基于SCP范式的我国房地产行业分析基于SCP范式的我国房地产行业分析.doc

东方企业文化•封面文章 2013 年 5 月
基于 SCP 范式的我国房地产行业分析
李 炜
(华东政法大学,上海,201620)
摘要:本文基于 SCP 范式,对房地产行业的市场结构与市场行为对其市场绩效的影响分析进行阐述,即市场结构决定市场行为,而市场行为决定市场绩效。
关键词:SCP 范式房地产行业
中图分类号:F293 文献标识码:A 文章编号:1672—7355(2013)05—0005—02
哈佛学派认为,市场结构、市场行为、市场绩效之间存在因果关系,即市场结构决定市场行为,而市场行为决定市场绩效,以市场中企业数量的多少作为衡量相对效率改善程度的尺度,认为随着市场中企业数量的增加,接近完全竞争状态,能实现较为理想的资源配置。因此,下文基于哈佛学派提出的 SCP 范式,来分析我国的房地产市场。
一、我国房地产行业市场结构分析
(一)市场集中度贝恩分类法认为,CR4〈30%或者以 CR8〈4O%的行业
为竞争型。由我国数据计算出的 CRn 值远低于这个标准, 得出我国房地产业存在“产业分散化”和“过度竞争”。例如:吴拯(2002)根据深沪证券交易所的房地产上市公司的收益情况,得出上市公司中前 14 家上市公司占整个产业销售约 %,如果将未上市的一些大集团考虑在内,CR8 也不超过 10%;闰国平(2007)计算的 2005 年上海房地产市场的 CR4、CR8 分别为:%和 %。但是,这一推断是建立在全国性市场假设基础上的。由于房地产位置的固定性和不可移动性,使得区域外的房地产无法流入参与竞争,区域内的房地产也不能流出参与竞争,可见房地产市场是一个区域性的市场,这使得全国性的甚至是地区性的“市场集中度”指标失去了意义。
(二)进入壁垒贝恩认为,进入壁垒就是“某一产业中的在位者相对
于潜在进入者所享有的有利条件,这些条件是通过现存厂商能够持久地维持高于竞争性水平的价格而又没有招致新厂商的进入反映出来的”。贝恩将进入壁垒的原因主要归结为必要资本量、规模经济、绝对成本优势和产品差别优势。
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(1)必要资本量壁垒房地产业属于资本密集型产业,一个项目的运作通常
需要比较大的资金来支撑,少则上千万,多则上亿。但由于房地产企业的负债经营的特点,使得必要资本量壁垒被弱化,国家统计资料显示,我国房地产开发企业的资产负债率从 2006 年到 2010 年都高达 70%以上。
一般来说,房地产开发商在取得土地后,就向银行进行土地抵押贷款取得运营资金;在建筑工程招标的时候要求施工队垫资建设,等到物业预售款回笼时再付给工程款; 达到预售条件后,再向银行办理在建工程抵押,同时要求合作的代理商进行垫资销售;物业销售完毕付清大部分欠款后,开发商就可以进入下一个项目开发。
虽然房地产业是资金密集型行业,但是由于房地产企业的高负债经营的特点以及资金来源的多样性,都弱化了必要资本量壁垒。
(2)行业技术与规模经济壁垒由于房地产企业一般都是充当资源整合的角色,企业
所需投入的固定资本很少,所以房地产企业的所能产生的规模经济效应微乎其微。但房地产企业也会产生一定的规模经济效应,主要体现在随着企业规模的扩大所产生的企业管理上的规模经济、广告上的规模经济、生产和采购上的规模经济等等。
同样由于房地产企业的资源整合的角色,使