车位销售方案.doc

1 凯旋华府项目地下车位销售方案第一、韶关市场车位物业调查分析目前 XX 市除本项目外暂无同类型物业销售,无法提供车位销售的市场依据,因此本项目车位销售将参照其他城市车位销售方式,以下将以 XX 车位销售为例。第二、其他城市车位营销模式(以市场为例) 目前市场车位销售价格一般为 8-10 万左右,销售方式为租售结合方式。车位租金价格范围为 200-400 元/ 月。合肥市场车位销售特点: 1 、销售时间一般为交房后半年左右开始正式对外销售。 2 、以租售结合的方式进行销售,部分公开对外销售,部分由开发商保留作为日常备用车位对外出租。 3 、前期车位销售情况基本都不理想,待项目入住率提高后,车位销售才逐渐正常起来。 4 、车位的投资回报率比较低,以合肥市场普通车位为例,总价 8万元的车位月租金一般在 200-400 元/ 月,每年的投资回报率仅为 4%。第三、背景分析及调查结论 2 1、从 XX 县房产市场车位整体配比及销售情况看, 市场上车位需求量相对较少。从项目车位配比来看, XX 县房产项目来中,本项目是唯一有车位销售的项目,以 XX 县市场的消费能力及消费****惯看,车位走入寻常百姓家仍然需要一段时间,所以说在一定时期内 XX 县市场车位需求量依然走低。 2 、以合肥市场作为参照物,从消费能力及投资心理来看,大多数消费者对车位物业的需求空间并不明显。从调研机构对合肥市场车位需求量的调查结果看, 随机抽取的有车一族的消费者,约 60 %的人表示不会考虑购买车位,约 40 %的人表示将会考虑购买车位,购买动机均为节省使用成本或现在价格较低, 先选个好位置; 随机抽取部分无车的项目业主, 基于消费能力和投资回报的考虑,约 80 %的人表示最近将不考虑购买车位。 3 、合肥车位市场整体反应冷淡,部分项目不销售车位,而是长期持有,提高租金,以租受益,等待时机成熟。根据对合肥市场的了解, 部分实力楼盘对车位物业采用方法是前期持有,以租受益,时机成熟再行以较理想价格销售,入住率越高, 销售价格越高。如合肥元一集团开发的众多小区为例, 07 年陆续有不少小区交房入住, 目前部分小区入住率基本 90% , 车位销售却是不急不慢。事实上, 基于回报偏低, 业主未入住等因素, 对车位物业长 3 期持有, 以租受益, 等待销售时机成熟, 成为部分实力项目采取的主要策略。 4 、合肥市场上车位销售情况较好的,基本为车位配比较低的成熟社区。合肥市场上, 车位销售较好的, 一是商住项目, 拥有大量办公需求,二是市中心区成熟小区,入住率高,停车位较少。 5 、合肥市场的车位销售,基本上前期均不理想。从合肥市场车位销售情况来看, 前期普遍情况不理想, 基本均为项目入住后,销售率才有所提升,且项目交房越久,入住率越高,车位销售及使用情况越好。 6 、大量地面空间被用作停车,而地下车位使用率偏低。合肥市民喜好省事、方便, 有地面停车位, 就不愿下地下车位已成普遍现象, 目前合肥市入住率比较高的成熟小区, 现基本路面全部都停满车辆。第四、车位销售策略 1 、车位销售时间安排参照合肥市车位销售的方式,建议将 XX 项目车位再次对外销售时间推迟,待 XX 项目交房后,安排重点开展车位销售。如此考虑, 有二方面原因, 一是考虑目前回款及尾房销售工作是重点, 故目前阶段不建议强销车位; 二是从现在至二期开盘, 将有相 4 当长一段时间, 没有具体销售工作安排, 从整个销售部工作均衡安排上看, 也建议将时间适度靠后; 三是车位的销售, 尤其是开始, 最好是集中精力打个歼灭战,集中消化一批,然后利用提价等价格杠杆, 促进犹豫不决者及早购买。例如合肥的元一集团旗下项目, 在车位集中开盘销售一批后,会封盘一段时间停止销售,等待客户心理转变。 2 、车位销售策略 A 、参照合肥车位销售经验,考虑前期开发商持有,以租售结合的方式进行销售。以合肥市场为例, 车位销售在前期, 尤其是交房之前, 销售情况均不理想, 较为成功的项目车位销售案例, 均是在小区入住率达到一个高位前, 由开发商持有物业, 租赁为主, 当小区步入成熟, 再开始以较高价格开始销售,回笼投资。在地下车库全部投入使用后,可考虑分区进行银行抵押贷款,进行融资,实现地下车位的变现。 B 、付款方式多样化。一般车位以一次性付款为主, 为了使更多的人可以轻易地购买车位, 建议可采用多种方式,如车位分期付款, 首期付 50% ,最1年内全额付清等。建议与集中开盘优惠一起, 推出分期付款方案, 最大量吸引客户购买。 C 、实行销售控制,减少车位推出量 5 车位销售前期, 建议采用销售控制, 控制车位推出量, 减少客户选择余地; 待项目入住率提升后集中放量销售, 辅以优惠政策, 以现场销售氛围,增加紧迫感,促进成交。 3 、其他策略