房地产报告：高房价还能撑多久？.doc

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房子作为一个市场化的商品,必须通过市场的杠杆来调节,因此,飙涨畸高的房价不大可能立竿见影地回归民生,但“两会”的精神必然让房地产及其相关领域有所行动!联想那些决意逃离“北上广”的青年才俊,再对比自嘲“亚历山大”的中产阶级;审视一番已然持续低迷的成交量,再憧憬一下如箭在弦的物业税征收……你还相信房价永涨不跌的神话吗?所以,我们大胆断言,眼下的高房价已是强弩之末,2010年必现拐点!!2022年-2023年建筑工程管理行业文档齐鲁斌创作2022年-2023年建筑工程管理行业文档齐鲁斌创作2022年-2023年建筑工程管理行业文档齐鲁斌创作 “青山遮不住,毕竟东流去”,这是一种对发展规律的清醒认识。请不要忽略,房地产泡沫一旦破裂,必将给世界经济造成严重损失。而作为渴望安居乐业的普通百姓,此刻除了“不抛弃,不放弃”之外,更应该增收节支,努力赚钱,让自己早日结束与房价马拉松的赛跑,这才是现实中的现实。飙涨,谁在幕后充当推手 一个暴利垄断的怪胎 周末,三五知己先打球后饮酒,好不惬意。推杯换盏之际,忽然有位兄台冒出一个不合时宜的问题:“你们认为,房价现在处在什么阶段?”一时间,大家面面相觑。解铃还须系铃人,最终还是他自问自答:“应该是一个连开发商自己都觉得再涨不好意思、都忐忑不安的阶段吧!” 为什么每每提及开发商,大家都****惯将之妖魔化,好像他们个个都青面獠牙、血盆大口。其实也难怪人民群众对开发商横眉冷对,嗤之以鼻,他们的所作所为也的确达到了“千夫指”的“高度”。 在我国,开发商更像是一个“以土地、资金、房屋建设活动、成品房屋等为倒卖对象”的怪胎——他们不设计房子,类似工作由设计院承担;他们不建造房子,施工的活儿早转给包工头完成;他们不销售房子,有更专业的营销团队日夜卖命;他们不管理房子,业主有事自然找物业公司处理;甚至跟房子相关的钱他们也懒得掏,无非是期房预售和拖欠施工款项!“十指不沾泥,鳞鳞居大厦”。宋代诗人梅尧臣提前给开发商定了性! 那么,这些“一无是处”的家伙到底会干什么呢?没错,他们最大的本领就是“空手套白狼”!从银行搞来了旁人贷不到的款,从政府手中搞到了旁人不许拿的地,所谓国民经济支柱的房地产业,有了这两样东风那还不万事大吉?难怪有人撰文犀利地指出“他们是迄今为止中国最大的倒卖商、皮包商和中间商”! 改革春风吹满地,三十年来中国还没有哪一个行业像房地产业这样盛产亿万富翁。在每年的胡润百富排行榜上,地产富豪都赫然名列前茅,数量更是连年占据半壁江山。按照他们自己的说法就是“承受的风险大,运作的资金多,赚上一点钱是应该的”,有或者“碰巧赶上了中国城市化和房地产商品化的高潮,天上掉下个大馅饼,想躲都躲不开,一切都是辛苦所得加幸运所得……”2022年-2023年建筑工程管理行业文档齐鲁斌创作2022年-2023年建筑工程管理行业文档齐鲁斌创作2022年-2023年建筑工程管理行业文档齐鲁斌创作 可是在“中国十大暴利行业”中,房地产业始终都是卫冕冠军,而且暴利绝对值和公众评价恶誉度年年都是五颗星。当前,全社会的平均利润率在10%上下徘徊并成下降之势,可是善于巧取豪夺的中国开发商们早已成了“先富起来的”那一部分,其竟然利润率高达百分之几十甚至几百,搞房地产胜过开金矿!要知道,世界房地产业的利润几乎都稳定在5%以内。 世界上的垄断形式大抵分三种:其一是技术型垄断,就是能干一些别人干不了;第二种是行业垄断,即外面的人进不来,里头的事我说了算;第三种是资源垄断,掌控住那些数量不多又不可再生的东西。由此看来,中国房地产行业的特殊性,让开发商身上多多少少都具备了垄断的本事。根据中国社科院投资与市场研究室的调查数据,在整个房地产产业链中,开发商攫取了90%的利润!!在更多时候,垄断也就代表了拥有涨价权! 为了最大限度地牟取暴利,提高房价自然是最直接的办法。可是凭空谈“垄断”,谁人甘愿乖乖就范?为了满足日益膨胀的贪婪欲望,开发商可谓使出浑身解数,他们将土地的稀缺性故意放大,而销售的真实情况却被刻意隐瞒。饥饿销售和囤积居奇就是其中使用最多的手段。 所谓的饥饿销售,就是开发商提前很长时间就把广告铺天盖地地投放出去,大肆动用美轮美奂的词藻来散播虚假信息,紧接着他们故意推迟开盘日期或者只拿出一小部分房源上市。例如,将50套房子依照位置、户型、楼层、朝向等指标分成若干档次,从差到好分批次出手,价格浮动更是显得游刃有余。这也是推动房价上涨的最直接因素。 至于囤积居奇,就是在掏空消费者的钱包之前,率先打起了心理战。许多楼盘前都出现了“人声鼎沸”“通宵排队”等供不应求热销的场景,这其实都是由开发商一手导演的闹剧——雇佣农民工排队,聘请老大妈签合同,甚至与中介联手“自买自卖”。一些不明真相的购房者眼看着“自己”的房子瞬间就被抢走,难免在冲动与盲从下受骗上当。这也就意味着,杜绝类似信息不对称性的产生,就可以防止价格的操纵,有效拉低房价。 所以,我们有幸见识到了一个崭新的词组——捂盘惜售!可开发商盖房子不就为了卖吗?干嘛非要“按在掌心舍不得出手呢?据坊间传闻,曾经有开发商咬牙切齿地将自己的楼盘定价为5500元/平方米,就为了狠狠捞上一笔。可是由于相关手续办理不顺,足足拖沓了一年多才有定论。就是这个“意外”,让他们赶上了房价最红火的时节,结果这个楼盘“不得不”涨价到9800/平方米……有了这样的经验教训,哪个开发商还愿意早点完成销售呢?由此也诞生出诸多的2022年-2023年建筑工程管理行业文档齐鲁斌创作2022年-2023年建筑工程管理行业文档齐鲁斌创作2022年-2023年建筑工程管理行业文档齐鲁斌创作“无人楼”和“黑灯楼”,上演了许多现代版的“空城计”。 对于此类歪门邪道,中央政府相当重视,《国六条》实施细则将“捂盘惜售、囤积房源、恶意炒作和哄抬物价”等行为并列,明确表示“要加大整治处理力度。情节恶劣,性质严重的,依法合规给予经济处罚”。 当然了,上述助推房价的“恶行”都是房产商的小伎俩,而在财大气粗的地产商眼中,这简直是吃饱了撑的!房子对他们而言,非但是懒得卖,甚至都不屑建!干脆在繁华都市的重点区域搞一块地,任其杂草丛生荒芜不堪,专等着行情来临转手,大发横财!有数据显示,1998—2008年间,全国用于房地产开发的土地购置面积达3173亿平方米,但截至2008年年底,全国土地开发量仅占购置总量的62%,即近40%的土地被发展商囤积。 据SOHO董事长潘石屹爆料,在北京有三分之一的开发商只当土地“倒爷”,向来不考虑什么万丈高楼平地起。这是为什么呢,利用土地增值的时间差赚钱容易!随着房价的节节攀升,无论“房产”开发商还是“地产”开发商无一不赚得盘满钵满,眉开眼笑,可老百姓却在一旁抓心挠肝苦不堪言——买房子就得抓紧呀,下一秒就算不涨价那也被别人抢先了!毕竟,房子要盖在地上,而城里的地是越来越少喽!可以预见,如果开发商把手中囤积的大量土地全部开发,就可以增加市场供应量,缓解用地紧张和供不应求的状况,从而抑制房价的非正常快速上涨。 但在垄断中攫取暴利的开发商怎肯就范?曾有专业人士一针见血地指出,正因为开发商在占有土地或空置房屋方面没有税收方面的压力,才使得他们肆无忌惮,变本加厉。正当开发商还躺在钞票堆里打着如意算盘的时候,2009年10月,国务院发布了一则《关于集约用地的通知》,针对开发商,首次明确规定了相对严格的“闲置费”标准,尤其是对闲置满两年的土地无偿收回土地使用权!如此一剂猛药,不但会削弱开发商拿地炒地的冲动,同时还会促使楼房建设的进度。老百姓在欢欣鼓舞的同时也在现实中等待,到底何时能够真正看到高房价急刹车? 面对政策的调控和民众的声讨,开发商自然免不了声嘶力竭地的辩驳:我们作为市场经济下的企业,追求利润当然是使命之一,是合情合理合法的,也是无可厚非的! 貌似有理有据,实则谬矣!众所周知,买卖的基本原则是什么?是等价交换!试问,作为民生必需品的房子,从价格到价值,当真配得上遥不可及的天文数字吗?当真需要2022年-2023年建筑工程管理行业文档齐鲁斌创作2022年-2023年建筑工程管理行业文档齐鲁斌创作2022年-2023年建筑工程管理行业文档齐鲁斌创作“父、子、孙”三代的辛苦劳碌隐忍牺牲才能拥有吗?如果说十六到十八世纪,西方殖民者用玻璃制品向美洲土著人换取金银珠宝,是一种充满肮脏与血腥的资本原始积累;那么现在的开发商用畸高飙涨的房价榨取老百姓的血汗钱,又何尝不是一场***裸的掠夺?!“招挂拍”地方财政的摇钱树 还记得盘古开天的传说吗?这位超级猛男挥舞着神斧,轰隆隆一阵巨响之后,清气上升,浊物下降,混沌不堪的宇宙从此分成了天与地。 宪法规定,城市的土地属于国家所有,个人和集体仅有土地的使用权。城市居民住房需要首先把属于个人和集体使用的土地收回国有,然后通过特定的形式出让给开发商,最后,消费者购买住房后获得相应的土地使用权。上世纪90年代,我国土地出让普遍实行协议出让方式,遗憾的是,这种方式不够公开透明,给大量暗箱操作留下空间,更直接导致了***滋生,强权当道,国家土地资源贱卖和浪费现象极为严重。 在一片诟病声中,2002年5月9日,国土资源部签发11号文件《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》,文件叫停了已沿用多年的土地协议出让方式,要求从当年7月1日起,商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地,必须以招标、拍卖或者挂牌方式进行公开交易。即俗称的“招挂拍”。 这也就意味着,通过市场竞争行为,可以剔除过去协议出让的“权利寻租”部分。正如一位专家所言,土地流转事实上是国家资源的流转,也是财富的再分配过程。在这一过程中,首先应关注的是公平问题。所以,从某种程度上讲,“招挂拍”就像传说中盘古手中的那柄斧头,功效在于清理混沌,保证土地市场和房地产市场的公开、安全和稳定的运行。但让人们始料不及的是,自从国家明确了“招挂拍”政策之后,地王就如同雨后春笋一般不断涌现,土地成交价格更是屡创天价。要赚钱必须盖房,要盖房必须有地,只要地在手就不担心钱不来,所以“土地为王”成了金科玉律,而所谓地王无非是个“不差钱”的开发商! 社科院最新公布的《中国住房发展报告(2009—2010)》中的数据显示:2009年1至9月全国住房用地平均楼面价格稳步上涨。5月以后住房用地平均楼面价格突破每平方米1500元,8月接近2000元,9月高达2691元。而这其中,中心城市的“贡献”最大。2009年6月的最后一周,北京连续高价成交三处地块:6月25日,北京祈连房地产开发有限公司经过125轮的激烈竞价,以17?4亿元竞得通州九棵树大街居住项目,高出起始价近10亿;仅一天后,6月26日,成都中泽置业有限公司经过46轮激烈竞价以19?6亿元拿下北京奥运村乡地块;6月30日,中化方兴又以40?6亿元拍得广渠路15号地。2022年-2023年建筑工程管理行业文档齐鲁斌创作2022年-2023年建筑工程管理行业文档齐鲁斌创作2022年-2023年建筑工程管理行业文档齐鲁斌创作 几天之内“地王”的光环三易其主,人们不禁要问,地都这么贵了,造起来的房子得卖多少钱呢?没错,高额地价的账单最终仍要转移到普通消费者的手里,所以房价才像潘多拉的盒子,一经打开便无法控制,步步爬高,节节攀升。 高地价,高房价,难道这一切都是“市场这只无形的手”使然吗?很多人不禁要“刨根问底”一番。但是我们要知道,如此“二高”可以给地方政府带来巨额的土地出让费和诸多个环节的税收。国务院发展研究中心的调查表明,土地出让金已占到地方政府财政预算外收入的60%以上,地方政府的“第二财政”的地位不可撼动。 国土资源部统计了一组近年来的全国土地出让金的数据,2005年为5505亿元,2006年增加到7677亿元,,其中“招挂拍”部分超过9000亿元;即便是饱受金融危机影响的2008年,仍然维持在9600亿万元的高位;而中国指数研究院发布报告称,。如此一来,就不难理解为什么“招挂拍”会成为地方财政的一颗摇钱树了。 随着房地产持续升温,房价不断上涨,利用土地出让获取经营收益,已经成为许多城市发展的重要方式。其中以“经营城市”的思路最为时尚、流行——先由政府牵头,包装出高新区、工业园等概念,再划拨其中的一块进行“招挂拍”,卖地所得用于当地开发。而经建设之后整块土地升值,带动周边地价上涨,政府又可以通过一样的行为获取更多的财政收入!如此这般“良性循环”,政府没花自己一分钱就实现了“万丈高楼平地起”的繁荣景象,岂不妙哉?而这种“经营城市”的模式,也成了很多地方领导引以为豪的宝贵经验。 要知道,土地作为公共资源,政府赚取的土地出让金实质上是老百姓的租金收入。理所应当要“取之于民,用之于民”,比如加大对轨道交通、绿化市政、医疗条件、教育设施等领域的建设和改善。早年间,浦东建区之初对基础教育的投入便很好地带动了浦东的房地产升值,这样的成功案例才值得学****借鉴并发扬光大。但我们却经常遗憾地看到,许多原本靠纳税人供养、最应维护公众利益的地方政府官员,反而沦落成奸商的帮凶和保护伞,由此还造就了不少贪官污吏…… 在金融危机爆发期间,全国房地产市场随之进入“寒冬”。面对楼市量价齐跌的局面,地方政府的努力倒显得比开发商更为积极。尽管他们口口声声说2022年-2023年建筑工程管理行业文档齐鲁斌创作2022年-2023年建筑工程管理行业文档齐鲁斌创作2022年-2023年建筑工程管理行业文档齐鲁斌创作“救房市不是为了救房价”,但在一系列“拯救大兵”的行动中却让我们看到了“兄弟连”的深情。他们深知一旦开发商过不了坎儿,自己这个“土地商”同样没好日子过。无论是遮遮掩掩也好,还是赤膊上阵也罢,说到底就是在为高房价“撑腰”,在为继续维持高房价“摇旗呐喊”。难怪有业内人士犀利批驳:“地方政府在向开发商出让土地和融资权的同时,也得到了相对应的回报。” 当然,还有一个问题不容忽视,即“18亿亩耕地”红线不能破。毕竟这关乎国家的粮食安全问题。而城市的土地是有限的,能推出的建筑用地土地更为有限,所以开发商才对“圈地运动”乐此不疲。据说,中国最大的“地主”碧桂园手中就有四十余平方公里的土地。但随着土地价格不断升值,开发商仍然有囤积土地的动机,而地方政府作为惟一的土地供给方,如果采用“招挂拍”的制度,“价高者得”无疑是让土地实现了利润最大化,因此,当前的房价高企就与这一制度休戚相关。 事实上,任何一项市场化的改革,都必须在循序渐进中不断完善。就目前来看,“招挂拍”有效地解决了土地资源配置的问题,却也偏离了健康的轨道,成为追逐市场化的工具。“招挂拍”地价推手的角色已经暴露,如果一味地将其定义成“房价飙高的罪魁祸首”,实际上又就犯了“孩子和脏水一起倒掉”的错误,毕竟房价的上涨也是由多方博弈造成的。面对房地产市场复杂的局面,政府部门应通过行政、金融、税收等手段动态调节房地产市场的供需矛盾,增加土地供给,合理引导需求,以减轻房价过快上涨的压力。 美国经济学家蒂布特教授在1956年提出了居民与公共品互动的“一般均衡”理论,很值得我们沉思,他认为地方政府对公共品投入的激励,来源于良好的公共品建设会吸引更多富裕的人来居住以及投资,以此带动房地产业的发展,促进经济增长,形成良性循环。地方政府应积极改善住房结构,加大公益性住房的比例,将“招挂拍”的土地出让收益,更多地用于建设公益性住房,以缓解社会矛盾。 从“最大的赢家”到“最大的管家”,诸多跨越不可能一蹴而就,房价尚未平抑,政府还需努力!双向放贷笑开颜? 一位美国老太和一位中国老太在天堂相遇。美国老太很释然地说:“升入天堂前,终于还清了房子的贷款!”中国老太则很怅然,临死的时候,刚用一生的积蓄买了一套房子。 这个暗喻着尽管殊途同归但生活质量与享受生命千差万别的故事,曾极大限度地改变了许多中国人的消费观念。1998年5月9日由中国人民银行发布的《个人住房贷款管理办法》,就是要通过银行信贷的支持,解决住房市场化的难题。2022年-2023年建筑工程管理行业文档齐鲁斌创作2022年-2023年建筑工程管理行业文档齐鲁斌创作2022年-2023年建筑工程管理行业文档齐鲁斌创作 可眼下美国老太的释然却像肥皂泡一样破灭了。据介绍,,。不仅如此,这场金融危机还波及其他一些国家。所以,爱听这个故事的消费者恐怕已经不多了…… 但银行业与房地产的话题,我们必须以“严肃、紧张”的态度来处理。毕竟,房价的背后是金融安全,尤其是眼下许多城市的房价呈不断“跳跃式上涨”之时。 房子是用钱摞起的,这是个不争的事实。从房地产开发的整个过程来看,金融伴随始终。有人曾把金融与房地产的关系,比作水源与河流。开发商用40%的土地出让款,采用土地使用权抵押从商业银行获取土地储备贷款或开发贷款,然后支付很小一部分的设计费用,办理规划许可证、开工许可证、施工许可证以及土地使用证,于是就有了后续的建筑商垫资入场开始施工;至于建筑商,他们也可以依靠商业银行的贷款进行采供和施工,随着楼盘封顶,购房人欣然介入,银行的按揭贷款、公积金贷款也接踵而来。 甚至毫不夸张地讲,金融是房地产开发的血液,资金来源是动脉,资金运用是静脉。毕竟,在眼下的中国,很少有开发商能用自己的钱完成全部开发项目,同样也很少有老百姓能用自己的钱一次性购房。所以,尽管银行不是直接通过买卖房地产差价获取利益,但它的确在成就了房地产的同时,为自身创造了巨大的利润。 纵观世界各国,住房金融有两个“三七开”之说。第一个“三七开”是指各项贷款,这其中有大约30%面向房地产业的;另一个“三七开”是指房地产贷款,这其中有70%针对个人按揭。具体到中国,比例关系则浮动得更加明显。中国人民银行发布的《2009年第四季度货币政策执行报告》指出,2009年房地产贷款余额快速增长,,%,%;其中,地产开发贷款超高速增长,年末地产开发贷款余额6678亿元,同比增长超过100%;新增房地产贷款2万亿元,%,占比比上年提高超过11个百分点,。其中,,约为2008年的5倍、2007年的2倍。 以此数据,参考全国2009年房价先抑后扬的波动,我们不难得出结论:房价的涨幅与贷款增速之间的必然关联。对于银行而言,地价抬高,开发商就需要贷款拿地;房价上涨,老百姓就更依赖按揭买房,无论熙来攘往朝哪个方向,银行都能赚到利息,自然更有笑开颜的理由。所以,有业内专家呼吁:2022年-2023年建筑工程管理行业文档齐鲁斌创作2022年-2023年建筑工程管理行业文档齐鲁斌创作2022年-2023年建筑工程管理行业文档齐鲁斌创作“作为政府实施宏观调控的两大闸门之一,管不住银行信贷,就管不住投资过热,也就不可能管住房价的过快上涨。” 正是因为房地产业与银行业的这种高度关联性,使得商业银行直接或者间接地承受了房地产市场运行中各个环节的市场风险和信用风险。毕竟,银行眼中所谓的“优质贷款”,具体到实处也无非是开发商的土地和老百姓的房子。而如今高飙的房价,已经严重阻碍了广大居民的消费升级,使得许多刺激消费政策受到了很大的干扰。所以,当国家对房地产业进行宏观调控时,银行业也在遭遇前所未有的尴尬。 如果对房地产业收紧银根呢?这将有可能导致一大批房地产项目无法顺利完成建设,之前投放给房地产商的贷款都将成为不良资产,而且银行面对的将是大量无用的烂尾楼;如果任由现状发展,引发房地产泡沫并最终破灭,老百姓无力偿还按揭,留给银行的又是冰冷的住宅楼。抵押品是收回了,可银行要这些又有何用呢? 个人按揭贷款,只要是真实的按揭贷款、手续齐备,即使是那些炒房客的按揭贷款,对银行来说风险都不会很大,实际的损失也会极为有限。可问题在于,自从1997年起,房地产贷款重点从开发贷款向消费贷款转移开始,假按揭的现象便层出不穷,到现在,已经成为一个业内共知的秘密。某些开发商通过“内部销售”或找员工、亲戚做“托儿”,假借身份签订购房合同,从银行骗取贷款。当行情看好之时,开发商再把房子退掉,重新投入市场销售。如此这般“自买自卖”,不仅能从银行套现,解决了资金难题,还能趁楼市的“热乎劲儿”大赚一笔。既避免了楼盘降价处理的尴尬,又制造出项目热销的虚假繁荣,让那些有从众消费心理的真正购房者跟者入市。根据某国有商业银行的信贷部门估算,该行在住房贷款中的不良资产有80%是因这种虚假按揭造成的。 如果说开发商有“贼心”,那么银行监管不力则让贼心得逞。2009年4月,北京某房地产开发商因骗取银行贷款16?2亿(其中有15?2亿未追回),被法院判处无期徒刑。当事人在法庭上交代,“假按揭”已经成为一个业内共知的“潜规则”,而被骗银行在材料审核时,也完全是“睁一眼闭一眼”的态度,甚至在某些环节还“积极”地“出谋划策”。鉴于我国诚信系统建设才刚刚起步,房地产信贷市场的“假按揭”现象,已构成了银行个人住房贷款最主要的风险源头。不要忘记,美国次贷危机的起源就是许多金融机构,为了追逐高额利润,不惜降低贷款门槛,将抵押贷款推向那些不具备基本申请资格的群体。