物业承接查验.pptx

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王寿轩轩
一、物物业承承接查查验概概述
((P1)
物业承承接查查验制制度是是《物物业管管理条条例》》(以以下简简称《《条例例》))确定定的七七大基基本制制度之之一,,《条条例》》第二二十八八条规规定::“物物业服服务企企业承承接物物业时时,应应当对对物业业共用用部位位、共共用设设施设设备进进行查查验。。”2010年住住房和和城乡乡建设设部印印发的的《物物业承承接查查验办办法》》(以以下简简称《《办法法》))第二二条规规定:“本本办法法所称称物业业承接接查验验,是是指承承接新新建物物业前前,物物业服服务企企业和和建设设单位位按照照国家家有关关规定定和前前期物物业服服务合合同的的约定定,共共同对对物业业共用用部位位、共共用设设施设设备进进行检检查和和验收收的活活动。。”

现阶段,我我国实行物物业承接查查验制度具具有以下的的现实意义义:
、共用用设施设备备以及档案案资料认真真清点验收收,各方共共同确认交交接内容和和结果,有利于明确确各方的责责、权、利利,对维护护建设单位位、业主和和物业服务务企业的正正当权益,,避免矛盾盾纠纷,都具有重要要的保障作作用。
,可以督促建建设单位根根据规划设设计标准和和售房约定定,重视物物业共用部部位、共用用设施设备备的建设,,对提高建建设质量,,保障业主主财权利益益具有重要意意义。
,可以弥补前前期物业管管理期间业业主大会缺缺位的弊端端,加强物物业建设与与物业管理理的衔接,,保障开展展物业管理理的必要条条件。而而在新老物物业服务企企业交接时时进行承接接查验,有利于界定定物业共用用部位、共共用设施设设备的管理理责任。

物业承接查查验是物业业服务企业业在承接物物业时对物物业共用部部位、共用用设施设备备的配置标准、、外观质量量和使用功功能的再检检验,而非物业共用部部位、共用用设施设备备的内在质质量和安全全性能的确确认。
因此物业承承接查验和和工程竣工工验收有以以下三个不不同。
一是目的不不同。
工程竣工验验收的目的的是确认物业业项目工程程质量是否否合格,能能否交付使使用,取得得进入物业业产品市场场的资格;而物业承承接查验的的目的主要要在于分清各各方责任,,维护各方方利益,减减少矛盾和和纠纷,以以利于业主主使用和物物业管理顺顺利进行。。
二是参与的的主体不同同。
工程竣工验验收是物业的建设设单位将开开发建设的的物业项目目工程交由由政府主管管部门或行行业管理单单位进行质质量验收。而物业承承接查验是是前期物业服服务合同双双方当事人人在利益第第三人业主主参与并接接受房地产产行政主管管部门监督督下进行的的。
三是对象不不同。
物业承接查查验是对物业共用用部位、共共用设施设设备的接管管查验。工程竣工工验收是对项目是否否符合规划划设计要求求以及建筑筑施工和设设备安装质质量进行全全面检验。。
((CP2))
1、物业承承接查验的的依据
物业承接查查验的依据据分为法律依据和和合同依据据。
其中法律、、法规依据据主要是《《物权法》、、《合同法法》、《物物业管理条条例》和《《物业承接接查验办法法》等。
合同依据主主要是《房屋买卖卖合同》、、《前期物物业服务合合同》和《《物业服务务合同》等。
2、物业承承接查验的的原则
《办法》第第三条“物物业承接查查验应当遵循诚诚实信用、、客观公正正、权责分分明以及保保护业主共共有财产的的原则。”
(1)坚坚持诚实信信用原则。。即:加强对建设单位位的规范和和约束,以以督促建设设单位在物物业承接查查验中切实实做到“诚诚实信用””。具体要求是是:
1)要求建建设单位应应当按照国家有关关规定和物物业买卖合合同的约定定,移交权权属明确、、资料完整整、质量合合格、功能能齐备、配配套齐全的的物业,确确保满足物物业的使用用功能。
2)《办法法》规定建建设单位应应当在现场场查验20日前,向向物业服务务企业移交交承接查验验必需的资资料。未能全部移移交的,建建设单位应应当列出未未移交资料料的详细清清单并书面面承诺补交交的具体时时限。
3)要求建建设单位应当及时解解决现场查查验中发现现的物业共共用部位、、共用设施施设备的数数量和质量量不符合约约定或者规规定的问题题,并组织织物业服务务企业复验验;应当在物业承接接查验协议议签订后10日内办办理物业交交接手续,,向物业服服务企业移移交物业服服务用房以以及其他物物业共用部部位、共用用设施设备备。
4)《办法法》规定建建设单位不得凭借关关联关系滥滥用股东权权利,在物物业承接查查验中免除除自身责任任,加重物物业服务企企业的责任任,损害物物业买受人人的权益;;不得以物业交付期期满为由,,要求物业业服务企业业承接不符符合交用条条件或未经经查验的物物业。
(2)坚坚持“客观观公正”原原则。即::物业服务务企业在物物业承接查查验中切实实做到“客客观公正””。因此物业服服务企业应应当做到::
1)对于建建设单位移移交的资料料,《办法法》提示物物业服务企企业重点检查共共用部位、、共用设施施设备出厂厂、安装、、试验和运运行的合格格证明文件件。以确保保正确使用用、维护、、管理好共共用设施设设备。
2)对于现现场查验的的方法,《《办法》指指导物业服服务企业综综合运用核对、观察察、使用、、检测和试试验等方法法,重点检检查共用部部位、共用用设施设备备的配置标标准、外观观质量和使使用功能。