金网络2010年10月20日沈阳东方恒新于洪地块初步构想.ppt

2010 年 10 月 20 日汇报思路营销背景市场研究客户研究地块分析项目定位关于我们一、营销背景 4 宏观经济环境宏观经济环境宏观经济的良性发展保证了房地产业持续高速增长态势;城市化水平加快,居住需求有望进一步提升沈阳近年 GDP 整体保持 15% 以上的速度上升,高于全国及副省级城市平均水平,经济实力不断加强并快速增长。沈阳城镇人均可支配收入显著增加, 并呈现持续高速增长;大量的居住及改善型需求将在未来时间里逐步释放。 5 沈阳市房地产市场走势沈阳市房地产市场走势受宏观环境影响, 2010 年商品房住宅均价同比上涨 30% 左右, 2010 年 1-9 月上涨幅度明显。 6 宏观房地产市场分析宏观房地产市场分析?供应量分析: 2009 年沈阳市商品住宅 1-9 月上市面积 万㎡, 2010 年 1-9 月批准上市面积 万㎡,与去年同期相比上涨 万㎡; ?成交量分析: 2009 年沈阳市商品住宅 1-9 月成交面积 万㎡, 2010 年 1-9 月成交面积 万㎡,与去年同期相比下降 万㎡?成交均价分析: 2009 年整体成交均价 元/㎡、 1-9 月成交均价 3752 元/㎡, 2010 年9月成交均价 4952 元/㎡,与去年同比上涨近 1200 元/㎡;9月份的当月成交价格为 5588 元/平,与去年同期相比上涨 28% 。 2010 年沈阳商品房市场的成交情况呈现供大于求特点,价格方面高位震荡、一路走高。 7 宏观政策解读宏观政策解读关键词:存贷款利率加息政策点击: ? 2010 年 10 月 19 日,央行宣布即日起,提高存贷款利率 个百分点,由现行的 % 提高到 % ;一年期贷款基准利率上调 个百分点,由现行的 % 提高到 % 。关键词:公积金贷款利率政策点击: ?中新网 10 月 20 日电住建部今日发布通知,对住房公积金存贷款利率进行调整。通知要求,从 2010 年 10 月 20 日起,上年结转的个人住房公积金存款利率上调 个百分点,由现行的 % 调整为 % 。当年归集的个人住房公积金存款利率保持不变。?从 2010 年 10 月 20 日起,上调个人住房公积金贷款利率。五年期以下(含五年)及五年期以上个人住房公积金贷款利率分别上调 和 个百分点。五年期以下(含五年)从 % 调整为 % ,五年期以上从 % 调整为 % 。?从 2010 年 10 月 20 日起,开展住房公积金支持保障性住房建设项目贷款试点的城市,贷款利率按照五年期以上个人住房公积金贷款利率上浮 10% 执行,并随个人住房公积金贷款利率变动做相应调整。与以往的政策不同,本次加息从存贷款双向对利率进行调整,从 GDP 增长水平上看, 今年的经济增长已经达到了年初计划,因此本次调整的警示作用大于其自身作用。此次调控继续从供应、需求双向调控房价,未涉及商业和写字楼市场。关键词:限购令政策点击: ?除了契税政策之外,购房者最为关注的就是各地出台的限购令,截止到 10 月 18 日, 已有北京、上海、广州、天津、深圳、杭州、南京、厦门、三亚等 11 个城市相继出台限购令。?住房和城乡建设部日前更是发布风险提示,提醒购房者调控政策,避免由于违反限购套数,导致无法办理合同备案或房地产登记的情况发生,更不要亲信房屋销售人员、经纪人员所谓的“避免建议”,更不要采用假证件、假材料等方式购买房屋,防止因申报情况与实际不符导致不能办理房地产登记等现象的发生。关键词:房产税政策点击: ?财政部、国税总局、住房和城乡建设部在“十一”后联合启动对房地产税会签的相关程序,所谓会签是指一份行政文件的草案在出台之前由涉及管辖权的相关主管部门提出各自意见,并在协调之内进行修改,一般进入会签阶段后,就意味着该份文件即将正式下发。这也说明,房产税试点开征已基本确定。宏观政策解读限购政策,其实是违背房地产市场发展规律,而出台限购措施,也是国家对于屡禁不止的高房价所采取的无奈之举。他的短期目的很明显,就是让过快上涨的房价下降或放慢,同时过渡房产税的顺利实行。宏观政策解读关键词:契税税率个人所得税政策点击: ?9月 29 日, “国五条”出台,发布了《关于调整房产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知》。《通知》称,在房地产交易环节契税政策方面,对个人购买普通住房,且该住房属于家庭(成员范围包括购房人、配偶及未成年子女,下同)唯一住房的,减半征税契税。个人购买的普通住房,凡不符合上述规定的,不得享受上述优惠政策。对出售自有住房并在一年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税