3192-南京某别墅策划桉.doc

雨花石文化园别墅部分营销策划方案
一、别墅项目概况
六合雨花石文化园别墅规划总建筑面积约5万平米,平均面积为250平米左右(联体别墅200平米、独立别墅320、300、275平米),总计约为200户,绿化率达到40%以上,整个别墅区有低密度的空间布置、合理景观组团、山水石的园林景观规划、小区智能化配置系统、生活功能配套一体化、人车分流组织系统、会所文化设施、运动场地、开放式的广场,充分体现现代的、生态的、休闲的、人文的风格,表达出该项目雨花石文化底蕴、建筑的文化内涵、景观的文化内涵。
二、别墅项目经济技术指标
序号
建筑指标
单位
数量
备注
1
用地面积
平方米
2
别墅建筑面积
平方米

高档别墅建筑面积
平方米
3691
单体约320

中高档别墅建筑面积
平方米
8859
单体约300

普通别墅建筑面积
平方米
单体约275

联体别墅建筑面积
平方米
单位约200
3
别墅容积率

4
多层建筑面积
平方米
5
总体容积率

三、建设期及销售计划
别墅项目计划按两期滚动开发,(含前期工作),计划于2008年4月初开工,于2010年10月底全面竣工并交付使用,一期楼盘销售拟在2008年9月初正式启动,整个楼盘于2011年1月底全部售罄。
在市场稳定的情况下,如果实现销售均价3100元/平米,80%的销售率,;
在市场需求旺盛的情况下,如果实现销售均价3200元/平米,90%的销售率,;
在市场需求不太景气的情况下,如果实现销售均价3000元/平米,70%的销售率,;
四、产品定位

别墅的产品形象定位为塑造人文社区的楷模,品质生活的典范,具体来说就是用科学的建筑设计、山水石景观、品质化的施工、品质化的建材用料所营造的人文的、生态的、休闲的、健康的高品质社区,同时再加上宇扬集团品牌力的形象附加,进行总体形象的定位。
:
a、建筑形态:独体别墅、联体别墅(2-3层)。
b、建筑环境:高绿化、园林式、生态化。
c、建筑风格:风格多样、高端、张扬个性、唯美、风格多样。
d、建筑使用率:建筑使用率很高。
e、使用面积单价:同等销售单价下,使用面积单价低。
f、内部空间:宽敞、立体感强,灵活、自由、随意。
g、自然通风采光优良。
h、停车位:每栋楼有独立停车位、园区内有公共停车场。
i、入驻感受:尊贵的、自由的、人性的、品位的、文化的。
.3. 园林及环境定位
园林的定位为自然山水石,以自然绿化和自然水景点缀,一切绿化及景点只须自然、随意的布置,石文化园林景观,人文涵义、亲和自然、精致、追求内在涵义胜于外表,有山、水、石之美, “山之美”,就是通过地势的起伏、落差来营造的一种自然之美。当然这里的“山”是指社区环境在平面上的高低落差,以此来表达一种绵延起伏、庭院深深、引人入胜的美感。“水之美”是以水之柔情衬托建筑的刚性之美,达到刚柔并蓄的环境效果,巧妙地借“水”选景或应用上述“水”的艺术表现手法,使整个小区环境充满动感,充满生机,达到一种美的境界,园内布局有明确的功能分区和清晰的浏览路线,主要设置花木、草坪、水面、花架、凉亭、雕塑、健身休憩设施和园林石铺装地面等。。,绿化景点的设计固然重要,但灯饰的布置也是非常重要,特别是在晚上小区的灯光从不同的角度不同的景点自然发放,会让客户置身于大自然的感觉,所以建议小区内部的灯光摆设位置要自然,如在花草丛中、水底下、树干或树伞上,水景和喷泉用多彩灯光映射。

建议将本项目会所定位为:
文化型会所
:
文化沙龙、中小型会议
定期组织会员文化旅游活动
定期组织雨花石精品鉴赏会、雨花石精品拍卖会、名家书画展
雨花石文化节
健康运动室(包括健身室、各种运动设施)
石艺吧(即业主可以到这里制作雨花石艺术品、书法等)
名画廊(供业主欣赏)
家政服务中心(打理私家庭院、游泳池等)
儿童乐园(儿童游乐中心、儿童电影世界、儿童玩具世界)
“私人宴会厅”提供会员私人宴会和酒会使用;
健康护理中心(面积为40-50平方米, 室内暖温香薰按摩浴池, 设有按摩放松器、桑拿香薰按摩放松器、水疗美容按摩床、健康推拿按摩椅、脚底穴位按摩器
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邀请文化界人士及知名业主代表成为本会所会员
建议聘请专业的会所或经营公司对本物业会所进行管理或顾问服务
组织游园活动
组织各类文化活动(如小孩钢琴比赛、小型音乐会、书画表演会等)
组织团体旅游活动