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LOGO 申发大厦分销计划书 2012-02-19 前言 1 市场观点 2 销售方案 3 费用预算 4 ?在地产日趋同质化的今天,项目制胜的关键已经不仅仅是物业的自身品质, 创造新的广告宣传和独特有效的销售手法也是项目成功不可缺少的因素之一。?如今房地产销售市场均予快速销售为主,过去的囤地囤房模式,拉长战线发展传统模式已被以 SOHO 、万科、万达等为主的新时代的快速销售模式取而代之。个性化的竞争日益激烈,这种快速销售模式已经蔓延长江三角洲,将成为未来地产发展的潮流。?项目要快速销售取得优异的销售业绩,就必须把握时机,尽竭利用自身的优势,顺应市场的趋势从而取得具佳销售业绩占领地产一席之地。点点起步晚市场概况问题多发展快场★ 20 世纪 80 年代中后期开始在北京、上海等大中城市出现的“购物中心”,严格来讲属于较成规模的百货店,目前已扩展到各大中小城市。★ 20 世纪 90 年代初期、中期,这些“购物中心”有些在百货店的基础上,将餐饮、娱乐等设施小规模引入,成为名副其实的购物中心; ★ 20 世纪末随着甲 A级写字楼,配套商业中心等扩散全国★真的的城市综合体概念是 21 世纪以来逐渐成熟由万达、 SOHO 、宝龙等掀起了一阵商业 CBD 热潮。发展只有短短的 10 年不到。起步晚一、是商业地产投资额增速上看。 2005 年以来,近 7年来,根据中国“新华网”数据中国商业地产开发总量一直保持着年26%以上的增速,发展速度之快、规模之大,确可堪称全球瞩目。据中国商业地产联盟发布的《 2010-2011 中国商业地产发展报告》显示, 2011 年全国商业地产已出现爆发式增长, 2011 年,商业地产开发投资总额将接近万亿元, 累计增长 倍。二、是商业地产的形态变化上看。一摸一样的复制跟风,多为一门独大,没有新的创意及概念创生。三、国家职能部门为拼抢执政业绩,拼命招商引资,开发地产项目,未对整个发展有长远的规划,盲目过快的发展。发展过快 盲目拷贝大跃进市场竞争资金链人才存在隐患商业地产产的大跃进调控以来福州楼市,住宅市场目前较为冷清,商业地产却另一番景象,据爱房网数据监控中心统计, 2012 年福州商业地产总供应量 26 家,其中在售 9家,待售 17 家。 2012 年商业地产供应量是过去 7年的总和。 12 对市场过分的自信目前世界个毒的商业地产基本上还是依托住宅发展模式。长远的来看,消化市场上的 22 家的量只是时间的问题,但后续商业地产每年都以如此高速发展,即将会出现供应量过剩。试问企业资金是否能扛过这寒冷的严冬? 当前区域市场竞争过度,产能过剩最终可能会出现不良后果就是造成同业之间的恶性竞争。板由于人才的短板,任何行业的发展都是经过长期沉淀积累, 2009 年以来许多的有住宅地产转战商业地产,还有更多的商业地产新生儿,因此对于专业性人才需求愈演愈烈。大多数转战商业地产的开发商,没有经过多年的人才沉淀,总是等着病到疼来乱求医。拷贝模式定位不明确内地商业地产开发过程盲目照搬照抄国际概念,而国内大多数地产新生儿只效仿前辈,没有走出自己独特的定位。如今所有城市都在模仿北京上海为主的 CBD 概念,当今像鳌峰万达板块城市综合体, 除了政府规划的指导方向,最主要的因素是人口密集度、周边商品房、交通道路规划等。这些硬性的指标不是可以模仿上的,因此在开发当中自然存在巨大隐患。 45 资金链断裂在中国不管是商业住宅地产开发均过度依赖银行贷款,自有资本的比例偏低,相对比住宅项目, 商业地产回款速度会更慢,投资回报期较长,经常会容易发生资金链断裂。因此如何快速的回笼资金, 严控资金是企业发展根本最最重要的一步。 3 厦现况申发大厦申发大厦杀杀杀杀杀杀杀杀杀杀万达广场宇洋地产升龙汇金几大商圈新盘夹击华浦地产众兵围困之下,申发怎样方可杀出一条血路?