物业承接查验工作手册(修) 2.docx

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审核:批准:编制单位:宜昌市信德物业有限公司编制部门:品质管理部目录一名词、术语解释……………………………………………………2二承接查验法律依据…………………………………………………3三承接查验条件………………………………………………………3四承接查验流程………………………………………………………4五承接查验组织设计…………………………………………………5六承接查验的准备工作………………………………………………7七房屋本体自用部位及设施的查验…………………………………9八房屋本体共用部位及设施的查验…………………………………11九公用设施设备、公共场所(地)的查验……………………………21十工程资料的接管……………………………………………………22十一业主入伙时的承接查验…………………………………………25十二缺陷整改与保修…………………………………………………26十三承接查验相关记录表……………………………………………29十四附件1本手册引用法规、标准目录……………………………67附件2《房屋接管验收标准》ZBP30001-90……………………68编号:时间:2021年x月x日书山有路勤为径,学海无涯苦作舟页码:第-2-页共114页第-2-页共114页附件3《物业承接查验办法》……………………………………73十五信德物业公司新建物业承接查验方案…………………………79十六信德物业承接查验表格…………………………………………85十七信德物业公司在管项目查验接收方案…………………………89一、名词、术语解释物业竣工验收工程项目在竣工之后,施工单位需向开发商办理交付手续。在办理交付手续时需经政府主管部门专门组织的验收委员会对竣工项目进行验收,在认为工程合格后办理工程接收手续,把产品移交给开发商。竣工验收是对其设计质量和施工质量的全面检验。竣工验收后标志着物业可以交付使用。物业承接查验物业承接查验,是指承接新建物业前,物业服务企业和建设单位按照国家有关规定和前期物业服务合同的约定,共同对物业共用部位、共用设施设备进行检查和验收的活动。物业公司代表全体业主(包括现有业主和未来业主)从确保物业日后的正常使用与维修的角度出发,同开发商、施工单位一起对物业质量进行的综合评定。对新建物业而言,承接查验是开发商向物业公司移交物业的过程,是在竣工验收之后进行的再检验。承接查验标志着物业正式进入使用阶段。物业的承接查验包括对房屋本体自用部位及设施、房屋本体共用部位及设施、公用设施设备、公共场所(地)的验收,具体包括主体建筑、附属设施、配套设备以及道路、场地和环境绿化等内容。房屋本体自用部位及设施自用部位是指户门以内,毗连部位以外的全部自用部位。设施指包括自用阳台、门、窗、防盗网,室内自用隔墙、墙(板)面等。房屋本体自用部位及设施的产权属于小业主。编号:时间:2021年x月x日书山有路勤为径,学海无涯苦作舟页码:第-3-页共114页第-3-页共114页房屋本体共用部位共用部位是指结构相连或具有共有、共用性质的部位,主要包括:房屋的承重结构部位(包括基础、屋盖、梁、柱、墙体等)、抗震结构部位(包括构造柱、梁、墙等)、外墙面、楼梯间、公共通道、门厅、屋面、共用排烟道(管)等。公共场所(地)、公用设施公共场所(地)、公用设施包括:区内道路(市政道路除外)、路灯、沟渠、池、井、园林绿化地、文化娱乐体育场所、停车场、连廊、自行车房(棚)、地下排水管等。公用设备公用设备是指与建筑物相配套,具有共用性的设备,主要包括:供配电设备、发电机、电梯、中央空调、供水设备、采暖系统、交通道闸、智能化系统、消防系统、水景系统等。二、承接查验法律依据:实施物业承接查验,主要依据下列文件:(一)物业买卖合同;(二)临时管理规约;(三)前期物业服务合同;(四)物业规划设计方案;(五)建设单位移交的图纸资料;(六)建设工程质量法规、政策、标准和规范。三、承接查验条件编号:时间:2021年x月x日书山有路勤为径,学海无涯苦作舟页码:第-4-页共114页第-4-页共114页物业承接查验是在项目竣工验收全部合格的基础上,物业公司代表全体业主以满足安全及使用功能正常为主要内容的再次检验。应满足的条件为:(一)建设工程竣工验收合格,取得规划、消防、质监等主管部门出具的认可或者准许使用文件,并经建设行政主管部门备案;(二)供水、排水、供电、供气、供热、通信、公共照明、有线电视等市政公用设施设备按规划设计要求建成,供水、供电、供气、供热已安装独立计量表具;(三)教育、邮政、医疗卫生、文化体育、环卫、社区服务等公共服务设施已按规划设计要求建成;(四)道路、绿地和物业服务用房等公共配套设施按规划设计要求建成,并满足使用功能要求;(五)电梯、二次供水、高压供电、消防设施、电子安防监控系统等共用设施设备取得使用合格证书;(六)物业使用、维护和管理的相关技术资料完整齐全;(七)法律、法规规定的其他条件。编号:时间:2021年x月x日书山有路勤为径,学海无涯苦作舟页码:第-5-页共114页第-5-页共114页四、承接查验流程进场了解情况、制定承接查验方案确定查验时间、准备查验资料开发建设单位、施工单位和物业公司组成联合查验小组分组现场查验,对缺陷进行统计汇总,移交施工单位缺陷返修统计缺陷,移交施工单位组织复验组织复验,统计缺陷查验合格移交钥匙,按规定目录移交资料,填写相关表格办理移交手续。编号:时间:2021年x月x日书山有路勤为径,学海无涯苦作舟页码:第-6-页共114页第-6-页共114页注:对于技术资料的移交,最迟应在开发商将楼宇资料报交市建筑档案馆的同时,移交一份给物业管理公司存档。五、承接查验组织设计一、编制承接查验计划,与开发商沟通物业承接查验一般是由房地产有限公司工程部牵头组织,物业管理公司接到开发商承接查验通知后,按《承接查验条件》进行核对,具备条件的应在一周内签发验收复函并约定查验时间。根据项目的具体情况,物业公司应主动与开发商联系承接查验事宜,并将验收计划报开发商审核,通过后由开发商通知施工单位配合查验。对项目的接收应包括对相关工程资料的接收。1、根据项目的进度,编制承接查验进度计划,计划承接查验的时间一般在政府相关部门完成验收后一周左右。(工程竣工至政府相关部门完成验收一般历时约一个月左右,物业公司现场人员须及时与开发商沟通,以确定最终承接查验时间)2、物业现场人员应积极熟悉图纸及现场情况,配合开发商发现问题,对影响物业接管入伙的工程问题,物业公司应及时向开发商反映,制定解决方案。二、进行验收前的准备工作详见《承接查验的准备工作》。三、对物业进行承接查验一)、初验物业公司先组织人员进行初验,将初验过程中发现的问题及时以书面的形式提交给开发商,以便开发商组织人员进行整改,为正式验收打好基础。初验可以多次组织进行。(对于已入伙的项目,由物业公司组织做前期项目考察,接管时不作初验)二)、正式承接查验编号:时间:2021年x月x日书山有路勤为径,学海无涯苦作舟页码:第-7-页共114页第-7-页共114页根据物业产权性质及使用特点,将承接查验分为对房屋本体自用部位及设施的验收、对房屋本体共用部位及设施的查验、对建筑物公用设施、设备、公共场所(地)的查验三部分。房屋本体自用部位及设施的查验应先进行,以便于小业主能及时进入进行装修。房屋本体共用部位、共(公)用设施设备、公共场所(地)的验收可综合在一起组织人员进行查验,由于该部分不影响业主进场装修,相对可以晚些开始;此部分验收技术含量较高,应组织专业力量实施。四、承接查验重点是对物业的使用功能及安全进行检验,其验收方法与竣工验收不完全相同。承接查验要清点设备、设施、装置等数量,故要全检,而不像竣工验收按10%的点抽检。承接查验多对影响使用功能、安全的事项进行检查,不需要像竣工验收那样按验评标准对所有项进行检查。承接查验采用的检验方法主要有:看、嗅、听、摸、敲、量、试验(试机)、对照图纸清点等。1、对自用部位及设施的验收物业公司代小业主对其室内部分进行承接查验,入伙时移交给小业主,最终验收意见以小业主验房的记录为准。现场由开发商、物业公司、施工单位组成验收组,按建设部《房屋接管验收标准》(ZBP30001-90)标准要求,分别每单元每层每户(每个铺位)逐个房间按设计要求清点物件及进行外观检查,主要是对楼宇质量与使用功能的检验。①确定物件数量是否符合;②外观上有无人为损坏;③房屋建筑或屋内物件有无明显不符标准要求。将检查结果记录在对应表格中,整理后将两联返回开发商,由开发商将其中一联交施工方进行整改,物业公司负责对整改后项目进行查验。根据检查结果,物业公司对检查合格的房屋接管钥匙,对仍存在缺陷的房间等整改好后再接管钥匙。物业公司对接管了钥匙的房屋承担保管责任。对于旧楼宇,在双方对如何解决缺陷问题达成协议后,物业公司接管钥匙。物业公司对接管了钥匙的房屋承担保管责任。2、对共用部位、共(公)用设施设备、公共场所(地)的查验编号:时间:2021年x月x日书山有路勤为径,学海无涯苦作舟页码:第-8-页共114页第-8-页共114页查验时须有开发商、施工单位和物业公司三方共同参加,逐项进行查验,填写相应记录单,每份验收记录单上均须有三方人员的签名,验收记录单一式三份,三方各执一份。对验查合格的项目,列出清单,进行交接,交接双方在清单上签字;对不合格的产品,注明存在的问题,提交开发商和施工单位,限期整改,整改项目须经复验,合格后方可接收。此部分的查验直接影响到以后的管理工作,设施设备完好的接收,可以减少物业公司在接管后对设施设备整改的工作量,可将更多的精力投入到对业主(客户)的服务中。五、设施设备的交接和查验原则上是待工程完全完工后(已经有合验证)进行,但考虑物业公司与开发商之间的关系,可降低要求,分系统进行验收,合格一个(系统)接收一个,办理其凭证。但应注意:对其他未完工系统将会出现的后果以书面形式告之开发商,并与其就所提问题进行协商,以达到共识,并采取相应的防范措施。(注意:只能按系统验收,不能将系统再细化进行查验,例如将给水系统中的电气控制部分与水泵分开,水泵分台验收等。)按系统对设备型号、数量、位置进行记录,对设备外观、设备系统性能进行检验,记录技术状态数据,填写验收单。验收结束由移交方和接收方在验收单上填写评语并签字。功能上不能达到要求的物业公司不接收,对于不影响使用的可先进行交接。对于检查出来的缺陷以书面的形式提交给开发商,由其督促施工单位限时整改。根据施工单位的承诺,物业公司应及时跟踪施工单位的整改情况,达到要求后接收。设备接收后,按国家有关规定,物业公司将承担保管责任。三)、复验对于开发商、物业公司、施工单位三方在承接查验过程中发现的缺陷,开发商组织相关人员进行整改,并与物业公司商定复验时间。待开发商将缺陷整改完后,物业公司对原缺陷情况进行复验,如原缺陷情况已整改完毕(或双方认可解决方法),物业管理公司在7日内签署验收合格、同意接管凭证。双方签署交接记录。六、承接查验的准备工作编号:时间:2021年x月x日书山有路勤为径,学海无涯苦作舟页码:第-9-页共114页第-9-页共114页为了熟悉项目情况,方便管理,物业公司应尽可能提前介入项目(最好从项目的规划设计开始介入),最迟应在入伙前三个月派驻现场设备管理人员,积极参与设备安装和调试,发现问题及时提出合理建议。1、物业公司人员准备物业公司建立承接查验领导小组,按业主自用部位和公共部位、设施设备分别组织验收。对业主自用部位的验收按项目的规模设置验收组,每组配备3-4人:验收土建1人,验收给排水1人,验收电气1人,另外1人负责验收所有的钥匙。对业主自用部位验收完后,再组织对公共部位、设施设备的验收,根据不同的验收对象,组织公司内相关专业力量及维修工构成,按系统进行验收。2、成立查验小组验收组组成建议如下:组长:物业公司总经理组员:服务中心经理、事务部经理、物业工程组、物业客服组、物业环境组、物业秩序组。3、学****培训组织验收组人员进行相关培训,培训内容有:①学****规范、研读施工图纸②对配合验收的工程技术人员进行强化培训(主要配合业主自用部位验收)③熟悉工程情况、设备概况④组织承接查验演练培训4、购置、准备工具根据项目的规模及查验时分组情况,准备下列物品及工具,数量自定。捣棍(小锤)、卷尺、靠尺、电笔、万用表、绝缘摇表、接地电阻测试仪、红外测温仪、电子测漏仪、网络测试仪,梯子、PVC吹烟管、电吹风、塑料水桶、写字夹板、塑料扎带、不干胶贴、签字笔(圆珠笔)等。