论预购商品房抵押权预告登记的效力.pdf

第 27 卷第 2 期江苏警官学院学报
2012 年 3 月 JOURNAL OF JIANGSU POLICE OFFICER COLLEGE
·民商法研究·
论预购商品房抵押权预告登记的效力
余蓉
摘要:预购商品房抵押是为防范个人住房贷款风险而产生的一种非典型担保方式,预购商品房
抵押的出现与我国商品房预售制度的兴起密切相关。对购商品房抵押及相关登记的认识模糊,影响金
融机构发放的房地产信贷资金的安全。应探讨将其作为一种新型的担保物权形式予以立法,或者将其
纳入预告登记制度进行针对性立法,以维护我国住房金融市场的稳定、有序。
关键词:商品房预售抵押权预告登记
中图分类号: 文献标志码:B 文章编号:1672-1020(2012)02-0069-08
预购商品房抵押是伴随我国商品房预售制度的产生、发展和银行为防范住房金融业务中可能产生
的信贷风险而出现的一种新型担保方式。2007 年颁布的《物权法》首次规定预告登记制度,2008 年建
设部发布《房屋登记办法》,把长期来实行的预购商品房抵押登记规定为属可办理预告登记的范围,但
对预购商品房抵押权预告登记的性质、效力未作规定。各级法院在审理预购商品房抵押贷款纠纷时,
对银行已办理了预购商品房抵押登记手续或抵押权预告登记手续的,该登记究竟具有何种法律效力?
是银行债权因登记而获得了物权保护效力?还是该登记属于担保物权的新的种类?或者是该登记在正
式的房地产抵押登记手续办妥前,仅属于一种合同期待权?理解各异。而在物权法定义的框架下,预
购商品房抵押也亟需寻找自身在我国物权法体系中的合适定位,对购商品房抵押及相关登记的认识模
糊,效力不清,极大影响了金融机构发放的房地产信贷资金的安全,成为长期困扰银行业的一大难题,
亟待得到解决。
一、预购商品房抵押制度的沿革
预购商品房抵押的出现与我国商品房预售制度的兴起密切相关。商品房预售,指房地产开发企业
将正在建设中的房屋预先出售给承购人,由承购人支付定金或全部或一定比例的房价款以完成交易的
收稿日期:2011-10-25
作者简介:余蓉(1973-),女,重庆人,汉族,工商银行江苏省分行法律部高级经理,主要研究金融法学,南京,210006。
- 69 -
一种不动产交易方式。 1990 年国务院颁布《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》,拉开了我国
国有土地有偿使用,企业可以利用出让取得的土地使用权进行房地产开发、经营的帷幕。1992 年国务
院《关于发展房地产业若干问题的通知》指出:“房地产业在我国是一个新兴产业,是第三产业的重要
组成部分,随着城镇国有土地有偿使用和房屋商品化的推进,将成为国民经济发展的支柱产业之一。”
但随之出现了房地产过热现象。例如海南省 1991 年商品房平均价格为 1400 元/平方米,1992 年迅速
上涨到 5000 元/平方米, 1993 年达到了最高的 7500 元/平方米。 1993 年 6 月 24 日,国务院发布《关
于当前经济情况和加强宏观调控的意见》,采取包括严格控制信贷总规模,提高存贷款利率,削减基建
投资等手段,全面紧缩银根,导致海南房地产泡沫彻底消灭,海南经济、金融陷入困境,