
2010年12月

21306
13630
2011年1月

22930
11544
2011年2月

24960
3535
二:北北京高高端市市场分分析
1、新政政前后后北京京市商商品房房住宅宅成交交走势势
2011年
1月
2月
3月至今
成交
套数
成交
面积
(万平)
成交
套数
成交
面积
(万平)
成交
套数
成交
面积
(万平)
总计
293

57

23

2010年北京京总价价在800万以上上的产产品总总销售售套数数1529套,月月均127套。
2011年新政政之后后,成成交量量迅速速下降降,2月份成成交57套,3月份仅仅有23套成交交。
二:北北京高高端市市场分分析
1、新政政前后后北京京市商商品房房住宅宅成交交走势势
10
高端项项目散散点分分布,,豪宅宅市场场遍地地开花花
伴随北北京市市核心心区土土地供供应的的日益益稀缺缺,高高端项项目逐逐渐由由市区区核心心向四四环、、五环环扩散散,呈呈现多多个豪豪宅板板块百百花齐齐放的的局面面。北北京市市豪宅宅市场场以以以下项项目为为基本本数据据构成成。
主要板块
代表项目
长安街沿线板块
霞公府、长安太和
CBD板块
禧瑞都、圣世一品、御金台、长安8号
双井板块
富力十号、金茂府
燕莎板块
霄云路8号、四季世家
京西板块
钓鱼台七号院、缘溪堂、御园
中关村板块
(以高新技术产业和优质教育资源为标签)
龙湖唐宁ONE、万城华府
亚奥板块
盘古大观、绿城诚园、远洋万和城
二:北北京高高端市市场分分析
2、新政政前2010年总体体发展展概况况