土地一级开发项目成本分析.pptx

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一、土地一级级开发项目成本本的概念、作用用
二、土地一级开开发项目成本的的构成
三、土地一级开开发项目成本的的测算依据
四、土地一级开开发项目成本的的测算报告编制制
五、土地一级开开发项目成本的的管理与控制
目录
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一、土地一级开开发项目成本的的概念、作用
◆概念:
1、土地一级级开发
《中关村科技园园区条例》((2000年年12月8日通通过)
《中关村科技园园区土地一级开开发暂行办法》》【京政办发〔〔2002〕16号】
《关于印发北京京市土地一级开开发管理暂行办办法的通知》【【市国土房管出出字[2002]1100号号】
《北京市土地储储备和一级开发发暂行办法》【【京国土市【2005】540号文】
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一、土地一级开开发项目成本的的概念、作用
◆概念:
1、土地一级级开发
定义:按照国民民经济和社会发发展规划、城市市总体规划、土土地利用总体规规划和城市土地地储备供应计划划的要求,将列列入城市土地储储备供应计划的的开发项目,在在确定土地开发发综合策划方案案后,以政府委委托或公开招标标的方式确定一一级开发主体;获得土地项目目一级开发权的的开发主体,再再根据“政府主主导、统一规划划、市场化运作作”的原则,运运用现代项目管管理的理论、系系统和方法,组组织实施土地开开发项目的征地地、拆迁、规划划设计、市政基基础设施和配套套建设、交通建建设、环境建设设和投融资,并并为二级开发商商服务,提供土土地开发项目完完成后的经营管管理方案,对土土地开发项目实实施速度、品质质、成本全过程程把握和控制,,达到土地开发发项目社会效益益、环境效益、、经济效益高度度统一的动态过过程。
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一、土地一级开开发项目成本的的概念、作用
◆概念:
2、土地一级开开发成本
“540号文””中:“土地储备开发成成本”
《北京市土地一一级开发项目实实施方案审批表表》:一级开发投资资总额
土地一级开发成成本是指在政府府规划的土地一一级开发区域红红线内实施土地地一级开发全过过程的费用。由由项目前期费用用、征地拆迁补补偿费用、公共共区域市政基础础设施建设费用用、公共配套设设施建设费用、、工程建设其他他费用、管理费费、财务费用、、土地招拍挂中中的交易费用、、公共市政配套套设施移交前的的管理费用等构构成。
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土地一级开发成成本是项目决策策的依据
土地一级开发项项目投资巨大、、建设周期长等等特点决定了土土地一级开发成成本对土地一级级开发项目决策策的重要性。政政府或土地一级级开发企业是否否有足够的资金金实施土地一级级开发项目,是是土地一级开发发项目决策中主主要考虑的问题题。如果土地一一级开发成本超超过投资者的财财务能力,就会会使决策者放弃弃土地一级开发发项目。因此,,在土地一级开开发项目决策阶阶段,土地一级级开发成本就成成为项目财务分分析和经济评价价的重要依据。。
一、土地一级开开发项目成本的的概念、作用
◆作用:
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土地一级开发成成本是项目融资资的依据
土地一级开发项项目所需资金量量较为巨大,要要求项目的投资资者必须有很强强的融资能力,,以保证土地一一级开发的资金金需求。土地一一级开发成本基基本决定了土地地一级开发的资资金需求量,从从而为筹集资金金提供了依据。。土地一级开发发从不同融资渠渠道筹集资金时时,金融机构在在对项目进行融融资评价和决策策的主要依据是是土地一级开发发成本。因此,,土地一级开发发成本也是土地地一级开发项目目融资的依据。。
一、土地一级开开发项目成本的的概念、作用
◆作用:
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土地一级开发成成本是项目成本本管理的依据
土地一级开发成成本是通过不同同阶段的预估,,最终通过竣工工决算确定下来来的。不同阶段段的土地一级开开发成本预估是是成本管理的重重要手段,每一一次成本估算都都不能超过前一一次估算的幅度度。土地一级开开成本的准确性性是成本管理的的基础,只有准准确地确定土地地一级开发成本本才可能实现有有效的成本管理理。
一、土地一级开开发项目成本的的概念、作用
◆作用:
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是决定土地出让让交易价格的依依据
土地出让交易价价格是指出让使使用权的地块上上已经完成征地地拆迁,土地开开发程度为已完完成宗地外通路路、通电、通信信、通上水、通通下水、通燃气气、通热力及宗宗地内土地平整整(简称“七通通一平)(或““五通一平””及其他情况况),可直接用用于建设的土地地价格。
土地出让交易价价格是由毛地价价(土地出让金金、四源费和大大市政费)和土土地一级开发成成本构成。毛地地价是在基准地地价的基础上由由专业评估机构构评估并报国土土局审定,毛地地价水平较为稳稳定,对土地出出让交易价格的的影响程度较小小。因此,土地地一级开发成本本就成为决定土土地出让交易价价格的重要依据据。
一、土地一级开开发项目成本的的概念、作用
◆作用用:
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二、土地一一级开发项项目的成本本构成
(一)项目目前期费用用
(二)征地地、拆迁费费用
(三)公共共区域市政政基础设施施建设费用用
(四)区域域内公共环环境景观建建设费用
(五)区域域内公共配配套设施建建设费用
(六)工程程建设其他他费用
(七)管理理费
(八)财务务费用
(九)销售售费用
(十)应纳纳税费
(十一)不不可预见费费
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