项目工程负责人培训资料初稿2018.1.15课件.pptx

集团工程中心
项目工程负责人
培训资料
一、集团运营理念
二、集团相关制度、指引
三、项目管理目标
四、项目推进主要工作流程
目录
五、项目工程管理具体工作
集团运营理念
一
、“快周转”战略介绍
祥生地产从2015年100亿到2017年600亿,2018年集团目标1500亿,祥生以“共创、共赢、共享”的理念为每个祥生人提供创业平台,回报社会、回报员工、回报业主。
祥生以“布局快、开发快、去化快”颠覆了行业内的增长规律,2018年祥生地产直指千亿,进入20强已非梦想,是坚实的成长轨迹。目前祥生地产运营理念为“快周转”、“高品质”战略。
“快周转”战略有两大特点:
其一:在坚持品质前提上快到极致,祥生在成熟的根据地城市可做到拿地1个月内开工,4个月开盘,首开卖掉70%,8个月现金流回正。
其二:祥生快周转采取了更精细、适应性更强的分类标准,即针对新进入城市、深耕城市、成熟的根据地城市制定了差异化的高周转标准。
、“快周转”战略介绍
①针对新城市:考虑到高周转标准较低,即“36710”,拿地3个月内开工,6个月开盘,首开卖掉70%,10个月现金流回正。
②针对深耕城市:标准提高为“2579”,拿地2个月内开工,5个月开盘,首开卖掉70%,9个月现金流回正。
③针对成熟根据地城市:祥生冲击目标“1478”,拿地1个月内开工,4个月开盘,首开卖掉70%,8个月现金流回正。
为了支撑高周转打法更好更明确的落地,祥生要求三四线城市50亩以下项目全盖、全开,100亩以下的项目当年清盘。同时为了提升项目资金周转效率,加强首开效果,对新项目首开区货量做出如下要求:
、“快周转”战略下主要工作要求
1、销售三宝线:根据目前集团要求增加首开货量,以确保现金流回正时间和续销期流量,销售三宝开放时间应在开盘前最少1个月,即项目获取95天内开放。根据开放检查1天,检查整改3天倒排,销售三宝(售楼处、景观展示区、临时样板房)整体装饰施工时间应控制在35天,土建施工时间控制在45天,共计80天施工时间(80天总工期是主体结构为砼,如主体结构为钢结构的临时售楼部,总工期为60天)。因此要求:
a、售楼处及景观展示区不能连接地库,需要规划时提前考量,如无法避免地库施工,应启用临时售楼处方案,确保销售三宝在开盘前30天启用;
b:销售三宝需要套图施工,并在四前置工作中明确销售三宝方案,套用哪一种销售三宝图纸,相关施工单位及配套供应商单位需要确定;
c:售楼处内的样板房需要在四前置中明确,特别是展示样板需要自四前置工作中,明确项目整体精装修或者全装修方案,配置标准及施工图纸。
d:项目项目获取后应有产品中心在5天内确定好项目整体方案及销售三宝方案,项目总经理需要与当地政府沟通明确方案可行,同时销售三宝位置及首开区不可更改;
、“快周转”战略下主要工作要求
2、首开货量区线:货量区按照首开18层高层,一层地下室、管桩计算标准工期后按8折抢工措施处理,相关首开抢工费用可提前考虑,首开区要求项目获取后30天内开工,因此要求:
a:首开区方案需要提前确定(整体方案确定要求在项目获取20天内完成,如整体方案存在问题,项目总必须确保首开区方案无问题),在四前置工作中需要提前将总图方案与当地规划部门沟通,取得初步认可;
b:首开区图纸需要分批给图,基础施工图应在方案确定后7天内完成,相对应的地勘报告需要项目提前准备完成,基础施工图纸完成后,结构图纸在项目获取后60天内完成;
c:在项目四前置工作中需要明确首开区位置及首开货量,进行详细规划;
d :首开区货量必须满足集团套数要求及当地政府取证面积限制要求。
、“快周转”战略下主要工作要求
3、报批报建线:整体报批报建规划标准按照不影响首开区、销售三宝施工,符合4个月开盘倒排,要求:
a:在四前置工作中需要提前落实当地规划要求,摸清规划要求,提前将方案与当地政府沟通协调,确保整体方案无原则性问题,需要沟通人员签字确认;
b:对于未批先建施工,需要项目总经理于当地政府部门沟通,办理提前施工许可,如涉及处罚,控制处罚金额提报集团审批,以不影响项目正常施工为前提;
c:规划方案在四前置中与政府确定好原则性问题,项目获取后5个工作日内得到政府最终意见,进行集团内部确认修订,提报政府部门进行审批流程,要求20天内完成审批并公示,项目获取60天内完成工规证办理,不影响营销户型展示和沙盘制作。
d:土地证在不影响其他证件办理的前提下,以土地款最晚缴纳时间为标准编制;施工许可证按工规证办理后14天内完成,总包备案、监理招标等手续同步完成;
、“快周转”战略下主要工作要求
4、四前置工作要求:
四前置即为:团队组建、设计方案、工程采招、融资方案前置
四前置需要提前确定