东莞某物业公司管理方案(doc 399页).doc

东莞某物业公司管理方案(doc 399页)
东莞市KH物业发展有限公司
君 豪 商 业 中 心
物
业
管
理
方
案
方案编制：X
物业概况
东莞市KH商业中心位于东莞市X大道（X中路路段）与X大道交汇处，地处东莞市区黄金地段。该物业业由地下停车场，一至四楼商场，五楼商务区域，六至十楼小型写字楼，十一楼至二十四楼大户型写字楼组成，是东莞市KH物业发展有限公司开发新建的一座高档次、颇具代表性的自动化甲级写字楼。
㎡，建筑面积88575㎡，㎡，㎡，,㎡，㎡，㎡，㎡，㎡，㎡，写字楼单元 177 个，商铺 5 个。
，写字楼大堂入口两个，停车场设两进两出，共约车位300个，商场正门入口一个，***入口一个，一至十层楼梯通道三道，一至二十四层楼梯通道两道，大堂与公共通道均采用高档大理石和材料装修。
KH商业中心主要机电设备有：广州日立电梯十台，自动化烟、温感、喷淋、消防栓等消防系统、供配电、给排水、通风、智能化安保系统，宽频网络通讯系统，大楼内机电设备均采用高档产品。
大楼内主要设施有停车场、俱乐部、会议室、餐馆、休息亭，十一楼天面球场等。
主要市政设施有道路、雨、污水井、沙井、化粪池、水池等若干。
管理内容
KH商业中心房屋建筑本体共用部位（楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等承重结构部位、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、电梯房、设备机房等）的维修、养护和管理。
KH商业中心建筑本体共用设施设备（共用的上下水管道、落水管、烟囱、共用照明、天线、加压供水设备、供配电、消防、安保、自动化系统、电梯、发电机等）的维修、养护和管理。
该物业规划红线内属物业管理范围的市政公用设施（道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、绿化、室外泵房、路灯、车场、棚、库等）的维修、养护和管理。
该物业规划红线内属配套服务设施的维修、养护和管理。
公共环境（包括公共场地、房屋建筑共用部位）的清洁卫生，垃圾的收集，清运。
KH商业中心内交通、车辆行驶和停放管理。
配合和协助当地公安机关进行安全监控、巡视、消防、保安防范工作。
物业管理档案、资料及物业的使用管理。
多种经营，有偿服务、商务管理。
管理目的
保持和提高物业的完好程度，通过加强对KH商业中心的管理养护和对业主或使用人的管理和服务，防止使用不当，损坏物业。
创造良好的办公与公共环境，统筹安排该写字楼的各项设施设备的养护管理，对业主或使用人依法约束管理，共同维护写字楼环境。
维护该写字楼投资者和使用者的权益，该写字楼是用来办公，成就人生事业，体现人生价值和有成就感的人享受良好服务和体现人生价值的象征，加强对业主和或使用者的行为管理，维护投资者与使用者的整体利益，从而更有效的有利于投资者和每一位使用者。
加强对该写字楼实施社会化、专业化、经营型的一体化管理，不断提高物业管理服务质量，维护和提高该物业投资者和管理者的良好社会声誉。
以优良的物业管理服务质量建立该物业投资者、管理者的品牌形象，有效促进物业的租售、经营，以高附加值回馈给投资企业，使该物业的投资者的发展处于良性循环。
管理原则
根据《物业管理条例》和《东莞市住宅小区管理办法》和其它政策法规，本着
人员来操作与养护，特别是出入口、大堂、洗手间、公共区域的卫生，清洁要求很高，为保待楼宇外貌的美观，楼宇的外墙也需要定期清洗，该写字楼能否得到完善的管理，直接影响到物业的租售与经营，而且对楼宇本身的价值和管理者有着极大的联带影响。因此，对于KH商业中心的管理应围绕“安全、舒适、方便、快捷”的模式来全面展开，写字楼对治安、消防的要求更高，而复杂的设备设施对维修保养的要求也较高。
安全是指让用户在写字楼里工作有安全感，包括：
人身安全：保证大楼内主要设备完好，不出意外事故，通过闭路电视监视大楼停车场，大堂、通道、电梯等人流量大的地方，加强定时巡查，不给犯罪分子可乘之机。
财产安全：通过安装在大楼内的安保系统，及时掌握大楼内的情况，保安人员全天候在大楼内部及周围指定地点，线路上为用户服务，保证大楼安全防范万无一失，不发生盗窃案、大件、贵重物品出入要办理出入手续。
消防安全：消防安全既涉及人身安全又涉及财产安全，应重点加强，特别强调保证消防设备始终处