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第五章房地产评估
§1 概述
土地——自然供给(无弹性)+ 经济供给(开发形成有弹性)
(★自然供给五条件:①宜于人类的气候②宜于植物的土壤及气候③可利用的淡水
④可利用的生产资料⑤一定的交通条件)
自然特性——位置固定性+质量差异性+不可再生性+效用永续性
土地的特性
(了解) 经济特性——供给稀缺性+可垄断性+土地利用多方向性+效益级差性
一、土地与土地使用权土地所有权——属于国家or集体,所有权不能流转
土地所有权和使用权分离制度——地价指土地使用权价格
土地使用权的出让方式——协议or招标or拍卖or挂牌
出让 70年——居住用地
出让期限 40年——商业、旅游、娱乐用地
50年——其他(教、科、文、卫、体等)
土地使用权土地使用权转让的方式——出售or交换or赠与
转让转让的性质——(权利+义务+地上附着物所有权)一并转让
转让取得后的期限——合同期限-原使用者已使用期限
限制性规定——未按出让合同规定开发、利用土地的不得转让
出租——未按出让合同规定开发、利用土地的不得出租
抵押—不得违背出让合同+应办理抵押登记+抵押权实现时应办理过户
申请续期——最迟于届满前一年
期限届满未申请or申请续期未被批准——国家无偿收回
地租理论——将资本投入到土地上产生的超额利润便是地租
地价理论——不是土地的购买价,而是地租的购买价,因此地价是地租的资本化
二、地租+地价理论是地租的资本化+ 是权益价格(所有权、使用权、抵押权、租赁权等)
地价特征有自然增值性
与用途相关+有个别性+有可比性

房地产——房地+权属→房地产转让、抵押则房屋所有权、土地使用权同时转让、抵押
三、房地产+特性位置固定性+ 供求区域性
特性(8) +长期使用性+大量投资性+保值增值性(如改良和城市基础设施完善)
+投资风险性+难以变现性+政策限制性
①供需原则+②替代原则+③贡献原则
④最有效使用原则——指在评估时考虑现时用途,结合最佳使用可能,
四、房地产评估原则(技术5原则) 以最佳使用所能带来的收益评估其价值
⑤合法原则——是评估的前提
(★上述原则中特别需要注意的是最有效使用原则和合法原则)

明确基本事项——①明确评估目的②了解评估对象③确定基准日④签订合同
五、房地产评估程序制定工作计划+实勘与收集资料
测算价值+确定结果+写报告
§2 房地产价格及其影响因素
按权益——所有权价格、使用权价格、抵押价格(较市价低)、租赁价格
市场价——实际成交价
按形成方式
评估价(非实际成交价)——如基准地价、标定地价、课税价格
土地价格——基准地价(区域平均价)+ 标定地价(具体宗地价)
按实物形态建筑物价格
房地产价格
一、房地产价格种类总价格
单位价格——单位地价(土地面积)、房价、房地价格(建筑面积)
按单位
单位建筑面积地价
楼面地价=土地总价格/建筑总面积
=土地单价/容积率(容积率=建筑总面积/土地总面积)
公告地价——政府定期公布的土地价格
其他价格类型
申报地价——房地产成交价格申报制度
一般因素——影响一定区域内所有房地产价格的因素
二、房地产价格影响因素区域因素