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拓展能力体系的建设方案
2010年11月
拓展能力体系的构成
关于拓展的理念
城市选择与评估
城市发展模式研究
城市评价

拓展的组织
拓展中关键知识整理
二手地拓展方式
勾地中交易门槛的设定
拓展中的风险管理
拓展案例库
拓展的流程与模板
拓展阶段的流程

、合同模板
建议
万科核心拓展理念
说明
充分理解区域经济和城市发展规律,围绕重点城市进行布局,抓住城市发展带来的发展机会
理解城市发展方向,以前瞻的眼光获取质优价廉的土地资源,深入战略纵深策略
掌握土地供需节奏,顺势而为、控制节奏、择时投资
拓展方向
坚持项目评估底线:净利率12%、IRR20%;
限制纯公开市场拿地,重点通过勾地、二手市场获取
把风险控制作为项目评估的首要任务,完善项目风险评估体系并严格执行
拓展标准
跟踪生命周期运营,控制运营结点,注重后评估
提升项目运营效率,优化内部收益水平,明确成本和品质提升的原则,掌握工程进度,在均好中提效
城市公司的运营表现是项目决策的重要评价依据
与运营紧密结合
万科对城市综合体项目(综合型物业)的看法
选择理由
综合性物业是房地产市场的焦点,万科要继续引领发展
一线城市纯住宅项目稀缺,要留在一线城市必须发展综合型物业
目的
跟上城市发展的舞步,形成新的盈利来源
发挥协同效应,促进住宅业务发展
具体要求
综合型物业是盈利业务,是未来重要的盈利增长点;
住宅和综合型物业的比例是2:1
发展综合型物业以一线城市和业务较成熟的城市为主
,以评估值作为假设售价,相应销售额和利润纳入考核计算
酒店业务特点总结
说明
在不同的商业业态运营中,酒店的资产估值相对最低
酒店的投资回报率低已经成为行业共识,资本市场,包括国外资本市场并不看好其长期回报发展潜力
酒店投资回报率低主要原因是开发成本高,酒店翻新支出大,往往要支付高额的管理费用等
酒店经营风险大,宏观经济波动、重大社会事件如SARS、奥运会等都会带来不可预计的风险
国际主要酒店管理公司纷纷采取轻资产化发展模式
酒店投资很难获得合理资本回报,若无法获得额外收益,则难以持续
核心观点
1、投资回报率整体较低
由于政府的偏好,高端酒店的投资超前于市场的需求,市场环境更趋恶劣
同档次的酒店在不同的城市价格差异巨大,落后地区的销售价格与投入不成正比
2、中国酒店投资环境不利
近30年新增的国际酒店品牌极少,唯一的香格里拉其成功有特殊之处,国内品牌中锦江国际经上海市的多年扶持,离成功尚有距离
3、新培养酒店品牌十分困难
城市综合体开发中,酒店与其他业态组合开发时,能够降低拿地成本,并利用酒店的品牌和人气带动其他业态的发展
投资酒店是很好的“洗钱”工具,比如通过税务筹划沉淀开发过程中高额的税收
4、投资目的明显呈多元化趋势
万科对酒店投资的态度可归纳为“减、缩、精、协同”
主要原则
1、减、缩
5、暂不介入酒店管理
说明
基于酒店投资回报低,资金占压大的现状,对酒店投资持谨慎态度
除对政府有承诺的酒店项目外,能不投资就不投资,尤其单体酒店原则不开发
投入项目尽量缩减规模,做精致小巧酒店,在实现投资目的前提下减少投入
酒店品牌建设需要强大的基础网络、预订系统和技术服务标准,万科现阶段通过委托方式管理,不自建酒店管理团队
3、定位考虑:业态、档次、品牌
根据地块的属性和客户需求决定酒店定位,但有以下倾向:
选择高端,以匹配和提升项目整体形象,一般不考虑4星以下
服务式公寓的回报比酒店高,具备商务酒店条件的一般也符合公寓条件
做精品,关注市场地位,如达不到综合第一,就成为细分市场第一或最有特色的酒店
2、必须具备经济独立性,并提前考虑退出路径
一般酒店资产很难更改用途,其经营现金流决定资产价值
酒店投资回报存在地域差异性,非一线城市及二线商务旅游城市的投资开发需格外谨慎
精准定位,做好经济测算,确保能盈利经营,不能成为需持续贴钱的经营包袱
在规划时就提前考虑退出路径,倾向选择退出路径较多的服务式公寓
4、充分发挥酒店的协同效应
酒店的协同效应是万科酒店开发的真正原因,必须充分发挥,并算清楚投入产出:
酒店可以作为低价土地的勾地工具,但是酒店的全周期成本和地价的优惠要充分权衡,不能轻易对政府许下酒店投资的承诺
酒店可带动其他商业、住宅的提升,但要充分协调,如进度(要求在物业销售前确定酒店管理公司,以便宣传),面积搭配(要求酒店面积占比不超过1:10)
需开展酒店税务筹划,通过地价、成本分摊减少其他业态特别是住宅的增值税,酒店在后续整体出让时以股权