房地产企业的财务管理探讨3篇(共6705字).doc

房地产企业的财务管理探讨3篇(共6705字).doc房地产企业的财务管理探讨 3篇(共 670 5字) (一) 一、中小房地产企业财务管理存在问题(一)财务预算缺乏系统管理对开发项目的成本、经济效益、资金运作等方面财务预算分析不准确, 导致项目利润率偏低。对项目投资, 往往是根据个人的主观意识来判断, 缺乏完整的、科学的市场分析和可行性研究,存在很大的财务风险。(二)开发项目资金管理难度大一个项目开发从前期调研到预售状态时间较长,资金前期投入大。一般企业会利用土地向银行抵押贷款, 以此作为开发资金的补充。还有企业不计成本, 通过民间借贷, 解决企业的资金问题, 势必会给企业增加资金压力。然而商品房销售是房地产企业回笼资金主要方式,如果商品房销售不乐观, 房款不能及时到位, 将会使项目工程停滞。一旦资金链断裂, 会产生严重的财务资金问题, 这种风险会给企业带来致命的打击。(三)对开发项目全面成本管理不重视全面成本管理指开发企业进行全方位、全过程及全员的成本管理。开发项目的成本包括上百种费用, 牵涉到许多部门和人员, 每个环节对成本确定、控制都有影响。而财务部门需要的成本资料来自施工单位和企业各职能部门, 通常是施工单位没在规定时间内上报工程联系单, 企业各部门、管理人员之间提供数据不一致, 甚至出现相互矛盾, 提供资料不齐全, 致使成本管理和预算相差大, 从而很难达到有效控制成本的目的。(四)没有发挥财务管理的职能作用房地产企业的产品开发、项目调研、成本核算、投资测算等, 离不开企业的财务管理。但是, 在大多数中小房地产企业里, 高层管理者把财务视作二线部门, 在项目可行性的市场调查、市场分析、招投标、合同签订、经营决策等重要事项中很少有财务人员的参与, 没有认识到在企业管理中财务管理和财务人员的重要性;同时财务人员业务水平有限,也影响发挥财务预测、决策、控制、分析等管理职能。(五)税务筹划难以实现纳税筹划是中小房地产企业财务管理不可缺少的一部分, 但受制于房地产行业税收管理方面和财务人员水平, 税务筹划在中小房地产企业未能得以实现。二、加强中小房地产企业财务管理的对策(一)开展市场考察,加强项目分析企业设立市场调研部门, 要进行周密谨慎的前期考察工作, 财务部门参与市场的调查与分析, 实时了解市场情况, 运用统计分析方法和财务工具,计算决策指标,评价决策效果, 预期收益,为决策者提供及时、可靠的信息。(二)加强企业财务预算管理健全预算管理制度,是解决中小房地产企业预算管理基本方法。根据企业管理模式,建立开发费用、成本会计科目, 作为项目预算的依据。对于开发项目效益的预算, 应从该开发项目可预计和不可预计费用、成本进行总体预算, 充分考虑不可预计的费用、成本,使项目投资决策准确性提高,财务风险降到最低。对于资金方面预算,应从企业项目进度、资金使用计划和需求, 进行全方位的策划, 确保资金正常运行。(三)合理开展融资 1. 授信贷款是房地产企业重点争取的对象, 贷款利率优惠、手续简便,不过要重视企业的信用管理与品牌建设。 2. 商业信用。在项目开发中延期付款或预收房款所形成的信贷关系。如通过营销策划给客户 2%-8% 优惠,使客户选择一次性付款或办理按揭贷款; 施工单位垫资施工、延期支付工程款等方法来融资。 3. 民间融资方式。通过委托贷款的方式,按不超过金融机构规定利率筹集民间资金。 4. 成立集团企业,通过关联企业抵押贷款,内部资金的统筹使用,进行内部融资。 5. 合作开发。与经济实力雄厚及技术管理水平先进的房地产企业合作开发。 6. 企业通过出卖资产、股权等多线和打包方式盘活资金链。 7. 延期缴纳税费。房地产企业税费大概占房款 10% 左右,了解当地税收政策, 征得税务部门同意, 延期缴纳税费, 这相当于一笔无息贷款。(四)加强全面成本管理 1. 要确定成本预算标准。对项目开发中发生的各项费用进行整体预算, 加强工程预结算管理, 对投入工程的每一笔资金心中有数。 2. 要对成本费用进行正确的核算,分别从设计阶段、发包阶段、施工阶段对造价控制, 正确核算开发项目中发生各项费用。 3. 要对建筑、安装成本进行分类的分析,对已完成成本指标进行比较分析, 编写成本分析说明, 尽量能找到降低成本的方法。 4. 要对数据进行归类和登记。提高管理者成本意识,各职能部门在每个环节做好相关成本资料的记录、编制, 为财务部门成本测算提供依据。(五)提升企业财务管理的能力 1. 完善企业财务管理制度。一是健全预算管理,做好对开发项目的资金和成本的全面监控。二是健全管理会计系统, 向高层管理者全面及时地提供财务分析, 为决策提供有效信息。三是加强资金管理, 做到统筹规划、合理安排, 逐步扩大企业自有资金比例。四是完善财务数据管理, 实现资源共享, 以提高工作效率。五是每年开展内部审计, 加大审计力