解释论视角下《民法典》中居住权制度理论与实践研究.pdf

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们认为应充分考虑以下因素:首先,应尽量维持居住权人生活与居住的连续性。法定居住权设立的目的是对弱势群体居住利益的保护,而这种居住利益很可能在法定居住权产生之前该居住权人就已享有,这种情况下法定居住权的设立目的应是尽量维持该居住利益的连续性。其次,基于法定居住权的无偿性,应兼顾所有权人的经济利益。再次,可由居住权人与房屋所有权人协商,确定居住权的客体[6]。1)可以取得居住权的住宅。其一,对于普通商品住宅房,其中的存量房当然可以设立居住权,这是毫无疑问的,可问题是为什么预售商品房都能够设立居住权呢?有人认为,居住权并不具有期待物权性DOI:.1131861305法学刘娇艳质,可设定居住权的房屋应是现实存在的物,不是尚未竣工的在建工程[7]。笔者不赞同此种观点。一是《民法典》第366条只是强调“满足生活居住的需要”,并没有明确这种需要一定是现实需要,不能据此推断出居住权就是既得权、客体就是现实存在的物。二是将“满足生活居住的需要”限缩解释为现实需要难以有效回应社会实践中的问题。比如住宅所有权人在转让自有住宅时,仍想继续居住于所有权转移后的房屋,这种居住需求并非现实,却是合理期待,是一种合法诉求,应予保护。三是在建的预售商品房虽然不是现实的物,但买受人在约定将来建成后的房屋所有权归属他人时,想在将来建成的房屋上保留居住需要,也是合理的。其二,商务公寓、服务型公寓和酒店式公寓。否定论者认为,登记机构对酒店式公寓等具有居住功能的房屋不能认定为住宅,不可设立居住权[8]。肯定论者认为,商业公寓用途本身就有商用和居住两种可能,可以直接在上面设立居住权[9]。笔者认为,虽然这些公寓在规划审批时没有定位为住宅,但其确实具有居住功能,当政策允许、符合条件上市转让时就其居住功能而言,具备居住权设立的条件。因而,通过目的解释和扩张解释,政策允许的、符合条件可转让用于居住的商务公寓、服务型公寓、酒店式公寓,应当肯认其上可以设定居住权,成为居住权客体,不能简单以其非住宅而予以否定。其三,有私权限制的住宅。这些存在于住宅上的租赁权、抵押权和居住权构成对住宅所有权的限制。所有权人可以对此种住宅设定居住权吗?就已设定抵押权的住宅而言,广州市不动产登记中心认为,房屋已进行抵押的,可以设立居住权,但需先行通知抵押权人并取得抵押权人同意,方可办理居住权登记的证明材料。2)能否就住宅的一部分设立居住权。针对此问题,学界存在争议。有的学者持否定态度,认为此举会违背物权客体特定原则,从而动摇物权法的根基。多数学者持肯定态度,只是理由不尽一致:有学者认为,有原则恒有例外,在住宅的一部分之上设置居住权,是对物权客体特定原则的一种突破,并无不妥。笔者认为,物权法的基本原则是贯穿于物权制度中的价值判断准则,是最基础的行为规范,若轻易突破,则会击溃物权法的体系。当新的法律情况出现时,我们首先要做的应是在法律体系中追溯其原理,而不是直接将其归结于法律之例外,因此持否定态度的学者给出的解释不甚圆满。另外,与住宅之一部分不同,建筑物区分所有权中的专有部分,是与同一栋建筑物中业主们的共有部分相对应的,二者的权利目的与方向不同,将其作为衡量部分住宅能否设立居住权的标准,有张冠李戴之嫌。笔者认为于部分住宅之上设立居住权,可提升房屋利用效率,且不违反物权客体特定原则。物权客体原则又称一物一权原则,“一物”是指客体应为一个完整的独立物,“一权”是指一物之上仅可存在一个所有权且一物之上不可同时存在两个以上互不相容的他物权。关于“一物”,应当认为设立于部分住宅之上的居住权实则是施加于整个住宅之上的负担,但在居住权登记时需对每个居住权人的客体范围予以说明。关于“一权”,居住权是用益物权,与房屋租赁权的权利内容大致相同,从多个承租人对同一住宅享有同等权利可推断,多个居住权人在同一住宅之上的权利也可相容。3)附属设施能否成为居住权的客体。所谓附属设施,是指为维护房屋利用的整体性所需要的设施,通常与住宅难以分离且不可单独计算价值,如院子、停车位、水井等。有学者认为家用电器、日常家具、车辆等亦属于住宅之附属设施。笔者认为二者不可混为一谈,电器、家具、车辆等属于独立的物,其自身便具有使用价值,而附属设施需与住宅配套使用才能发挥价值。我国《民法典》将居住权的客体表述为“住宅”,对附属设施并未提及,但无论是立法例还是我国2005年《物权法(草案)》均表明附属设施可以成为居住权的客体。王荣珍[10]认为住宅之附属设施是附设于住宅建筑物并满足生活居住需要的设施设备,如果附属设施为满足生活居住需要所必不可少,则住宅上的居住权当然及于该附属设施对此,笔者认为不可一概而论,首先需要明确该附属设施是否为居住权人生活所必需,若确为生活DOI:.1131861306法学刘娇艳所需之物,不使用则会影响居住权人的正常生活,那么该附属设施当然成为居住权的客体;对于非必需附属设施的使用,取决于居住权人与设立人的协商情况。参考文献[1]:我国设立居住权必要性的多重视角[J].中国法学,2005(5):77-92.[2]廖磊,何雨泽.《民法典》中涉居住权房屋的执行难题及其破解[J].重庆社会科学,2021(12):69-:///.[3]齐明,[J].社会科学战线,2021(6):275-280.[4]孙茜.《民法典》视野下居住权制度的理解与适用[J].法律适用,2020(21):26-35.[5]何丽新,朱欣蕾.《民法典》视域下居住权的养老功能与实现路径[J].厦门大学学报(哲学社会科学版),2022,72(2):129-140.[6]谭启平,付一耀.《民法典》居住权制度体系及其实现路径[J].江西社会科学,2020,40(12):148-159.[7]徐珏,朱桐梅.《民法典》背景下居住权登记若干问题[J].中国房地产(上旬刊),2021(3):12-18.[8][J].中国土地,2021(2):24-27.[9]——从罗马法到《民法典》的考察[J].暨南学报(哲学社会科学版),2020,42(12):79-89.[10][J].比较法研究,2021(6):46-:.1131861307法学