房地产行业展望.pptx

房地产行业交流 2013 年8月 1 1 行业政策面分析? 过去十年行业相关政策简要回顾? 未来五年可能的行业政策趋势– 多层次住房体系– 新型城镇化? 如何看待政策带来的变化–降低行业投资波动性,提升行业整体估值 2 行业政策回顾表: 房地产调控表述新旧对比旧框架新思路 2005 年国八条、新国八条 3月 27 日李克强:继续搞好楼市调控,加快建立长效机制 2006 年国六条、九部委十五条 4月 17 日国务院常务会议:继续实施和用好积极的财政政策和稳健的货币政策;有效防范地方政府性债务、信贷等方面存在的风险 2010 年国十一条、新国十条、限购 5月 27 日国务院、住建部、国土部:起草《不动产登记条例》 2011 年新国八条、沪渝房产税、扩大限购 6月 19 日国务院:支持居民家庭首套住房信贷需求 2012 年温家宝:把稳增长放在首要位置严格楼市限购 6月 26 日国务院常务会议:研究部署加快棚户区改造,促进经济发展和民生改善 2013 年国五条:房地产行业调控五条 7月 30 日政治局会议:积极稳妥推进新型城镇化, 促进房地产平稳健康发展数据来源: 互联网 3 行业政策展望?行政调控转为经济手段?长效机制与制度建设 4 表: 新一届政府对于房地产调控的表述时间内容细则 2013-3-23 国土部副部长胡存智要适时地把成功的行政手段转为经济手段,因为行政手段虽然看,虽然有用,但是副作用也大,执行起来是有困难的 2013-3-1 国务院办公厅新国五条加快建立和完善引导房地产市场健康发展和长效机制数据来源:互联网 多层次住房体系 5图: 2011-2013 年全国保障房建设情况数据来源: 国家统计局?“低端有保障”–棚户区改造?“中端有市场”–支持首套自住房?“高端有抑制”–房产税 多层次住房体系 6?“低端有保障”–棚户区改造?“中端有市场”–支持首套自住房?“高端有抑制”–房产税表: 政府部门人员关于房产税表态时间人员内容 6月 13 日财政部贾康房地产调控政策必须要配套房产税制度, 出台科学合理的房地产税征收方案已迫在眉睫,但征收对象应是中高收入人群。 5月 24 日国务院《关于 2013 年深化经济体制改革重点工作意见的通知》, 明确了年内将扩大房产税改革试点范围。 5月 24 日发改委官员个人住房房产税改革试点范围扩大将择机进行, 今年会有具体动作。 2月 20 日国务院国务院会议确定 5项措施继续做好楼市调控, 包括扩大房产税试点范围。 2月5日国务院批转深化收入分配制度改革意见,指出要完善房产保有、交易等环节税收制度,逐步扩大个人住房房产税改革试点范围,细化住房交易差别化税收政策,加强存量房交易税收征管。数据来源:互联网 新型城镇化? 13年初深圳土地改革试点 7 表: 深圳市完善产业用地供应机制拓展产业用地空间办法(试行) 针对农村集体经济组织继受单位的工业用地(即非农用地中的工业用地) 情形一合法原农村集体经济组织继受单位合法工业用地可申请进入市场流通, 免收《深圳市原农村集体经济组织非农建设用地和征地返还用地土地使用权交易若干规定》( 198 号令)中规定的 10% 的公告基准地价。情形二不完善尚未完善征(转)地补偿手续且符合规划的工业用地,原农村集体经济组织继受单位在先行理清土地经济利益关系,完成青苗、建筑物及附着物的清理、补偿和拆除后,可选择以下方式之一进入市场情形二下的地价款分成农村集体经济组织政府方案 150% 土地收益 50% 地价收益方案 2 30% 地价收益+不超过总建筑面积 20% 的物业 70% 地价收益数据来源:深圳市政府图:龙头房企新开工面积/销售面积标准差数据来源: 公司公告 新政策思路带来的变化?降低行业投资波动性…… 8 图:龙头房企新开工面积/销售面积标准差与地产板块估值数据来源: 公司公告, Wind 新政策思路带来的变化?……提升行业整体估值 92行业需求分析? 促进或抑制需求的内在因素– 人口总量、城镇化率– 当前和未来行业需求测算? 政策和内因如何影响行业发展– 销售价格弹性下降– 强调主流定位 10