谈房地产企业的合同管理框架.doc

谈房地产企业的合同管理框架.doc谈房地产企业的合同管理框架
一、建立合同网络架构的必要性
对于一个复杂的大型公共建筑，极少实行由一家施工单位完全承担所有的施工业务，一 般说来，总是存在着备种备样的分包和指定分包商。
分包存在的原因有：
1、总包单位不具备完成所有项H的资质。我国对于T程建设实行严格的施工资质制度, 很少有一家施工单位，具有从土建、建安、消防、弱电、电梯等所有工稈的施T资质。这样, 客观上施工单位必须把一些专业性较强的分部分项工稈分包给有相应资质的施工单位。
2、完全的施工总承包的价格总是高于平行分包的工程。业主出于控制造价的原因，也往往 不愿意把所有的工程交给一家施T单位，而往往退由一家承扌H十•建施T,而机电安装交给另 外一家，电梯、消防、弱电等再分包。
3、业主一般对于影响工程质量、影响工程造价的特别重要的设备与材料实行业主供货。 以上的分包模式，是目前国内常用的，在国际工程屮也得到广泛的运用。对于丁•稈管理搞的 比较好的项目，这些总包、分包的合同关系是井然有序的，对双方的责、权、利规定的很明 确，双方的配合工作也比较妬合同执行的也很顺利；反乙则是合同关系不清，双方的责、 权、利规定的不明确，双方经常陷于扯皮和矛J5屮，业主时常发现一些合同没有涵盖的内容, 一些事情没有人负责，由此带来T期的损失和造价的突破是普遍现象。
这种状况在大型工稈的建设屮仍然有一定的普遍性。由于建设单位忽略了合同网络架构 的建立，造成合同关系不清的现彖比比皆是，造成了建设单位的巨大损失。解决的办法之一 就是编制合同网络架构图。通过合同网络架构图的编制，理淸项目管理的思路，设计一个符 合实际的切实可行的合同网络。在H前的工程管理的研究屮，却很少有人讨论合同网络架构, 往往是对合同木身的研究要远高于合同架构的研究，我以为这是当前工稈管理中值得注意的 问题。合同网络架构是合同关系建立的基础。对它的研究，有助于我们把握丁•稈管理的主线, 起到提纲挚领的作用。
二、合同网络架构在项目管理中的作用
本文认为，合同网络架构在项忖管理屮的地位，与项目管理屮的WBS分解结构是密切 相关的。合同网络架构是一种组织分析结构（OBS）,它是用以展示工作要素已经分配给了 具体的组织单位。在工程项目屮，参与工程建设的各方，包括设计、施工、监理、材料供应 单位是具体的组织单位。这些单位根据不同的情况，分别与业主管理部签订合同，其屮最重
要的合同是设计合同、监理合同以及施工总包合同；备分包单位与总包单位签订分包合同； 业主、施工单位与供货单位签订设备、材料供应合同。
对于业主，合同架构图就是合同的关系图。 建立这些关系有以下方面的作用：
1、将報个项目划分为相对独立的、易于管理的校小的单位。
2、将这些单位与参加项目的组织相联系，将这些组织要完成的丁作用合同形式确定下 来。
3、对每一单位做出详细的时间与费用佔计，形成进度li标和费用目标。
4、确定项目需要完成的工作内容、质量标准和各项T作的顺序，建立项1=1质量控制计划。
5、估计项目全过稈的费用，建立项目成木控制计划。
6、预计项目的完成时间，建立项目进度控制计划。
三、如何建立合同网络架构
本文认为，建立合同网络架构，应该注意以下问题：
1、理清管理思路，确定是采用总包负责制还是平行发包。大型项H屮的分部分项T程, 其专业性是很强的，如电梯丁程，一般都要采用厂家安装，这样有利于分清责任，确保工稈 质量；消防工稈因为受消防法制约，一般要由经过当地消防部门认可的施工单位承建；玻璃 幕墙等工程也要拥有一定的建设资质。对于这些分包的管理，一种是采用由业主肓接管理, 一种是由总包单位管理。木文认为，总包负责制在大屮型建设项H管理屮应是必然的选择。 总包一般是选择土建单位，他们在工稈施工中有主导权，对于临时用水、临时用电、垂直运 输、垃圾清运、安全与环境管理、现场保安等的协调方血有利。总包单位收取一定比例的总 包服务费，向这些单位提供服务，可以很大稈度的减少施工屮的矛陌和问题。但在小型工稈 屮，如果业主的管理能力很强，也可采取平行发包的管理方式。
2、 应该在工程的准备阶段即确定管理的方式问题，并应该在工程的指挥人员中形成共 识，而不能在工程进行过程屮朝令夕改。在一个五星级大酒店施丁屮，在土建结朿后，开始 时明确了一家香港公司为设备安装与装饰工稈的总包单位，并签订了合同。但在施工过程屮 发生了与建设单位的矛盾，建设单位解除了原合同，改为平行发包管理。这样，原总包单位 极为不满，造成整个工程停工一年多的损失，整个工程的建设资料、质量控制等方面造成的 损失更是难以估计。
3、 对于设备、材料供货的管理。一些业主认为，设备、材料供货的大权一定要掌握在
a己手中，这样可以降低T稈的造价。我认为这种认识