商业地产的操盘策略与商圈研究教材.pptx

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演讲人:鲁炳全
中国人民大学房地产研究中心特聘教授
北京博智行商业地产研究院院长
内容提提要
商业地地产的的基本本概念念
商业地地产操操盘的的核心心环节节控制制
商业地地产与与专业业市场场的业业态
商业地地产的的招商商策略略
商业地地产的的招商商案例例的分分析
中国房房地产产行业业十大大镜像像
商业地地产的的基本本概念念
商业房房地产产:(CommercialInvestment)
指所有有可能能产生生交易易的不不动产产,
包括住住宅、、写字字楼、、商铺铺等
[根据美美国商商业房房地产产投资资协会会(CCIM))的行行业定定义]
商用房房地产产(realestateforbusiness)
指用于于商务务活动动所使使用的的不动动产、、主要要
是指单单一商商铺、、商场场、大大卖场场等
住宅开开发的的商业业模式式
第一种种类型型为沃沃尔玛玛模式式。
比较典典型的的是万万科模模式,,在不不同城城区的的郊区区大规规模的的拷贝贝,产产品极极其单单一化化,目目标客客户极极其准准确,,体制制上采采取一一个总总部强强势控控制,,有计计划地地在郊郊区连连锁开开店
住宅开开发的的商业业模式式
第二种种类型型为百百货公公司模模式。。
现在的的华润润置地地是这这个模模式,,即在在同一一个地地域,,各种种产品品同时时做,,产品品多样样化,,像一一个百百货公公司高高中低低档什什么产产品都都有,,商户户、写写字楼楼、住住宅、、酒店店、公公寓。。这种种百货货公司司模式式比较较多的的见于于过去去城建建系统统转制制过来来的开开发公公司和和国内内很多多综合合性的的大型型国营营开发发公司司。
住宅开开发的的商业业模式式
第三种种类型型为精精品店店模式式。
这是万万通地地产致致力追追求的的模式式,只只在少少数高高端市市场进进行精精品店店经营营,我我可能能卖的的车是是劳斯斯莱斯斯,一一天卖卖不出出几辆辆,但但是每每一辆辆的价价格高高,所所以营营业额额较高高。
商业地产的商商业模式(1)
只租不售:
物业建成后,,形成独立的的产权,通过过招商合作制制与商户签订订租约,收取取租金作为现现金流的主要要来源。
产权形成后,,物业经过商商业运营的包包装后进入资资本市场获取取良好的融资资。
商业地产的商商业模式(2)
只售不租:
物业建成后,,整体出售或或者将产权分分割后再进行行销售,也就就是当前比较较流行的产权权式商铺、产产权式酒店等等;开发上通通常希望通过过提供后期的的物业管理为为项目提供服服务。
商业地产的商商业模式(3)
租售结合
商用物业建成成后,投资商商、开发商将将其中的一部部分物业出租租,另一部分分物业销售;;
通常有两种方方式:一种是是底层销售,,二层以上出出租;另一种种是主力店部部分出租、配配套商铺出售售。这种模式式大都是迫于于资金的压力力。
商业地产的五五大特性
商业地产与传传统的住宅地地产有本质上上的区别;
商业地产注重重商业业态的的研究和分析析
商业地产必须须遵循社会的的专业分工
商业地产高回回报的同时风风险同样很大大
商业地产必须须注重选址和和商圈研究