深圳香蜜湖号顶层复式营销策略总纲.ppt

2007年,香蜜湖1号还能上演怎样的一场大戏?——*报告背景说明:根据发展商中海地产的07年战略部署,香蜜湖1号07年的主要营销任务是剩余的11套顶层复式(剩余平面的销售目标暂时还未确定),并且希望这11套顶层复式作为香蜜湖1号的标杆,成为深圳乃至全国的品牌项目,达到在几年之内其他项目都无法超越的高度。因此,与发展商达成共识:把11套顶层复式当作一个新项目来操作,项目组需要就11套顶层复式形成一个营销专案。发展商希望此营销专案能解决11套顶层复式的定位、营销思路问题,以便成交中海信和董事会确定大的营销方向。*报告主要思路:1、主线:突破以往“先定位,后定价”的报告思维,本报告以价格指导定位,定位指导营销;2、营销方式:参考市场案例、提升原有营销模式;3、营销创新:在项目可执行基础上,建立起领先于市场的营销体系。*:4217平米;面积区间:320-420平米户均面积:383平米;合计:11套。基础资料:顶层复式,香蜜湖1号巅峰之作。*销售中心整改暂停开放销售中心整改完毕对外开放新增两套顶层复式样板房开放1月15日3月初5月初6月7月8月9月10月11月12月6月中下旬正式发售准备工作:3个月2月初步沟通的时间节点:4月*写在前面核心问题明确目标,才知道我们将扮演什么样的角色?*销售目标2007年尽量完成11套顶层复式的销售营销目标价格:深圳乃至全国同类产品的价格标杆初步沟通的目标品牌:从深圳向全国范围扩大和提升项目及发展商的品牌影响力目标的确定*目标下的思考问题一:什么样的价格才是市场的标杆?问题二:如何持续提升品牌及影响力?*房号华旭阁26A华旭阁26B华日阁26A华日阁26B华东阁26A华东阁26B均价500004950049000475004650050000房号华升阁24A华升阁24B华皓阁24A华皓阁24B华天阁17A华天阁17B均价40000390005300055000已售36000合计47075元/平米问题一、什么样的价格才是市场的标杆?——/㎡均价基础上的提升空间价格对比:定价参考:二级市场同类型产品价格三级市场同类型产品价格深圳房地产市场的价格标杆全国范围市场的价格标杆*项目户型面积总价整体均价星河丹堤顶层复式266㎡/㎡顶层复式221㎡760万元顶层复式212㎡693万元纯水岸四期小高层复式400㎡1600万元4万元/㎡(预计价格)红树西岸顶层复式190㎡740万元(带装修)/㎡顶层复式510㎡1630万元(毛坯)中信红树湾三期顶层复式531㎡/㎡顶层复式469㎡1642万元淘金山顶层复式341㎡/㎡顶层复式233㎡643万元二级市场同类型产品价格:目前二级市场在售项目同类型产品均价集中在:-4万元/㎡对于市场的标杆价格目标而言,对顶层复式的重新定价,二级市场同类产品的价格参考意义不大