商业运营管理方案.docx

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第一篇 市场经营管理方案
一、市场商业机会分析
1、商业地产业态和业种选择ﻩ
、第四代专业市场背景分析
、Shopping-mall(购物中心)背景分析
、商业街背景分析
、临时性展馆背景分析
2、长三角重要商圈商业地产商铺供应面积分析
3、可比市场业态分析(义乌国际商贸城一期市场)
二、本项目市场业态定位ﻩ
1、项目选择业态的原则
2、项目的业态选择
3、项目的业种选择
4、项目的楼层规划
、第一层业种规划
、第二层业种规划
、第三层业种规划ﻩ
、第四层安排
、第五层安排
、第六层安排
5、市场业态的组合原则
三、市场运营筹划的核心――市场运营筹划
四、市场功能阐明
五、经营方略
1、项目铺型构造详析
2、获利模式
3、市场前期的经营管理
六、市场经营管理手册
第一章、市场招商细则
第二章、市场抽签、选择商铺定位到户的实行措施
第三章、市场商铺使用权转让、转租管理规定
第四章、市场商铺使用权转让、转租流程
第五章、业主入住流程图
第六章、玩具商会章程
第七章、市场管理公约
第八章、市场商铺管理措施
第九章、市场先行补偿制度
第二篇?市场物业管理方案
1、管理机构设立及人员配备
、管理架构
、人员配备
、岗位安排
2、部门职能
、综合管理部
、财务部
、市场物业管理部
、安保消防部
、保洁绿化部
3、岗位职责
、总经理岗位职责
、副总经理岗位兼行政管理部经理岗位职责
、综合管理部员工岗位职责
、财务部员工岗位职责
、市场物业管理部员工岗位职责

、安保消防部员工岗位职责
、保洁绿化部员工岗位职责
4、各部门工作手册
、安保消防部工作手册
第一章 总则
第二章平常管理制度和规定
第三章、安保人员应具有的礼仪
第四章、消防管理规定
第五章、市场防火方案ﻭ第六章、物业火警应急解决程序
第七章、安保消防部安保员培训
第八章、安保员车辆管理服务

第一章、工程管理部人员素质
第二章、设备房管理
第三章、弱电管理
第四章、电梯管理
第五章、空调系统运营管理
第六章、?供暖锅炉运营管理
第七章、仓库管理
第八章、采购管理
第九章、工程部紧急措施实行方案
、保洁绿化部工作手册
第一章、清洁服务与环境卫生保洁工作规定
第二章、地板拖扫操作原则
第三章、楼道清洁操作原则
第四章、玻璃门、窗、幕墙清洁操作原则
第五章、公用卫生间清洁操作原则
第六章、办公场合清洁操作原则
第七章、市场外公共场地清洁操作原则
第八章、垃圾的运送和清理
第一篇 市场经营管理方案
一、市场项目商业机会分析
1、商业地产业态业种选择ﻩ
、第四代专业批发市场背景分析
从发达国家商业批发业的发展趋势和经验看,专业批发市场的发展具有如下某些规律:其一,其发展都经历了从初级到成熟、从粗放到集约、从混乱到有序的过程;其二,其发展呈规模化、集约化发展趋势,市场数量减少,规模扩大,分布集中;其三,批发市场一般分布在交通便捷、用地宽阔的都市周边地区,布局较均衡;其四,可以承当起商品的企划开发和零售店增援的功能,同步具有金融、集货备货、收集信息、商品配送等方面的功能;其五,批发市场的现代化发展趋势,如现代化的管理系统、国际国内仓储物流中心、酒店餐饮、铁路货场等都是必要的;其六,逐渐形成与国际市场衔接的现代化市场交易体系和市场运营机制。
义乌市场的规划符合批发市场的趋势与规律,成为最具特色的第四代专业批发市场(即:批发+样品展示+义博会)。目前义乌小商品城股份公司下属的篁园市场、宾王市场、国际商贸城一、二期市场、四星级宾馆银都宾馆、三星级宾馆商城宾馆、梅湖会展中心以及国际商贸城国际仓储物流中心、江东国内仓储物流中心等。其中,国际商贸城一期市场占地400亩,建筑面积34万平方米,总投资7亿元人民币。该市场的经营业态重要为玩具和饰品等,有9600个商铺。国际商贸城二期市场主体建筑由三个市场交易区和6幢小高层构成。市场涉及:F、G、H三个市场交易区、四星级宾馆、高档写字楼等,(),总建筑面积约90万M2,,绿地率25%,建筑密度38%,预算总投资约30亿元。本项目地处上海周边,高原则、体量大、设施先进、功能齐全,作为让“国内卖家和国际买家“无缝对接”的国际采购中心,适合选择在第四代专业批发市场业态上发展而来的具有展览展示和网上交易平台的第五代专业批发市场业态。
、Shopping-mall(购物中心)背景分析
购物中心最早出目前欧美发达国家,约有1的历史。shopping?mall是指都市市区购物中心
。购物中心的本质特点是统一管理和分散经营的管理方式。管理者对购物中心实行统一的集中管理,购物中心的平常运营、保安、清洁、维修进货和促销活动等都是有组织地进行,公共空间实行统一管理,供所有的零售商与购物者共享。经营者不参与管理,定期向管理者交纳管理费用,而所有者与管理者部参与经营,租金收入和经营状况并无直接关系。ﻭ购物中心在发达国家发展日趋成熟,已经朝着生态化、娱乐个性化等方向发展。购物中心在90年代中期开始引入国内。90年代末期,深圳首家MALL购物中心—铜罗湾百货开业,它是运用工业厂房改建的物业;,总建筑面积达24万平方米,是目前中国最大的集购物、餐饮、娱乐和休闲于一体的大型购物中心,位于享有“东方曼哈顿”之称的陆家嘴金融贸易区核心地带,堪称“现代商业巨型航母”。购物中心在国内发展不久,但是对购物中心精髓理解不深,投资的许多购物中心缺少精心规划,运作管理方式仍旧是老式的百货管理方式,许多购物中心经营失败。本项目地处“江苏的东大门,上海的后花园——昆山花桥”,不在上海繁华闹市之内,故本项目不适合选择购物中心业态。
、商业街背景分析
从全球来看商业街发展大体分为七个阶段。第一种时期就是集市贸易。第二个时期这些摊贩慢慢地开始进店,形成店铺格局,在道路两侧形成不同数量不同规模的店铺。第三个时期,事实上随着商业街的发展,有些地方形成小的商业中心。第四个时期,大型商业街的浮现。第五个时期,是规范化的商场和超市业态加入到流通领域后来,事实上就给商业街的构造增添了骨干力量。第六个时期是六十年代,商业街由于中产阶级搬到郊区居住进入低谷时期。第七个时期,商业步行街增长shoppingmall 购物中心,浮现购物、文化娱乐、休闲、展示等趋势,商业步行街开始在各国获得大发展。
商业步行街对都市发展的影响与作用:
(1)、商业步行街是都市的商业文化名片,是都市繁华的象征,是都市运营的点睛之笔。
    (2)、重振原有商业中心,带动都市新一轮发展ﻭ    (3)、塑造新的都市中心。ﻭ    (4)、步行街对都市商业构造更新,变化了单一购物构造,通过发展旅游文化等多种功能,提高了都市生活品质。ﻭ    (5)、强化都市中心的价值和凝聚力,变化都市空心化的格局ﻭ    (6)、步行街对都市文化影响较大,它是对都市文化的提高与再造。商业步行街所倡导的不仅是都市文化的堆砌或变迁,它蕴藏着文化移植、文化嫁接、文化转换的都市发展,因此步行街将商业文化提高为社会文化层次。ﻭ 上海海新天地是上海具有浓厚“海派”风格的都市旅游景点。它的前身是上海近代建筑的标志之一—上海石库门居住区。改造之后,上海新天地被创新地注入了诸多潮流的商业元素,变成了一种集餐饮、购物、娱乐等功能于一身的国际化休闲、文化、娱乐中心。商业街必须与房地产相辅相成,与周边居住环境互相依赖、互相依托。有数据显示,10万平方米的Mall,周边需要50万人口的购买力来支撑。本项目刚开始开发,周边没有一定规模人口购买力来支撑,故本项目不适合选择商业街业态。
、临时性展馆背景分析
随着改革开放的进一步深化,会展业在中国的发展也越来越快。根据有关数字显示,
中国举办展览会总数超过个。重要分布在北京、上海、广州、大连、成都、深圳等沿海和经济发达地区。据理解,改革开放以来,国内展览业从小到大,以年均20%的速度递增,行业经济效益逐年攀升,场馆建设日益完善,已经成为国民经济的助推器和新亮点。 会展业的迅速发展取决于她区别于老式产业的独特魅力。一方面会展业作为新兴行业自身具有可观的经济效益。据专业人士透露,目前中国会展业自身的利润率大都在30%至50%,甚至更高。而近十年来,国内通过展览实现外贸出口成交额达340多亿美元,内贸交易120多亿元人民币。更为重要的是,会展业具有强大的产业带动效应,不仅能给都市带来场租费、搭建费、广告费、运送费等直接受入,还能发明住宿、餐饮、通信、旅游、购物、贸易等有关收入。据悉,这种带动效应大概为1比9,即举办地在会展上投入1元钱,就将在该地有关产业中有9元的实际产出。此外会展能汇聚巨大的信息流、技术流、商品流和人才流,将对国民经济和社会进步产生难以估计的影响和催化作用,这些社会效益有的是立竿见影的,而更多的是潜移默化、逐渐发挥作用的。由此可见会展业是名副其实的朝阳产业。现以北京、上海、广州、武汉、深圳、大连、沈阳等都市为中心的全国性展览网络已经形成。但是,我们也应当看到,国内展馆建设也浮现过热,在本项目周边已有建好和投入使用并已形成品牌的展馆有:上海新国际博览中心、苏州国际会展中心。我们应走“差别化”发展之路,即:采用“虚实结合”方式,通过举办主题性临时展来聚人气,以便于后期市场销售和招商工作。故本项目规划中央展馆(临时性展馆)一座,其她展馆为常年展馆,是符合业态选择规律的。
2、长三角重要商圈商业地产商铺供应面积分析
第四代市场
类
面积(平方米)
市场
面积(万m²)
商铺
面积(每个)
扬州五亭龙玩具城
18
商业街:150-300
市场:20-80
五角世贸商城
48
15
义乌国贸城一期
34
-14
苏州国际服装城
100
9
无锡新世界纺织城
130
20
无锡东方轻纺城
104
市场一期1楼商铺:48;
2和3楼:96
合计
434
—
3可比市场业态分析(义乌国际商贸城一期市场)
义乌国际商贸城一期市场占地400亩,建筑面积34万平方米,总投资7亿元人民币。该市场的经营业态重要为玩具、饰品和工艺品,有9600个商铺。其中:市场一楼的经营业态重要为玩具和花类,有3000个商铺。其中:玩具类商铺有个。它们涉及:一般玩具(有1000个商铺)、电动玩具(有400个商铺)、充气玩具(有200个商铺)、毛绒玩具(有400个商铺);花类商铺有1000个。
市场二楼的经营业态重要为饰品,有3000个商铺。其中:珠宝类商铺有1600个;头饰类商铺有1400个商铺。