福邸西湖店面营销简案.doc

福邸西湖(店面) 营销简案第一篇市场及项目分析一、泉州市房地产市场概况 1、宏观经济运行及产业结构的变化 1)据相关部门统计报道,2002 年全国商品房空置率继续加大,同比去年,今年 1-5 月份,全国商品房空置面积增长幅度达 % ,高于去年 % 的水平。 2)全国商品房销售速度放慢,与去年同期相比,今年全国销售面积回落 8%,价格下跌 % 。 3)2002 年上半年,泉州 GDP 值同比去年增长 % ,居民收入增长 % ,消费指数下降 % 。 4)泉州同期商品房交易量下降,上半年泉州住宅成交 2153 起,成交面积 万M 2,金额 亿元, 比去年分别下降 9%、8%% 。 5)2002 年7月末泉州空置房面积达 万M 2,同比去年增长 % 。 6)2002 年第二季度,泉州房地产企业景气指数为 ,同比去年下降 % 。 2、政策法规及城市发展规划对泉州房地产市场的影响 1)2002 年7月份起,国家全力整顿房地产业,泉州市政府亦大力治理“六项”不法行为,给产业运作并不规范的泉州房地产市场带来较大的冲击。 2)土地资源采取规范化运作,采取“政府规划、土地储备、招标出让土地”的方式,在规范房地产市场运作的同时,增加了项目开发的土地成本,给房地产的价格产生一定影响。 3)2002 上半年泉州成为省级园林城市,并将在 2005 年晋升为国家园林城市,以及围绕“四山二江”和“半小时城市群”的城市发展远景,进行规划方案国际咨询征集活动,都将有力的促进泉州城市形象及品位的提升,以及对园林景观、城市绿化与居住环境的改善。 4)2002 年6月底,市区太平洋花园爆发的物业管理风波预示着泉州部分市民对物业管理需求与服务意识的觉醒;同时,也提醒我们,物业管理将是泉州未来住宅市场中主要的竞争或卖点之一。 5)房地产“两书”再次受到重视,下半年起,未能提供“五证”、“两书”的房产开发企业,将受到政府的严惩。 6)政府对环西湖及清源山区域内的商品房开发所作的具体控规要求,将对房产项目的开发产生较大的影响。 3、泉州房地产市场的发展趋势 1)受泉州古城发展保护的需要,大型商业物业将重点往新区(东部)迁移,而温陵路以西的老市区则将大力发展具地方特色及与旅游相关等专卖店形式的商业形态。 2)大泉州城市架构与“东拓南进”战略的实施,刺桐路以东区域成为近几年泉州房地产开发的重点区域, 城市重心东移已然显现。 3)随着沿海大通道、后渚港及坪山隧道的建设与投入使用,洛江必将成为泉州未来的发展热土。 4)2002 年下半年始,“冠亚城市花园”、“世纪巨星”及“中远名城”等楼盘的面市,宣示着泉州的房地产业的产品时代与大盘时代的到来。 5)区域购买力已基本得到释放,高端产品竞争加剧,有效需求不足已明显表现。 6)小高层住宅已开始逐渐为泉州市民所接受,但多层住宅仍是热销的主流,而高层住宅依然严峻。 7)随着土地开发成本的增加,工薪阶层消费的住宅将向城市边缘或新区迈进。 8)东部洛江将随着坪山隧道的开通而价值突显,将成为泉州大规模化产品开发的基地,与高品质社区的孵化器。 4 、泉州商业物业简析 2000 年以来泉州商业物业单位租金不断下跌,甚至在今年所表现出沿街店面空置量增加,空租率走高的现象。最具代表性的应为田安路店面租金与新门街店面空租的两种殊途同归的市场现状。田安路店面从 2000 年起,租金就连续开始下跌,从 2000 年每平米租金的 100 元/月,跌至今年的 80 元/ 月,跌幅高达 20% 。根据相关统计数据表明,近两年来泉州的商业物业,特别是沿街店面的租金连年下跌,平均跌幅约在 10% 左右。据笔者调查了解,沿街店面难以出租,租金持续下跌的并非泉州独有的现象,厦门乃至福州均出现不同程度的“缩水”现象,并且厦门商业旺地的沿街店面的租金普遍大幅的下跌,平均跌幅高达 15% 。从本市的“湖心街”、“阳光巴黎”等已是现房项目的店面在销售中所采取的“返租经营”模式,并给予一定数额的投资回报率,仍难以取得理想的销售表现,就足以印证泉州店面销售的严峻情形。市场的各种迹象表明,沿街店面的价格已被人为的抬高,在一些‘炒’店面投资者的作用下,物业应有的价值与价格部分已严重脱离,形成一定的泡沫经济,且泡沫经济所产生的危机,已开始初露端倪, 并将在近三两年内得到具体表现。而以我们在建的社区型的商业物业(店面),要在市场整体“缩水”的情形下,摆脱其它同类项目对本案的客户分(截)流的冲击,而取得理想的销售目标,则必须要在做好产品的基础上,从市场定位及招商乃至经营管理上着手,强力突出项目定位及营销主题,塑造成功典范,以树立起投资信心,特别是对本案最为重要和关键的价格的定位。二、周边个