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房地产市场二元性天津城市住宅格局
房地产功能的二元性
刚性需求与投资需求的明显分化
房地产的功能
: 刚性需求
:高端改善
投资需求
A:租金回报
B:升值差价
主要取决于“家庭收入与实体经济”
房地产投资的二元性
主要取决于“资本游戏”和未来稀缺性
基于房地产市场的二元性,豪宅和普宅会逐步分化,差距拉大。
豪宅价格
普宅价格
豪宅价格必然跳脱城市现有平台
基于强势资源,透支未来利好
其未来价格有较大的想象空间且无绝对上限。
20、西绒线二十六号
18、上国阙
16、缘溪堂
15、北京尊府
2、钓鱼台七号院:
1、盘古大观
17、贡院6号
21、首府
4、银泰中心
19、禧瑞都
3、御金台
14、圣世一品
1、唐宁one
11、NAGA上院
6、紫御府
12、泛海国际
10、星河湾
13、公园五号
8、世茂工三
9、当代MOMA
2、远洋公馆
3、霄云路8号
5、星源汇
7、中轴国际
4、远洋万和城
50000元/平米以上
30000-50000元/平米
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四环内住宅总价不低于400万
北
京
典型现象1—物业出现分级
一线城市住宅普遍“豪宅化”,资产处置性需求逐步上升
以北京为代表的一线城市住宅普遍“豪宅化”,目前正处于近郊升级为城市的二次城市化进程,高端物业价格不断被刷新;
同时,二线城市高端物业大量兴起, “豪宅”与“普宅”的分化初见端倪,以大连星海湾壹号为例,成为唯一一个大连市场单价超过2万的豪宅项目,价格远远超越区域其他项目。
典型现象2—客户置业目的出现变化
资产处理的需求和资本运作的需求凸显
北京禧瑞都
北京霄云路8号
北京太阳公元
高端项目的客户变化趋势:
(以北京3万以上项目客户为例)
本地客户量保持平稳;
外地客户如山西煤老板、明星等类型客户明显增多,购买目的倾向于购买房产规避“通胀”风险,进行保值增值或者对资源、地段等独占性的需求明显放大。
天津房地产市场
天津房地产市场的二元性趋势
天津城市住宅格局两极化
高端项目中心化
城市中心化
关键词:商务、商业功能强化
中央商务区:海河沿线、小白楼
中心商业区:滨江道-和平路-南京路
多中心化
关键词:特色功能强化、聚集;配套完善;居住属性
老城厢板块:高端居住板块,但城市级商业商务不足
水上板块:涉外旅游、政务中心功能强化,高端居住板块
梅江板块:会展中心、传媒业、资源型中高端住宅
城际距离缩短
城市群第二级
价值洼地发现
天津城市发展
基于天津自身发展,豪宅客户出现
来源扩大化和需求多样化特点
国家对于天津的支持力度加大,天津经济发展迅速,受到更多人关注。
北方城市集群现象日益凸现,城市集群的号召力逐渐突出。天津则作为第二级。
一级城市资源外溢方向。
城际交通大大拉近了津京城市的距离,交通时间缩短。
对比一线城市和正在成长中的天津,价值洼地效应显现,一些有城际视野的高端客户被吸引。
豪宅市场客户演变
客户来源扩大化
客户需求多样化
投资前景显现
海外客户和以北京客为主的外埠客户
进入天津市场
天津本地客户
从天津环球金融中心的成交客户看,客户群呈现扩大化的特点。
外埠客户
海外客户
1、有城际视野
2、本地顶级富豪
3、本土中级富豪
1、亚裔客户:多为新加坡、日本、台湾客户。
2、欧洲、美洲客户:多为加拿大、法国客户
1、北京客户:由于工作的原因,经常来往于京津之间;
2、温州、上海、浙江等外地客户
客户来源扩大化
资源独占、城市核心、资产处置
多样化需求突现
豪宅客户需求
见微知著
以环球金融中心
客户为例
资源独占需求
自信且自我心强,旁人很难影响其观点;
购房随意性强,喜欢就买,资金雄厚,顾及因素少;
对价格不敏感,但对价格与价值的匹配程度关注高。
他们共有的精神属性:
城市核心需求
资产处置需求
希望占有稀缺资源,稀缺资源多为自然景观资源。客户为拥有稀缺的产品而不惜花费重金。
精神属性之下,需求多样化。
为拥有城市核心的便捷的居住条件,丰富的配套设施而追求城市核心的居住体验。
为进行资金重组和资产升值而高端豪宅的购买。
客户需求多样化
天津房地产市场
天津城市住宅格局